서울남부지방법원 2026타경3390. 양천구 신월동 라온빌 제2층 제203호, 전용 29.92㎡의 소형 다세대주택입니다. 표면만 보면 감정가 184,000,000원에서 두 차례 유찰되어 최저매각가가 117,760,000원까지 내려왔습니다. 전체 실거래 평균 190,120,000원과 비교하면 최저가가 61.9%, 최근 12개월 평균과 비교해도 65.0%라 눈에 띄게 싸 보입니다. 그러나 이 사건의 핵심은 최저가가 아니라 대항력 임차보증금입니다.
손지현은 2018.04.20 점유를 시작하고 2018.04.23 주민등록을 마쳤으며, 보증금 180,000,000원에 대한 주택임차권등기가 2024.05.01 설정되어 있습니다. 확정일자는 175,000,000원에 대해 2018.03.12, 이후 5,000,000원 증액분은 2020.03.25입니다. 말소기준은 2026.01.26 강제경매개시결정이므로, 손지현의 전입·점유는 그보다 앞섭니다. 매각물건명세서도 배당에서 보증금 전액을 받지 못하면 매수인이 미배당액을 인수한다고 명시합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2026타경3390 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 양천구 신월동 131-8 라온빌 제2층 제203호 · 서울특별시 양천구 남부순환로61길 1 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 전용 29.92㎡ · 다세대 주택으로 이용중 |
| 소유자 | 이규광 · 단독소유 |
| 건물 / 규모 | 2017.12.13 사용승인 · 라온빌 16세대 |
| 감정가 / 최저가 | 184,000,000원 / 117,760,000원 (2회 유찰 · 감정가 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 211,989,719원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 1.8억 임차보증금이 승부처
2018.01.04 설정된 우리은행 근저당권 채권최고액 948,000,000원은 2018.03.16 이미 말소되었습니다. 이후 손지현이 2018.04.20 점유를 시작하고 2018.04.23 전입했습니다. 따라서 이미 말소된 우리은행 근저당은 현 경매의 말소기준으로 작동하지 않고, 현재 선언된 말소기준은 2026.01.26 강제경매개시결정입니다.
그 결과 손지현은 말소기준보다 앞선 점유·전입을 갖춘 대항력 있는 임차인이고, 확정일자와 배당요구도 확인됩니다. 현재 최저가 117,760,000원을 전제로 하면 집행비용 2,448,640원을 먼저 공제한 뒤 손지현에게 115,311,360원이 배당되고, 보증금 부족분 64,688,640원은 매수인이 인수합니다.
② 임차인 분석 — 배당 후 남는 보증금을 봐야 한다
| 성명 | 점유·용도 | 보증금 | 전입 / 확정 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 손지현 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 180,000,000원 | 2018.04.23 / 2018.03.12 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 64,688,640원 인수 |
| 택금융 | 주거 | 미상 | 전입 미상 / 2020.03.25 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 미상 |
③ 유찰될수록 싸지는가 — 이 사건은 거의 아니다
대항력 임차인의 보증금이 낙찰가보다 큰 인수형 사건에서는 낙찰가가 내려가면 그만큼 미배당 보증금이 늘어납니다. 그래서 매수인의 실질취득액은 보증금 180,000,000원 부근에서 거의 고정됩니다. 최저가만 떨어지는 것을 가격 할인으로 보면 안 됩니다.
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 매각가 + 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 117,760,000원 | 64,688,640원 | 182,448,640원 |
| 3회 유찰 시 | 94,208,000원 | 87,887,744원 | 182,095,744원 |
| 4회 유찰 시 | 75,366,400원 | 106,390,195원 | 181,756,595원 |
현재 회차의 단순 합산 실질취득은 182,448,640원이고, 3회 유찰 가정에서도 182,095,744원, 4회 유찰 가정에서도 181,756,595원입니다. 매각가 자체는 크게 내려가지만 인수액이 반대로 커지므로 총 부담은 1.8억 안팎에서 거의 변하지 않습니다.
