서울남부지방법원 2026타경3343. 구로동 비즈트위트그린 제3층 제306호, 전용 18.11㎡의 주거용 오피스텔입니다. 현 소유자 최덕진은 2021.03.10 매매계약, 거래가액 122,000,000원으로 2021.04.16 소유권을 취득했습니다. 그런데 임차인 김은지의 임대차계약일도 2021.03.10, 점유개시일은 2021.04.16, 주민등록일은 2021.04.19이고 보증금은 132,000,000원입니다.
말소기준으로 제시된 권리는 2023.03.21 국민건강보험공단 압류입니다. 김은지의 점유·전입은 그보다 앞서므로 대항력이 인정되는 구조이고, 확정일자 2021.03.10 및 배당요구를 통해 우선변제를 받더라도 보증금 전액을 받지 못한 부분은 매수인에게 넘어갑니다. 을구 3번 주택임차권등기 자체가 매각으로 소멸하는 것과 보증금 미배당분의 승계는 별개의 문제입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2026타경3343 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 구로구 구로동 98-10 비즈트위트 그린 제3층 제306호 |
| 물건종류 / 전용 | 오피스텔 · 주거용 이용 · 전용 18.11㎡ · 지하3층/지상16층 중 3층 |
| 소유자 | 최덕진 (2021.03.10 매매 · 거래가액 122,000,000원, 2021.04.16 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 129,000,000원 / 82,560,000원 (2회 유찰, 감정가의 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 김은지 / 146,758,032원 |
| 말소기준 | 2023.03.21 국민건강보험공단 압류 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 등기는 지워져도 보증금 부족분은 남는다
핵심은 김은지의 주택임차권등기 날짜인 2023.07.27이 아니라, 그보다 앞선 2021.04.16 점유개시·2021.04.19 주민등록입니다. 말소기준 압류가 2023.03.21이므로 임차인의 대항요건이 먼저 갖춰진 구조입니다. 현재 회차 배당에서는 매각대금 82,560,000원에서 집행비용 1,886,080원을 제외한 80,673,920원이 김은지 보증금에 우선 배당되고, 나머지 51,326,080원이 매수인 인수액으로 계산돼 있습니다.
임차인 분석
| 임차인 | 점유·전입 | 보증금 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김은지 건물전부 · 주거 · 임차권등기 | 점유 2021.04.16 전입 2021.04.19 | 132,000,000원 확정 2021.03.10 | 대항력 有 | 우선변제 有 배당요구 2023.07.27 | 승계 51,326,080원 현재 회차 예상 미배당 |
| 주택임 주거 | 전입 2021.04.19 | 보증금 미상 확정 2021.03.10 | 가능·미상 | 가능·미상 배당요구 2026.03.09 | 별도 확인 보증금 미상 |
김은지 외에 별도의 임차관계가 한 건 더 확인되며, 이 항목은 전입일과 확정일자는 기재돼 있지만 보증금이 확인되지 않았습니다. 따라서 이를 김은지와 같은 확정적 대항력·승계액으로 단정할 수는 없고, 대항력 가능·승계액 미상 위험으로 따로 봐야 합니다. 김은지의 51,326,080원만 계산했다고 해서 임차인 리스크가 전부 닫히는 사건은 아닙니다.
② 시세 비교 — 82,560,000원이 아니라 약 132,000,000원으로 비교해야 한다
비즈트위트그린 전용 18.11㎡ 기준 최근 12개월 실거래는 2건으로, 2025.11 110,000,000원, 2026.08 120,000,000원입니다. 최근 12개월 평균은 115,000,000원, 최신 거래는 120,000,000원이며, 최근 구간은 이전 거래 대비 -1.8%의 하락 추세입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 18.11㎡ | 8 | 120,000,000원 |
| 2025.11 | 18.11㎡ | 10 | 110,000,000원 |
| 2023.07 | 18.11㎡ | 5 | 95,000,000원 |
| 2023.07 | 18.11㎡ | 2 | 135,000,000원 |
| 2023.02 | 18.11㎡ | 5 | 128,000,000원 |
| 2022.08 | 18.11㎡ | 10 | 112,000,000원 |
| 2022.08 | 18.11㎡ | 3 | 120,000,000원 |
| 2022.07 | 18.11㎡ | 7 | 115,000,000원 |
| 2022.07 | 18.11㎡ | 3 | 115,000,000원 |
| 2022.06 | 17.31㎡ | 6 | 118,000,000원 |
| 2022.06 | 17.31㎡ | 6 | 115,000,000원 |
| 2022.05 | 17.31㎡ | 4 | 118,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 12건 | 116,750,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 18.11㎡ | 2건 | 115,000,000원 |
최저가 82,560,000원만 놓으면 최근 12개월 평균의 71.8%이지만, 이 비율은 이 사건의 실제 가격 메리트를 보여주지 못합니다. 김은지의 보증금이 낙찰가보다 크기 때문에 실질취득 기준은 약 132,000,000원으로 고정되고, 이는 최근 평균보다 14.8% 높고, 최신 120,000,000원보다도 10.0% 높습니다. 최근 추세도 -1.8%이므로 이 사건에 ‘시세보다 싸다’는 가격 가점을 줄 근거가 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 82,560,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,886,080원 |
| 1. 임차인 김은지 보증금 | 132,000,000원 | 80,673,920원 |
| 2. 경매개시결정 · 김은지 | 146,758,032원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 김은지 보증금 부족분 51,326,080원이 매수인 인수로 계산돼 있습니다. 당해세·최우선변제는 반영되지 않은 추정 배당이며, 별도 임차관계의 보증금은 확인되지 않았습니다.
