서울남부지방법원 2026타경3225. 화곡동 에코하우스 제5층 제504호 다세대주택입니다. 등기상 소유자는 김병호이고, 2021.04.08. 소유권을 이전받을 당시 거래가액은 261,000,000원입니다. 이 사건에서 가장 먼저 봐야 할 권리는 근저당이 아니라 2022.09.05. 국의 압류입니다. 2021.02.25. 설정됐던 경기남부수산업협동조합 근저당은 2021.03.29. 이미 말소됐고, 현재 선언된 말소기준권리는 2022.09.05. 압류입니다.
문제는 임차인입니다. 정솔이는 2021.03.12. 확정일자를 받고 2021.04.05. 전입·점유를 시작해 말소기준권리보다 앞섭니다. 이후 2023.12.05. 보증금 259,000,000원의 주택임차권등기도 마쳤습니다. 매각물건명세서에도 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않으면 매수인이 인수한다고 명시돼 있습니다. 따라서 등기상 임차권이 매각으로 소멸한다는 문구만 보고 인수 위험이 없다고 판단해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2026타경3225 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 369-19 에코하우스 제5층 제504호 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 다세대주택(방, 거실, 주방, 화장실 등) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 · 지하1층, 지상6층 · 제5층 제504호 · 사용승인 2021.02.22 |
| 소유자 | 김병호 · 2021.04.08. 소유권이전 · 거래가액 261,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 246,000,000원 / 246,000,000원 (신건) |
| 신청채권 / 청구 | 정솔이 / 259,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 임차인이 먼저다
임차인 현황 — 대항력·우선변제 모두 확인
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 권리 |
|---|---|---|---|---|---|
| 정솔이 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 2021.04.05 | 2021.03.12 | 259,000,000원 | 대항력 있음 우선변제 승계 없음 |
| 주택임 | 주거 | 2021.04.05 | 2021.03.12 | 0원 | 대항력 있음 우선변제 승계 없음 |
정솔이는 2023.12.05. 배당요구가 확인되고, 주택임은 2026.01.14. 배당요구가 확인됩니다. 다만 주택임은 기재 보증금이 0원인 반면 보증금 미상이라는 위험 메모가 있어, 별도의 금액을 임의로 합산해서는 안 됩니다. 또한 두 항목 모두 보증기관 대위·승계 신고로 표시돼 있지 않으므로 보증금 중복신고로 처리할 근거도 없습니다.
임대차보증금반환채권의 근질권자 주식회사 하나은행도 248,400,000원에 대해 배당요구했고, 신청채권자가 2026.04.24. 우선배당 동의서를 제출한 사실이 있습니다. 그러나 이 내용만으로 대항력 임차인의 보증금 부족분이 사라진다고 볼 근거는 없습니다.
② 시세 비교 — 최저가 123.0%, 실질취득은 더 높다
에코하우스의 최근 확인 거래는 2026.08. 전용 24.67㎡·6층 200,000,000원 한 건입니다. 최근 12개월 평균도 200,000,000원이고 표본은 1건입니다. 본건 비교 대상 면적은 20.55㎡로 표시돼 있으며 면적 일치 거래가 아니므로, 이 한 건을 정밀 시세로 단정할 수는 없습니다.
| 구분 | 면적 | 층 | 금액 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 최근 거래 | 24.67㎡ | 6 | 200,000,000원 |
| 본건 비교 면적 | 20.55㎡ | 5 | 246,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 200,000,000원 |
최저가 246,000,000원만 놓고도 최근 12개월 평균의 123.0%입니다. 여기에 현재 회차 인수 예상액 17,244,000원까지 더하면 실질취득은 263,244,000원입니다. 즉 이 사건은 최저가가 최근 시세보다 낮아 보이는 유형이 아니라, 인수 전부터 최근 거래 이상이고 인수까지 추가되는 유형입니다.
