서울남부지방법원 2025타경11886. 서울 강서구 화곡동 동영빌라(나) 5층 502호, 전용 53.64㎡ 다세대주택입니다. 표면상으로는 감정가 231,000,000원에서 세 차례 유찰돼 최저가가 118,272,000원까지 내려왔습니다. 하지만 이 사건의 가격 구조는 일반적인 “최저가 할인형”이 아닙니다. 임차인 김슬기는 2020년 7월에 전입과 점유를 갖췄고, 말소기준권리인 2024년 4월 5일 주택도시보증공사 가압류보다 앞섭니다. 등기된 임차보증금은 178,000,000원으로 최저가보다 큽니다.

이 구조에서는 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수분이 늘어나므로, 매수인의 경제적 부담은 보증금 약 178,000,000원 부근으로 고정됩니다. 현재 최저가만 최근 거래가의 43.0%라고 보고 “반값 물건”으로 판단하면 안 됩니다. 시세 비교·응찰 상한·자금계획 모두 실질취득 약 178,000,000원을 기준으로 다시 계산해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소되는 임차권등기와 살아남는 대항력은 다르다

말소기준권리는 2024.04.05. 접수된 주택도시보증공사 가압류입니다. 이후의 강제경매개시결정, 국민건강보험공단 압류와 2024.07.31. 접수된 김슬기의 임차권등기는 매각으로 소멸하는 순위입니다. 그러나 임차권등기 자체가 소멸한다고 해서 임차보증금 문제가 함께 사라지는 것은 아닙니다.

김슬기의 전입일은 2020.07.27., 점유개시일은 2020.07.26.으로 말소기준권리보다 빠릅니다. 따라서 대항력 있는 임차인의 보증금 승계 위험이 남습니다. 등기에는 2020.07.07. 확정일자와 2022.06.07. 증액분 확정일자가 기재되어 있으나, 제공된 배당 산정에서는 임차인 배당액이 0원으로 계산되어 있습니다. 입찰 전 배당요구·대위변제·보증금 반환채권의 귀속과 실제 미배당 잔액을 원본 서류로 확정해야 합니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명

임차권등기 접수일은 말소기준보다 늦지만, 대항력 판단의 핵심인 전입·점유는 말소기준보다 약 3년 8개월 앞섭니다. 임차보증금은 합산하거나 중복 계산할 대상 없이 실제 임차인 김슬기 1명의 178,000,000원입니다.

③ 시세 비교 — 최저가 43.0%가 아니라 실질취득 64.7%

동영빌라(나)는 총 8세대이며, 확인된 거래는 3건입니다. 전체 평균은 221,666,666원이지만, 과거 거래와 면적 차이가 섞여 있으므로 가격 판단은 최신 거래와 최근 12개월 거래를 우선해야 합니다. 최근 12개월 거래는 2024년 8월 275,000,000원 1건이며, 대상 전용 53.64㎡와 달리 거래 면적은 65.88㎡입니다.

최저가 118,272,000원은 최근 12개월 거래가의 43.0%지만, 이는 임차보증금 인수를 제외한 숫자입니다. 실질취득 약 178,000,000원을 적용하면 최근 거래가의 64.7%, 전체 평균의 80.3%입니다. 숫자만 보면 여유가 있으나 최근 비교표본은 1건이고 면적이 일치하지 않습니다. 최근 거래가 이전 거래들보다 41.0% 높은 흐름도 면적·개별 상태 차이의 영향을 받을 수 있어, 최근 275,000,000원을 대상 호실의 확정 시세로 그대로 적용해서는 안 됩니다.

④ 예상배당표 (매각가 118,272,000원 가정)

매각대금에서는 집행비용 2,455,808원을 제외한 115,816,192원이 주택도시보증공사 가압류 채권에 배당되는 것으로 산정됐습니다. 채권 총 미배당액은 1,579,683,808원이며 소유자 잔여금은 없습니다. 임차인 보증금의 실제 승계잔액은 배당표·보증기관 대위관계·채권 귀속을 대조해 최종 확정해야 합니다.

