인천지방법원 2026타경505927. 인천 미추홀구 숭의동 171-9, 제8층 제802호 오피스텔입니다. 전용면적은 58.84㎡이며, 2017년 9월 22일 사용승인을 받은 철근콘크리트 구조의 13층 건물 중 8층 물건입니다. 소유자 정인범은 2024년 12월 27일 소유권을 취득했고, 현재 주택도시보증공사가 청구금액 201,000,000원을 근거로 강제경매를 진행하고 있습니다.
이 사건의 핵심은 임차권자 양우진과 현황조사상 임차인 박종혁을 분리해서 분석하는 것입니다. 양우진은 대항력과 우선변제권이 확인되고 보증금도 명확하지만, 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출이라는 중요한 변수가 있습니다. 반면 박종혁은 전입일이 확인되지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 인수금액을 확정할 수 없습니다.
가격 측면에서도 주의가 필요합니다. 최근 12개월 평균 및 최신 거래가격은 1억 5,500만원인데 감정가와 최저매각가는 1억 9,000만원입니다. 최근 시세 대비 22.6% 높은 신건 가격이며, 거래 추세도 하락(-14.0%)입니다. 확약 하나만 믿고 권리와 가격을 낙관할 수 있는 물건은 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경505927 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 숭의동 171-9 8층 802호 도로명주소: 인천광역시 미추홀구 미추로 7 |
| 물건종류 / 전용 | 오피스텔 · 전용 58.84㎡ · 13층 건물 중 8층 802호 |
| 건물 사용승인 | 2017.09.22 |
| 소유자 | 정인범 (2024.12.27. 거래가 201,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 190,000,000원 / 190,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 201,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.11.13 |
| 거래단지 표기 | 제일행복해(171-9) · 총 12세대 |
| 이용상태 | 오피스텔로 이용 중 |
① 권리 흐름 — 양우진은 확약 적용, 박종혁은 미상
등기부상 2019년 7월 30일 설정된 마천새마을금고 근저당권(채권최고액 108,900,000원)은 2022년 4월 27일 해지로 이미 말소됐습니다. 따라서 이 근저당권을 현재까지 존속하는 선순위 담보권으로 취급해서는 안 됩니다.
이 사건에서 분석상 기준이 되는 권리는 2026년 7월 24일 접수된 강제경매개시결정입니다. 그 이전에 형성된 양우진의 주택임차권등기는 매각물건명세서에도 인수권리로 명시되어 있습니다. 다만 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출됐다는 별도 사정이 있어 양우진의 인수위험은 일반적인 대항력 임차권과 구분해야 합니다.
임차인 현황 — 실제 임차인 2명
| 임차인 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 권리 상태 | 매수인 인수 검토 |
|---|---|---|---|---|
| 양우진 8층 802호 전부 |
전입·점유 2022.04.27 확정일자 2022.03.22 |
201,000,000원 | 대항력 有 우선변제 有 승계 해당 없음 | 말소동의 확약 실질 0원* |
| 박종혁 | 전입 2025.07.25 확정일자 미상 |
미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 해당 없음 |
인수위험 미확정 보증금 및 임대차관계 확인 필요 |
* 양우진의 배당부족액은 확약 적용 전 배당계산상의 금액입니다. 주택도시보증공사의 말소동의 확약이 양우진의 임차권 및 대항력 포기에 유효하게 적용되는 것을 전제로 실질 인수액을 0원으로 평가했습니다. 확약서 원문과 적용 범위는 입찰 전에 반드시 확인해야 합니다. 이 판단은 박종혁에게 적용되지 않습니다.
