서울남부지방법원 2026타경3254. 강서구 화곡동 화성빌라 202호, 공동주택인 다세대주택입니다. 감정가는 187,000,000원, 현재 최저매각가는 119,680,000원으로 감정가의 64% 수준까지 내려왔습니다. 외형만 보면 큰 폭의 할인처럼 보이지만, 등기와 임차관계를 함께 보면 결론은 반대입니다. 2020.10.05. 전입·점유를 시작한 이하늘의 임차보증금이 173,000,000원이고, 말소기준 2023.05.15.보다 앞선 대항력을 갖습니다. 2024.08.13.에는 을구 5번 주택임차권등기까지 마쳤습니다.
매각물건명세서에도 이 임차인이 매수인에게 대항할 수 있고, 보증금이 전액 변제되지 않으면 매수인이 인수한다는 내용이 명시돼 있습니다. 따라서 “최저가 1.1968억”을 시세와 직접 비교하면 안 됩니다. 이 유형은 정확도 규칙에 따라 실질취득을 보증금 수준인 1.73억으로 잡고 판단해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2026타경3254 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 56-237 화성빌라 제2층 제202호 · 초록마을로26길 35-10 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 공동주택(다세대주택) · 50.15㎡ · 방3·거실·주방·욕실·발코니 |
| 건물 | 철근콘크리트조 평슬래브지붕 4층건 중 제2층 · 사용승인 2002.04.18 |
| 소유자 | 유명진 (2020.08.11. 소유권이전 · 거래가액 173,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 187,000,000원 / 119,680,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 190,597,070원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차인이 핵심
말소기준은 2023.05.15. 갑구 7번 주택도시보증공사 가압류 110,000,000원입니다. 그 뒤의 국 압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 을구 5번 임차권등기 역시 등기 시점은 2024.08.13.으로 말소기준 뒤이지만, 임차인 이하늘의 주민등록·점유는 2020.10.05., 확정일자는 2020.09.09.로 말소기준보다 앞섭니다. 따라서 단순히 임차권등기 순위만 보고 후순위라고 판단하면 안 됩니다.
② 임차인 — 선순위 대항력과 추가 확인 대상이 함께 있다
| 이름 | 점유·용도 | 전입 / 확정 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이하늘 | 건물전부 · 주거(임차권등기) | 2020.10.05 / 2020.09.09 | 173,000,000원 | 있음 | 없음 | 해당 없음 |
| 택금융 | 주거 | 2020.10.05 / 2020.09.09 | 0원 기재 보증금 미상 주석 | 있음 | 있음 | 해당 없음 |
| 정현택 | 미상 | 2025.03.04 / 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
정현택은 2025.03.04. 전입으로 말소기준 2023.05.15.보다 늦어 대항력 없음으로 정리돼 있으나, 점유 부분·보증금·확정일자가 확인되지 않은 상태입니다. 더 중요한 것은 ‘택금융’ 기재 건입니다. 2020.10.05. 전입, 2020.09.09. 확정일자, 대항력 및 우선변제권이 표시돼 있으면서 보증금은 0원으로 기재되고 별도로 보증금 미상 주석이 있습니다. 이 건은 보증기관 승계로 표시된 자료가 아니므로 이하늘과 임의로 동일인·동일채권으로 합치지 않고 별도 확인 위험으로 남겨야 합니다.
③ 가격 비교 — 1.1968억이 아니라 1.73억을 시세와 비교
화성빌라D동 거래 표본은 3건입니다. 비교 거래의 면적은 47.47㎡이고, 대상 면적은 50.15㎡로 면적 매칭된 자료입니다. 거래 시점은 2021.07~2022.04이며 최신 거래는 2022.04의 176,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.04 | 47.47㎡ | 4 | 176,000,000원 |
| 2022.02 | 47.47㎡ | 4 | 165,000,000원 |
| 2021.07 | 47.47㎡ | 4 | 150,000,000원 |
| 평균 | — | 3건 | 163,666,666원 |
현재 최저가 119,680,000원만 놓으면 표본 평균의 73.1%라 매우 싸 보입니다. 하지만 이 비교는 인수형 물건에서는 의미가 없습니다. 정확도 규칙에 따라 실질취득 173,000,000원으로 다시 비교하면 표본 평균 163,666,666원의 105.7%입니다. 평균보다 약 9,333,334원 높습니다. 최신 거래 176,000,000원과 비교하면 약 3,000,000원 낮은 수준으로, 적어도 “최저가가 시세보다 27% 싸다”는 식의 가격 메리트 평가는 금지해야 합니다.
| 회차 시나리오 | 최저가 | 룰상 인수 조정분* | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 119,680,000원 | 53,320,000원 | 173,000,000원 |
| 3회 유찰 시 | 95,744,000원 | 77,256,000원 | 173,000,000원 |
| 4회 유찰 시 | 76,595,200원 | 96,404,800원 | 173,000,000원 |
* 대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 큰 인수형에 적용하는 본 리포트의 실질취득 계산 기준입니다. ‘택금융’ 관련 별도 불확실성은 위 금액에 포함하지 않았습니다.