| 회차 | 최저가 | 김은지 인수 | 낙찰가+인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰 | 82,560,000원 | 51,326,080원 | 133,886,080원 |
| 3회 유찰 시 | 66,048,000원 | 67,540,864원 | 133,588,864원 |
| 4회 유찰 시 | 52,838,400원 | 80,512,691원 | 133,351,091원 |
표처럼 최저가는 82,560,000원에서 66,048,000원, 52,838,400원으로 내려가지만 인수액은 51,326,080원에서 67,540,864원, 80,512,691원으로 커집니다. 집행비용 영향 때문에 단순 합산 총액은 보증금보다 조금 높게 나타나지만, 경제적 핵심은 보증금 132,000,000원 축에서 총부담이 거의 고정된다는 점입니다. 추가 유찰 자체가 가격 메리트를 만들어 주는 구조가 아닙니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 전용 18.11㎡의 주거용 오피스텔로 이용 중이며, 건물은 지하3층·지상16층, 사용승인일은 2012.11.02입니다.
- 입지. 구로중학교 북측 인근으로 오피스텔·근린생활시설·학교 등이 혼재한 일반상업지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 대림역 지하철 2호선·7호선 및 노선버스정류장이 있어 대중교통 상황은 보통으로 평가돼 있습니다.
- 설비. 위생·급배수·도시가스·난방·승강기·기계식주차장·공동현관 출입통제설비가 구비돼 있습니다.
- 토지. 일반상업지역, 공시지가 8,049,000원/㎡이며 남동측으로 폭 약 10미터 내외의 포장도로에 접합니다.
- 거래·환금성. 단지는 84세대이며 실거래 12건 평균은 116,750,000원이지만, 가격 판단에는 최근 12개월 평균 115,000,000원과 최신 거래 120,000,000원을 우선해서 봐야 합니다. 최근 추세는 -1.8%입니다.
- 현장 확인. 수차례 현장조사에서 폐문부재 상태였고 내부구조·이용상황·설비 일부가 도면·전례·외부관찰·탐문에 근거해 평가돼 있어 재확인이 필요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 82,560,000원을 시세와 직접 비교하지 말 것. 이 사건은 대항력 인수형이므로 실질취득 약 132,000,000원을 최근 12개월 평균 115,000,000원·최신 거래 120,000,000원과 비교해야 합니다.
- 김은지 보증금 부족분 재계산. 현재 회차 예상 인수는 51,326,080원입니다. 실제 낙찰가와 배당 결과가 달라지면 미배당 인수액도 달라집니다.
- 별도 임차관계 확인. ‘주택임’으로 기재된 임차관계는 보증금이 확인되지 않아, 김은지와 별개의 추가 승계위험이 있는지 명세서와 관련 문건을 대조해야 합니다.
- 김은지의 이중 지위 확인. 임차권자와 강제경매 채권자로 같은 이름이 나타나고, 현 소유자 매매계약일과 임대차계약일도 2021.03.10으로 같으므로 실제 법률관계를 원본으로 확인해야 합니다.
- 추가 유찰을 가격 할인으로 착각하지 말 것. 3회·4회 유찰 시에도 최저가 하락만큼 김은지 미배당 인수액이 증가해 총부담은 약 132,000,000원 축에 남습니다.
- 현장·관리비 확인. 내부 확인이 충분하지 않았으므로 실제 이용상태와 설비, 체납 관리비 여부를 현장에서 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구 문건·실거래 원본을 직접 확인하세요.
맺으며 — “64% 할인”이 아니라 “132,000,000원 인수형”
이 사건의 가장 큰 착시는 감정가 129,000,000원짜리 오피스텔이 2회 유찰돼 82,560,000원까지 내려왔다는 숫자입니다. 그러나 김은지의 대항력 있는 보증금은 132,000,000원이고, 현재 회차 예상 미배당 인수액은 51,326,080원입니다. 낙찰가가 더 내려가면 인수액이 그만큼 커져 실질취득가는 보증금 수준에 묶입니다.
그 기준으로 보면 약 132,000,000원은 최근 12개월 평균 115,000,000원의 114.8%, 최신 거래 120,000,000원의 110.0%입니다. 최근 시장도 -1.8% 하락 추세이고, 단지 경매의 평균 유찰 횟수는 2.4회입니다. 여기에 보증금이 확인되지 않은 별도 임차관계까지 남아 있으므로 최저가가 싸 보인다는 이유만으로 접근할 사건은 아닙니다. 핵심은 ‘얼마에 낙찰받느냐’보다 낙찰 후 실제로 얼마를 떠안느냐입니다.