⑤ 회차별 실질부담 — 유찰돼도 약 1.78억

4회 유찰 시 최저가는 94,617,600원, 5회 유찰 시 75,694,080원으로 내려갑니다. 그러나 대항력 있는 임차인의 보증금이 178,000,000원이므로 가격분석상 인수분은 각각 약 83,382,400원, 102,305,920원으로 늘어납니다. 즉 유찰 횟수가 늘어도 실질취득은 약 178,000,000원으로 동일합니다. 이 사건은 “더 유찰되면 더 싸진다”는 통상적인 회차 전략이 그대로 작동하지 않습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 용도. 감정평가상 다세대주택으로 이용 중이며, 공부와의 차이는 없습니다.
• 입지. 월정초등학교 남동측 인근으로, 주위는 다세대주택·단독주택·근린생활시설이 혼재합니다.
• 교통. 건물까지 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 까치산역이 있어 대중교통 사정은 보통입니다.
• 건물. 2003.11.06. 사용승인된 철근콘크리트조 지상 5층 건물의 5층 호실이며, 도시가스 난방·급배수·위생설비가 갖춰져 있습니다.
• 도로. 토지는 평지의 가로장방형이고 북서측과 북동측 포장도로에 접합니다.
• 규제. 제2종일반주거지역(7층 이하), 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 대공방어협조구역, 소규모주택정비 관리지역, 과밀억제권역 등에 포함됩니다.
• 토지 지표. 토지면적 256.1㎡, 공시지가 3,811,000원/㎡이며 위반건축물 사항은 없습니다.
• 환금성. 총 8세대 소규모 다세대이고 확인된 거래가 3건에 그쳐, 대단지 공동주택보다 매수층과 시세 검증 폭이 좁습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 보증금 채권 귀속 확인. 김슬기의 보증금 반환채권이 현재 누구에게 귀속되는지, 주택도시보증공사의 대위 범위와 배당금이 보증금 채무를 얼마나 줄이는지 확인해야 합니다.
• 배당요구·확정일자 원본 대조. 임차권등기에는 확정일자가 기재돼 있으나 배당 산정은 임차인 0원입니다. 매각물건명세서·배당요구서·임차권등기명령 결정문을 함께 대조해야 합니다.
• 민간임대주택등기 확인. 2022.11.30. 민간임대주택등기가 존재하므로 매각 후 잔존 효과와 말소 가능 여부를 원본 서류로 확인해야 합니다.
• 최저가 착시 금지. 입찰가 판단은 118,272,000원이 아니라 실질취득 약 178,000,000원에서 시작해야 합니다.
• 현장 시세 재검증. 최근 275,000,000원 거래는 대상보다 넓은 65.88㎡입니다. 전용 53.64㎡와 유사한 화곡동 다세대의 층·준공연도·도로조건을 맞춰 비교해야 합니다.
• 최상층 상태 확인. 지상 5층 건물의 5층 호실이므로 누수·방수·결로와 옥상 상태를 현장에서 확인해야 합니다.
• 점유·명도 확인. 임차권등기 후 실제 점유 상태, 열쇠 인도 가능 여부와 명도 상대방을 현황조사·전입세대 확인으로 재검증해야 합니다.
• 체납 확인. 공용부분 관리비, 당해세, 건강보험료 압류 관련 배당 변동 가능성을 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·배당요구서·임차권등기명령 결정문을 기준으로 최종 판단해야 합니다.

맺으며 — “1.18억짜리 물건이 아니라 1.78억짜리 권리구조”

이 물건의 핵심은 세 차례 유찰된 낮은 최저가가 아닙니다. 말소기준권리보다 먼저 전입·점유한 실제 임차인 1명과 178,000,000원의 보증금입니다. 현재 회차에서 가격분석상 인수분은 약 59,728,000원이고, 최저가와 합친 실질취득은 약 178,000,000원입니다. 추가 유찰이 되더라도 낙찰가가 내려간 만큼 인수분이 늘어 총부담은 크게 달라지지 않습니다.

실질취득은 최근 12개월 거래 275,000,000원보다 낮지만, 그 거래는 대상보다 넓은 면적의 단 1건입니다. 총 8세대, 거래 3건, 평균 유찰 3.0회라는 환금성 조건까지 고려하면 가격만으로 높은 평가를 주기 어렵습니다. 결론은 최저가 착시는 금지, 권리관계 확정 후에만 검토입니다. 임차보증금 반환채권의 귀속과 보증기관 배당의 채무감소 효과가 확인돼야 비로소 안전한 입찰가를 계산할 수 있습니다.