② 시세 비교 — 신건 가격이 최근 거래보다 높다
비교 대상은 거래단지 표기가 ‘제일행복해(171-9)’인 오피스텔입니다. 대상 전용면적은 58.84㎡이며, 거래자료에는 58.56~59.68㎡의 유사 면적 거래가 포함되어 있습니다.
| 거래월 | 전용면적 | 층 | 거래가격 |
|---|---|---|---|
| 2026.09 | 58.65㎡ | 11 | 155,000,000원 |
| 2024.12 | 58.84㎡ | 8 | 201,000,000원 |
| 2024.10 | 59.68㎡ | 13 | 159,500,000원 |
| 2024.08 | 59.68㎡ | 11 | 140,000,000원 |
| 2023.08 | 58.84㎡ | 4 | 117,000,000원 |
| 2023.03 | 58.65㎡ | 10 | 195,000,000원 |
| 2023.01 | 59.53㎡ | 8 | 185,000,000원 |
| 2022.12 | 58.56㎡ | 9 | 221,000,000원 |
| 2022.09 | 59.53㎡ | 6 | 200,000,000원 |
| 2022.09 | 58.65㎡ | 11 | 195,000,000원 |
| 2022.06 | 59.68㎡ | 11 | 168,000,000원 |
| 2022.06 | 58.65㎡ | 10 | 200,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 12건 | 178,041,666원 |
전체 12건의 평균은 178,041,666원이고 거래가격 범위는 117,000,000~221,000,000원입니다. 다만 이 평균에는 2022년과 2023년의 과거 고가 거래가 포함되어 있습니다. 현재 가격 판단에서는 과거 평균보다 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해야 합니다.
최근 12개월 평균 155,000,000원과 최저매각가 190,000,000원을 비교하면 최저가가 35,000,000원 높습니다. 최근 거래 대비 122.6%라는 수치는 가격이 저렴하다는 뜻이 아니라, 오히려 현재 신건 가격이 최근 시장가격을 크게 웃돈다는 의미입니다.
③ 예상배당표 및 매수인 인수 시나리오
현재 최저매각가 190,000,000원을 기준으로 한 배당 계산입니다. 양우진의 보증금 201,000,000원은 우선변제 대상이며, 집행비용을 제외한 금액이 배당되는 것으로 산정되어 있습니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,460,000원 |
| 1. 임차인 양우진 보증금(우선변제) | 201,000,000원 | 186,540,000원 |
| 2. 경매신청채권자 주택도시보증공사 | 201,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
주택도시보증공사의 청구금액 201,000,000원은 예상배당이 0원입니다. 이는 신청채권자의 미배당 채권액을 뜻하며, 그 자체가 매수인이 인수하는 금액을 의미하지는 않습니다. 실제 인수 여부는 말소기준권리와 임차권의 존속 여부, 확약서의 효력 및 다른 점유자의 임대차관계를 구분해 판단해야 합니다.
유찰 시 배당부족액 변화
| 회차 | 매각가 | 양우진 배당부족액 | 확약 적용 후 인수액 | 박종혁 위험 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 신건 | 190,000,000원 | 14,460,000원 | 0원* | 미상 |
| 1회 유찰 | 152,000,000원 | 51,928,000원 | 0원* | 미상 |
| 2회 유찰 | 121,600,000원 | 81,902,400원 | 0원* | 미상 |
* 위 0원은 양우진의 임차권에 대한 말소동의 확약이 유효하게 적용된다는 전제입니다. 배당부족액은 확약 적용 전 계산값입니다. 박종혁의 미상 보증금은 어떤 회차에서도 계산에 반영할 수 없습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정평가요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 미추홀구청 남서측 인근에 위치합니다. 주변은 동유형 오피스텔과 아파트, 다세대주택, 근린생활시설, 상업용빌딩 및 주상복합빌딩 등이 혼재하는 상업지역입니다. 감정평가상 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장 및 수인분당선 숭의역이 소재합니다. 대중교통 이용편의도는 감정평가상 보통 수준입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕의 13층 건물입니다. 2017년 9월 22일 사용승인됐으며 위생·급배수·승강기·화재탐지·화재경보·옥내소화전·스프링클러·난방·도시가스 설비가 되어 있습니다.
- 토지. 일반상업지역이며 토지면적은 373.6㎡입니다. 지목은 대, 평지의 사다리형 토지로 기재되어 있고 북동측 약 20m 내외, 남서측 약 8m 내외의 포장도로와 접합니다.
- 규제. 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역 등이 기재되어 있습니다. 토지거래계약허가구역은 자료상 지정기간이 2025.08.26~2026.08.25로 기재되어 있으므로 2026.11.13 매각기일 기준 적용 여부를 다시 확인해야 합니다.
