인천지방법원 2026타경505923. 인천광역시 서해구 청라동 청라센트럴에일린의뜰 디동 802호, 전용면적 55.2437㎡의 오피스텔입니다. 감정가와 최저매각가는 모두 2억 7,200만원으로 아직 유찰이 없는 신건입니다. 소유자는 전순용 씨이며, 강제경매 신청채권자는 주택도시보증공사이고 청구금액은 2억 7,000만원입니다.

등기부에서 가장 중요하게 볼 부분은 을구 6번 주택임차권입니다. 임차인 정건수 씨는 2022년 5월 30일 전입 및 점유를 시작했고, 확정일자는 2022년 4월 7일입니다. 보증금은 2억 7,000만원으로 대항력과 우선변제권이 모두 인정되는 것으로 조사됐습니다. 임차권등기일은 2024년 6월 20일입니다.

따라서 이 사건은 단순히 근저당과 압류가 매각으로 소멸하는지만 확인해서는 안 됩니다. 임차권등기가 산정된 말소기준권리보다 앞서 있고, 매각물건명세서에도 인수권리로 명시되어 있기 때문입니다. 다행히 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출된 것으로 기재되어 있어, 확약에 따른 임차권 해소 여부가 실제 인수금액을 결정하는 핵심 변수입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 임차권이 핵심, 확약서가 해법

등기부상 최초 신탁등기는 2018년 10월 12일에 접수됐고, 2019년 1월 16일 신탁등기 말소와 소유권이전이 이루어져 전순용 씨가 소유자가 됐습니다.

이후 설정된 국선희 명의 근저당권(채권최고액 1억 2,000만원 및 3억원)과 위즈덤에셋대부주식회사 명의 근저당권(채권최고액 2억 6,000만원)은 등기부상 이미 말소된 것으로 표시되어 있습니다. 따라서 현재의 핵심 쟁점은 과거 근저당권의 채권최고액을 합산하는 것이 아니라, 선행 임차권의 존속 여부입니다.

실제 임차인은 정건수 1명입니다. 주택도시보증공사는 강제경매 신청채권자로 표시되며, 임차인 수나 임차보증금에 별도의 임차인으로 중복 가산하지 않습니다.

② 가격 검토 — 보증금이 최저가에 거의 맞닿았다

이 물건의 감정가와 최저매각가는 272,000,000원입니다. 임차보증금은 270,000,000원으로 최저매각가의 약 99.3%에 해당합니다. 낙찰가격과 보증금 사이의 차이는 불과 2,000,000원입니다.

다만 현재 확인되는 실거래 비교 수치가 없어 감정가 2억 7,200만원이 실제 시세보다 높은지 낮은지는 판단할 수 없습니다. 따라서 신건이라는 이유만으로 가격 메리트를 인정해서는 안 됩니다. 임차권 확약이 유효하더라도 감정가 자체가 시장가격에 비해 적정한지는 별도로 검증해야 합니다.

③ 예상배당표 (매각가 272,000,000원 가정)

현재 매각가 2억 7,200만원을 가정하면 집행비용 추정액 460만 8,000원을 먼저 제외하고, 임차인 정건수에게 2억 6,739만 2,000원이 배당됩니다. 보증금 2억 7,000만원과의 차액은 260만 8,000원입니다.

주택도시보증공사의 청구금액 2억 7,000만원은 강제경매 신청채권자로 표시된 금액이며, 현 배당 가정에서는 배당액이 0원입니다. 이를 임차인 정건수의 보증금과 합산해 임차보증금이 5억 4,000만원이라고 계산해서는 안 됩니다.