④ 예상배당표 (매각가 119,680,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,475,520원 |
| 갑구 7번 가압류 · 주택도시보증공사 | 110,000,000원 | 110,000,000원 |
| 갑구 9번 경매개시결정 · 한국주택금융공사 | 190,597,070원 | 7,204,480원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 300,597,070원 중 예상 배당은 117,204,480원, 미배당은 183,392,590원입니다. 이하늘 보증금은 매각대금 배분과 별도로 매수인 인수 여부가 핵심인 선순위 임차 문제입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 결과에 따라 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 강서구 화곡동 서울화일초등학교 남동측. 주변은 다세대주택·단독주택·학교·근린생활시설 등이 형성된 주거지역입니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고 인근에 지하철 5호선 화곡역과 노선버스정류장이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 평슬래브지붕 4층 건물, 제2층 제202호. 사용승인일은 2002.04.18이며 개별난방·위생 및 급배수·주차장 설비를 갖추고 있습니다.
- 도로. 남동측으로 노폭 약 4미터 내외 포장도로에 접합니다.
- 토지·규제. 제2종일반주거지역, 도시지역, 과밀억제권역, 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 토지거래계약에관한허가구역 등에 포함됩니다. 공시지가는 2,708,000원/㎡입니다.
- 거래·환금성. 화성빌라D동은 9세대이며 거래 표본은 3건입니다. 표본 거래는 2021.07~2022.04이고, 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 2.0회, 낙찰률은 0.0%입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 낙찰가가 아니라 총부담으로 계산. 현재 최저가 119,680,000원을 시세와 직접 비교하지 말고, 이하늘 인수형을 반영한 실질취득 173,000,000원을 기준으로 판단해야 합니다.
- 이하늘 임차관계 원본 확인. 2020.10.05. 전입·점유, 2020.09.09. 확정일자, 보증금 173,000,000원과 임차권등기 내용을 등기부·매각물건명세서 원문에서 대조해야 합니다.
- ‘택금융’ 기재 건 확인. 전입 2020.10.05., 확정 2020.09.09., 대항력·우선변제권이 표시돼 있으면서 보증금 관련 정보가 불명확합니다. 동일 채권으로 임의 합산하거나 0원으로 단정하면 안 됩니다.
- 정현택 점유 확인. 2025.03.04. 전입은 말소기준 뒤이지만 보증금·점유 부분·확정일자가 확인되지 않았으므로 현황과 계약관계를 대조해야 합니다.
- 추가 유찰 착시 경계. 95,744,000원 또는 76,595,200원까지 내려가더라도 대항력 인수형 계산에서는 인수분이 늘어 주된 실질취득이 약 173,000,000원으로 유지됩니다.
맺으며 — “64% 낙찰가”가 아니라 “1.73억 실질취득”
이 물건의 숫자만 보면 감정가 187,000,000원에서 두 번 유찰돼 119,680,000원까지 내려온 전형적인 할인 경매처럼 보입니다. 그러나 권리분석을 거치면 그림이 완전히 달라집니다. 말소기준 2023.05.15.보다 앞선 이하늘의 전입·점유가 있고 보증금은 173,000,000원입니다. 따라서 현재 회차에서도, 더 유찰돼도 주된 실질취득 기준은 약 173,000,000원입니다.
그 173,000,000원은 거래 표본 평균 163,666,666원보다 5.7% 높고, 최신 표본 176,000,000원과도 큰 차이가 없습니다. 여기에 ‘택금융’ 관련 선순위 전입·확정일자 및 보증금 확인 문제까지 남습니다. 최저가 할인은 크지만 실질취득의 가격 메리트는 없고, 권리 불확실성은 남아 있는 물건입니다. 가격만 보고 들어가기보다 임차관계 원본 확인이 선행돼야 합니다.