- 토지 가격. 공시지가 1,995,000원/㎡로 기재되어 있습니다.
- 건물 상태. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다. 임대관계는 미상으로 조사됐습니다.
- 환금성. 총 12세대 규모의 소형 건물입니다. 최근 12개월 거래는 1건이며 최근 거래가격은 155,000,000원입니다. 최근 시세 추세 -14.0%와 평균 유찰 1.8회를 고려하면 매각가격과 매도기간을 보수적으로 예상해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 양우진 확약서 원본 확인. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 실제로 제출됐는지, 양우진의 임차권등기 말소 및 대항력 포기와 관련해 어떤 범위까지 효력이 있는지 원문을 확인해야 합니다. 확약의 효력을 추정만으로 확정해서는 안 됩니다.
- 박종혁 임대차 확인. 전입일 2025.07.25는 확인되지만 보증금과 확정일자가 미상입니다. 매각물건명세서, 현황조사서, 전입세대 관련 자료 및 실제 점유관계를 확인해야 합니다. 이 임차인의 보증금이 확인되기 전에는 전체 인수액을 0원으로 계산하지 마세요.
- 실질취득액 산정. 양우진의 배당부족액 14,460,000원은 확약 적용 전 금액입니다. 확약 적용 후 양우진 인수액은 0원으로 평가하되, 박종혁 관련 추가 인수액은 별도로 검토해야 합니다.
- 최근 시세 기준 입찰가 설정. 최근 12개월 평균과 최신 거래가 모두 155,000,000원입니다. 최저가 190,000,000원은 최근 시세의 122.6%이므로 신건 가격에 메리트를 부여하기 어렵습니다. 전체 12건 평균 178,041,666원만으로 가격을 정당화하지 마세요.
- 하락 추세 반영. 최근 거래 추세가 -14.0%입니다. 과거 고가 거래가 현재 가격을 지지한다고 가정하지 말고 최근 거래를 기준으로 보수적으로 판단해야 합니다.
- 소규모 건물의 환금성. 총 12세대 규모이고 최근 12개월 거래 표본이 1건입니다. 동일 건물 내 거래량이 제한적이므로 매수 수요와 재매각 가능성을 확인해야 합니다.
- 토지거래허가구역 확인. 자료상 지정기간은 2026.08.25까지입니다. 매각기일인 2026.11.13 기준으로 실제 적용 여부와 대상자·용도 제한을 다시 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 임차권등기명령, 확약서 및 현황조사서의 내용을 서로 대조해야 합니다. 특히 양우진과 박종혁의 권리관계를 혼동하지 않아야 합니다.
맺으며 — “확약 하나로 모든 인수위험이 사라지는 것은 아니다”
이 사건은 양우진의 보증금 201,000,000원이 현재 최저가 190,000,000원보다 높아 일반적인 배당계산만 보면 14,460,000원의 부족액이 발생하는 구조입니다. 하지만 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 있어 해당 임차권의 실질 인수액은 0원*으로 평가할 수 있다는 점이 핵심입니다.
그렇다고 권리분석이 끝난 것은 아닙니다. 실제 임차인 박종혁은 전입일만 확인되고 보증금과 확정일자가 미상입니다. 양우진에게 적용되는 확약은 박종혁에게까지 확대되지 않습니다. 따라서 박종혁의 임대차관계가 확인되지 않은 상태에서는 전체 매수인 인수액을 확정할 수 없습니다.
가격은 더욱 보수적으로 봐야 합니다. 최근 12개월 실거래 평균과 최신 거래가격이 155,000,000원인데 최저매각가는 190,000,000원입니다. 최근 거래 대비 122.6%이고 거래 추세는 -14.0% 하락입니다. 관련 경매물건 평균 유찰 횟수도 1.8회입니다. 신건에 응찰할 만큼 가격상 매력이 확인되는 상황은 아닙니다.
권리: 양우진 확약 적용 시 인수 0원, 박종혁 미상 위험 잔존. 가격: 최근 시세보다 22.6% 높음. 결론: 확약서와 미상 임차인부터 확인하고, 신건 가격에는 보수적으로 접근해야 합니다.