④ 입지·건물·환금성 메모 (감정평가서 기준)

• 입지. 청람초등학교 남동측 인근에 위치합니다. 주변에는 동류형 오피스텔, 아파트 및 근린생활시설 등이 소재하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
• 교통. 본건 인근까지 차량 출입이 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재해 대중교통 이용 여건도 보통 수준으로 평가됐습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕 27층 건물의 8층 802호입니다. 사용승인일은 2018.09.21이며, 외벽은 몰탈 위 페인팅 및 인조석 마감, 창호는 하이샤시입니다.
• 설비. 난방·위생·급배수·소화전·화재탐지·승강기·도시가스 설비가 구비되어 있습니다.
• 토지. 인접 필지와 비교해 등고가 평탄한 가장형 토지이며, 아파트 및 업무시설(오피스텔) 부지로 이용 중입니다. 남측과 서측에 폭 약 20m 내외의 아스팔트 포장도로가 접합니다.
• 토지이용계획. 준주거지역·지구단위계획구역에 해당하며, 경제자유구역·성장관리권역·가축사육제한구역 등의 지정사항이 기재되어 있습니다. 토지거래계약허가구역은 외국인 등의 주택용도 취득에 한해 2025.08.26~2026.08.25 기간으로 기재되어 있으므로 현재 지정 여부는 별도 확인이 필요합니다.
• 건축물 상태. 공부와 현황 사이의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없는 것으로 조사됐습니다. 임대관계는 미상입니다.
• 환금성. 오피스텔은 개별 호실의 임대수요와 실거래가격에 따라 환금성이 달라질 수 있습니다. 비교 가능한 실거래가격 확인 없이 감정가를 시장가격으로 단정해서는 안 됩니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 확약서 원본 확인. 주택도시보증공사가 제출한 말소동의 확약서 원문을 확인하고, 을구 6번 정건수 임차권에 정확히 대응하는지 살펴보세요. 단순 제출 여부가 아니라 대상 권리와 말소 조건을 확인해야 합니다.
• 임차권 말소 이행. 확약의 효력 발생 조건, 임차권등기 말소 신청 주체, 말소 시점 및 매각 이후 이행 여부를 확인하세요. 대항력까지 해소되는 범위인지도 중요합니다.
• 인수금액 재검토. 확약이 적용되지 않을 경우 현재 회차 미배당액 2,608,000원이 매수인 인수위험이 될 수 있습니다. 유찰되면 인수액이 더 커지는 시나리오도 고려해야 합니다.
• 배당요구 확인. 정건수의 배당요구일은 2024.06.20입니다. 배당표 작성 및 배당 결과에 따라 미배당액이 달라질 수 있으므로 최종 배당관계를 확인하세요.
• HUG 청구관계 확인. 신청채권자 주택도시보증공사의 청구액은 270,000,000원입니다. 임차보증금과 별도로 표시된 채권의 법률관계와 실제 배당·권리처리 내용을 확인해야 합니다.
• 실거래 및 임대수익 검증. 감정가 272,000,000원을 그대로 적정가격으로 받아들이지 말고, 동일 단지·유사 면적의 실제 거래와 임대료, 공실 가능성을 별도로 검토하세요.
• 관리비 및 점유 확인. 관리사무소를 통해 미납 관리비를 확인하고, 현장 방문을 통해 실제 점유자와 인도 가능성을 조사하세요. 임대관계가 미상인 만큼 명도 조건을 낙관해서는 안 됩니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 확약서 및 배당 관련 서류를 입찰 직전에 다시 대조하세요.

맺으며 — “확약서가 인수 0원을 결정한다”

인천 2026타경505923은 일반적인 근저당권 소멸형 경매와 달리 대항력 있는 임차권이 선행하는 오피스텔입니다. 임차인 정건수의 보증금은 2억 7,000만원으로 최저매각가 2억 7,200만원과 거의 같습니다. 확약이 없다면 현 회차에서도 260만 8,000원의 미배당 보증금이 발생하며, 유찰될수록 인수위험은 크게 확대됩니다.

반면 매각물건명세서에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출됐다고 명시되어 있습니다. 이 확약이 해당 임차권의 말소와 인수위험 해소에 유효하게 적용되고 실제 이행된다면 해당 임차인의 실질 인수액은 0원으로 판단할 수 있습니다.

결국 이 사건의 승부처는 최저가가 아니라 확약서의 법적 범위와 임차권 말소의 완결성입니다. 확약을 확인하지 않은 채 입찰하면 작은 금액 차이로 보이는 문제가 수천만원의 인수위험으로 바뀔 수 있습니다. 실거래 비교도 별도로 마쳐야 합니다. 권리의 해법은 확약서, 입찰의 전제는 말소 이행 확인입니다.