③ 예상배당표 (매각가 246,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,244,000원 |
| 1. 임차인 정솔이 보증금 | 259,000,000원 | 241,756,000원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 1,068,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 정솔이 | 259,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
신건 매각가 246,000,000원 가정에서 정솔이에게 241,756,000원이 배당되고, 보증금 부족분 17,244,000원이 매수인 인수로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 판단 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 감정가 100% | 246,000,000원 | 17,244,000원 | 보증금 미배당 발생 |
| 1회 유찰 · 감정가 80% | 196,800,000원 | 65,755,200원 | 낙찰가 하락만큼 인수 증가 |
| 2회 유찰 · 감정가 64% | 157,440,000원 | 104,564,160원 | 낙찰가만 보고 저가 판단 금지 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 화원중학교 남서측 인근. 다세대주택·도시형생활주택·아파트·단독주택·근린생활시설 등이 혼재된 주택지대입니다.
- 교통. 차량 진출입 가능. 인근에 버스정류장과 지하철 5호선 화곡역이 소재하며 대중교통 여건은 보통입니다.
- 건물. 2021.02.22. 사용승인, 지하1층·지상6층 철근콘크리트구조. 도시가스 개별난방, 승강기, 공동현관출입통제설비 등이 있습니다.
- 도로. 남서측으로 노폭 약 4m 내외 포장도로에 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역 등이 포함됩니다.
- 환금성. 에코하우스는 21세대이며 최근 확인 거래는 2026.08. 200,000,000원 1건입니다. 단지 경매물건의 평균 유찰 횟수는 2.4회입니다.
- 현장확인. 수차례 현장조사 당시 폐문부재 상태로 내부구조·이용상황·설비 일부를 건축물현황도, 외부관찰, 탐문 및 평가전례 등에 근거해 판단했습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실질취득 기준. 현재 회차는 최저가 246,000,000원이 아니라 인수 17,244,000원을 합친 263,244,000원을 기준으로 가격을 판단해야 합니다.
- 임차보증금 원본 확인. 정솔이 보증금 259,000,000원, 전입 2021.04.05., 확정일자 2021.03.12., 배당요구 2023.12.05.를 등기부·매각물건명세서와 재대조해야 합니다.
- 주택임 항목 확인. 기재 보증금은 0원이지만 보증금 미상 경고가 있으므로 매각물건명세서 원본에서 정확한 임차관계를 확인해야 합니다.
- 관계인 여부. 정솔이에 대한 관계인·가장임차인 가능성 경고가 있으므로 사실관계를 확인하기 전까지 인수액을 임의로 제외하지 마세요.
- 근질권 배당. 주식회사 하나은행의 248,400,000원 배당요구와 2026.04.24. 우선배당 동의서가 실제 배당에 어떻게 반영되는지 확인해야 합니다.
- 유찰 착시 경계. 1회·2회 유찰 시 최저가는 낮아지지만 인수액은 각각 65,755,200원·104,564,160원으로 증가합니다.
- 시세 표본 한계. 최근 거래는 24.67㎡·6층 1건이고 본건 비교 면적 20.55㎡와 일치하지 않으므로 현장 시세를 추가 확인해야 합니다.
맺으며 — “낙찰가가 내려가도 총부담은 크게 내려가지 않는다”
이 사건은 표면상 신건 최저가 246,000,000원이 보이지만, 권리분석의 중심 숫자는 259,000,000원의 대항력 임차보증금입니다. 현재 회차에서는 보증금 중 17,244,000원이 배당되지 않아 매수인에게 인수되고, 실질취득은 263,244,000원이 됩니다. 이미 최저가 자체가 최근 12개월 평균 200,000,000원의 123.0%인데 인수까지 더해지므로, 가격 메리트가 있다고 평가하기 어렵습니다.
더 중요한 점은 유찰입니다. 매각가가 196,800,000원, 157,440,000원으로 내려가더라도 인수 예상액은 65,755,200원, 104,564,160원으로 커집니다. 즉 이 물건은 최저가 하락을 곧바로 할인으로 볼 수 없는 대항력 인수형입니다. 권리 자체도 단순 소멸형이 아니고, 최근 시세 표본도 1건에 면적 불일치가 있어 보수적인 접근이 필요합니다. 낙찰가가 아니라 실질취득 총액으로 판단해야 하는 사건입니다.
