서울남부지방법원 2026타경3322. 서울 강서구 화곡동 소재 5층 다세대주택 중 제4층 제402호입니다. 감정 이용상태도 다세대주택 1개호로 확인됩니다. 등기상 현재 소유자는 이종선이며, 경매의 말소기준은 2023.06.29. 갑구 3번 주식회사 서영건설플러스 가압류 32,536,156원입니다. 이후 용마새마을금고 가압류, 국세 압류, 서용인새마을금고 가압류, 강제경매개시결정과 추가 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
문제는 등기부 후순위 권리가 아니라 말소기준보다 앞선 점유 관계입니다. ‘개명후’와 ‘새마을’은 모두 2021.02.10. 전입, 2021.02.03. 확정일자이며 2026.01.20. 배당요구를 했습니다. 둘 다 보증기관 대위·승계 신고가 아닌 실제 임차인 2명으로 잡혀 있습니다. 보증금이 확인되지 않았으므로 배당으로 얼마가 소진되고 얼마가 남는지를 계산할 수 없고, 그 결과 낙찰자의 최종 인수액도 확정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2026타경3322 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 403-22 제4층 제402호 · 도로명 서울특별시 강서구 까치산로 6 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 다세대주택 1개호 · 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 5층 중 4층 |
| 동일면적 | 72.24㎡ |
| 소유자 | 이종선 |
| 감정가 / 최저가 | 306,000,000원 / 195,840,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 용마새마을금고 / 209,985,599원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 등기 후순위는 소멸, 선순위 임차가 핵심
현재 등기부상 경매 말소기준은 2023.06.29. 주식회사 서영건설플러스의 가압류입니다. 그보다 앞서 설정됐던 국민은행 근저당 91,000,000원은 2020.11.03. 해지로 말소됐고, 2023.02.21. 이종성 명의 근저당 225,000,000원과 이에 대한 가처분도 사해행위취소 확정판결에 따른 원상회복으로 이미 말소됐습니다. 따라서 현 등기상 인수 문제보다 2021년부터 대항력을 갖춘 임차인들의 미배당 보증금 가능성이 훨씬 중요합니다.
② 임차인 — 실제 2명, 모두 말소기준보다 빠르다
| 임차인 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 개명후 | 2021.02.10 | 2021.02.03 | 미상 | 2026.01.20 | 대항력 있음 | 행사 가능 | 미배당 시 가능 |
| 새마을 | 2021.02.10 | 2021.02.03 | 미상 | 2026.01.20 | 대항력 있음 | 행사 가능 | 미배당 시 가능 |
③ 시세 비교 — 표면 가격은 낮지만 결론은 보증금 확인 뒤
나산쉐르빌B동 동일면적 72.24㎡ 실거래는 3건이며 모두 295,000,000원입니다. 최신 거래도 2024.11. 295,000,000원, 최근 평균 역시 295,000,000원입니다. 현재 최저매각가 195,840,000원은 이 기준의 66.4%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.11 | 72.24㎡ | 3 | 295,000,000원 |
| 2024.06 | 72.24㎡ | 3 | 295,000,000원 |
| 2024.06 | 72.24㎡ | 3 | 295,000,000원 |
| 평균 | 72.24㎡ | 3건 | 295,000,000원 |
④ 예상배당표 (매각가 195,840,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,541,760원 |
| 갑구 3번 가압류 · 주식회사 서영건설플러스 | 32,536,156원 | 32,536,156원 |
| 갑구 4번 가압류 · 용마새마을금고 | 192,000,000원 | 159,762,084원 |
| 갑구 6번 가압류 · 서용인새마을금고 | 71,773,548원 | 0원 |
| 갑구 7번 경매개시결정 · 용마새마을금고 | 209,985,599원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 506,295,303원 중 예상 배당은 192,298,240원이며 미배당은 313,997,063원입니다. 위 배당모형의 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있으나, 대항력 임차인 2명의 보증금이 확인되지 않은 상태이므로 임차보증금 승계 위험까지 0원이라고 확정할 수 없습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 더 내려가도 임차 리스크는 남는다
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 64% | 195,840,000원 | 192,298,240원 | 313,997,063원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 51% | 156,672,000원 | 153,678,592원 | 352,616,711원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 41% | 125,337,600원 | 122,782,874원 | 383,512,429원 |
유찰이 추가되면 매각가는 156,672,000원, 125,337,600원으로 내려가지만 이것만으로 실질취득가가 같은 폭으로 낮아진다고 볼 수 없습니다. 대항력 임차인의 배당 후 미회수 보증금이 승계되는 구조라면 낙찰가가 낮아지는 만큼 인수액이 커질 수 있기 때문입니다. 따라서 추가 유찰 여부보다 먼저 확인해야 할 숫자는 두 임차인의 실제 보증금입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 강서구 화곡동, 지하철5호선 화곡역 남동측 인근. 단독주택·다세대주택·근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철5호선 화곡역이 있어 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 5층 건물 중 4층 402호. 위생·급배수·난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 북서측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로에 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·중요시설물보호지구(공항)·지구단위계획구역·과밀억제권역·수평표면구역·대공방어협조구역·상대보호구역·토지거래계약에관한허가구역 등에 해당합니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 나산쉐르빌B동은 8세대 규모이며 사용승인 기준 2001.11.19.입니다. 동일면적 실거래 표본은 3건입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 두 임차인의 실제 보증금 확인. 이 숫자를 모르면 낙찰 후 인수액과 실질취득가를 계산할 수 없습니다.
- 배당순위·배당가능액 재계산. 확정일자와 배당요구가 확인돼 있으므로 실제 보증금과 배당재원을 대입해 미배당 잔액을 확인해야 합니다.
- 표면 할인율에 의존 금지. 최저가가 실거래 평균의 66.4%라는 사실은 임차보증금 인수가 없거나 제한적일 때만 가격 메리트로 연결됩니다.
- 소규모 다세대 환금성 점검. 8세대 규모이고 동일면적 거래 표본이 3건이므로 개별 호수의 상태와 매수층을 별도로 확인해야 합니다.
- 세금·배당 원본 대조. 국세 압류가 존재하고 배당표의 소유자 잔여도 0원이므로 세금 및 배당관계 원본을 확인해야 합니다.
- 등기부·매각물건명세서 원본 대조. 2023년 근저당과 가처분은 확정판결에 따른 원상회복으로 말소된 이력이 있으므로 현재 등기 상태를 입찰 전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “66.4% 할인”보다 먼저 봐야 할 숫자
이 사건은 겉으로 보면 매력적입니다. 감정가 306,000,000원에서 2회 유찰돼 195,840,000원까지 내려왔고, 동일면적 실거래 295,000,000원의 66.4%입니다. 등기부 후순위 가압류·압류도 매각으로 소멸합니다. 하지만 이 사건의 승부처는 그 할인율이 아닙니다. 말소기준보다 앞선 실제 임차인 2명의 보증금이 모두 미상이라는 점입니다.
두 임차인의 보증금과 예상 배당액을 확인해 미배당 승계액이 0원인지부터 계산해야 비로소 실질취득가를 시세 295,000,000원과 비교할 수 있습니다. 지금 단계의 결론은 “표면가는 낮지만 실질가는 미확정”입니다. 보증금 확인 전에는 가격 메리트를 확정하지 않는 것이 이 물건의 핵심 권리분석입니다.