④ 시세 비교 — 최저가 65%가 아니라 실질취득을 비교해야 한다
라온빌 전용 29㎡대 거래는 10건이 확인되고 전체 평균은 190,120,000원입니다. 하지만 2022년 240,200,000원·210,000,000원 같은 과거 고가 거래가 포함되어 있어, 현재 가격 판단은 최근 12개월 평균 181,250,000원과 최신 거래 178,000,000원, 그리고 최근 거래가 이전 거래보다 -7.5% 낮아진 추세를 우선해서 보는 것이 맞습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 29.8㎡ | 3 | 178,000,000원 |
| 2026.05 | 29.15㎡ | 4 | 150,000,000원 |
| 2026.05 | 29.92㎡ | 2 | 200,000,000원 |
| 2026.03 | 29.92㎡ | 2 | 197,000,000원 |
| 2024.12 | 29.8㎡ | 5 | 168,000,000원 |
| 2024.11 | 29.8㎡ | 3 | 175,000,000원 |
| 2022.05 | 29.92㎡ | 2 | 210,000,000원 |
| 2022.03 | 29.92㎡ | 3 | 240,200,000원 |
| 2021.10 | 29.8㎡ | 2 | 183,000,000원 |
| 2021.10 | 29.8㎡ | 2 | 200,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 4건 | 181,250,000원 |
현재 최저가 117,760,000원만 보면 최근 12개월 평균의 65.0%입니다. 그러나 실질 부담을 현재 배당 가정으로 계산하면 182,448,640원으로, 최근 12개월 평균 181,250,000원의 약 100.7%, 최신 거래 178,000,000원의 약 102.5%입니다. 즉 최근 시세보다 저렴하다고 평가할 가격 근거가 없습니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 117,760,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,448,640원 |
| 1. 임차인 손지현 보증금 | 180,000,000원 | 115,311,360원 |
| 2. 강제경매 신청 · 한국주택금융공사 | 211,989,719원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 가정에서는 매각대금이 집행비용과 손지현의 우선변제에 모두 소진됩니다. 손지현 미배당 64,688,640원은 매수인 인수 대상이고, 한국주택금융공사 청구액 211,989,719원은 이 가정에서 배당되지 않습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 다세대 주택으로 이용중이며, 라온빌은 16세대·2017.12.13 사용승인, 대상 전용면적은 29.92㎡입니다.
- 입지. 서울신원초등학교 북동측 인근. 주변은 아파트·다세대·연립주택·근린생활시설 등이 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 진출입이 자유롭고 인근에 버스정류장이 있어 교통여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 남측 약 6m, 동측 약 5m 도로에 접하고 토지는 평지·가로장방형, 소로각지입니다.
- 설비. 위생·급배수·난방·승강기·도시가스·화재탐지설비가 설치되어 있습니다.
- 규제. 제3종일반주거지역, 과밀억제권역, 공항 관련 제3종 구역·수평표면구역·진입표면구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역 등이 포함됩니다.
- 지가. 공시지가 3,102,000원/㎡, 토지면적 344.2㎡입니다.
- 환금성. 최근 12개월 거래는 4건이 확인되지만 16세대 소규모 다세대이고, 단지 경매 통계상 평균 유찰횟수는 2.0회, 낙찰률은 0.0%로 기록되어 있습니다. 최근 실거래 추세도 -7.5%입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 최저가가 아닌 실질취득으로 판단. 117,760,000원만 보고 최근 시세의 65.0%라고 판단하면 안 됩니다. 현재 인수액까지 합친 부담은 182,448,640원입니다.
- 손지현 보증금 인수 확인. 배당액 115,311,360원, 미배당 64,688,640원의 계산 전제와 실제 배당순위를 매각물건명세서·배당요구서류로 다시 대조해야 합니다.
- 추가 기재 “택금융” 확인. 전입일과 보증금이 미상이라 대항력·우선변제·승계 여부를 확정할 수 없습니다.
- 호수 불일치 확인. 사건 주소는 2층 203호인데 감정요항표 구조 항목에는 3층 303호가 기재되어 있습니다. 현장과 감정평가서 원문 대조가 필수입니다.
- 하락장 반영. 최근 12개월 평균 181,250,000원, 최신 178,000,000원, 최근 대비 과거 추세 -7.5%를 응찰가 판단의 우선 기준으로 봐야 합니다.
- 유찰 기대 금지. 3회·4회 유찰 가정에서도 인수액이 늘어 총 부담은 각각 182,095,744원·181,756,595원입니다. 추가 유찰이 곧 가격 메리트를 뜻하지 않습니다.
맺으며 — “117,760,000원짜리 물건”이 아니다
이 사건의 숫자를 하나만 고르라면 최저가 117,760,000원이 아니라 손지현 보증금 180,000,000원입니다. 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금을 매수인이 더 인수하는 구조라, 현재 회차부터 4회 유찰 가정까지 총 부담은 계속 1.8억 안팎입니다. 현재 회차 단순 합산 182,448,640원은 최근 12개월 평균 181,250,000원과 최신 거래 178,000,000원을 모두 넘습니다.
여기에 최근 가격 추세 -7.5%, 2회 유찰, 16세대 소규모 다세대의 환금성, 전입·보증금이 확인되지 않은 “택금융” 기재, 감정요항표의 203호·303호 표기 충돌까지 겹칩니다. 따라서 이 물건은 최저가 할인율만으로 접근할 수 없는 인수형 경매입니다. 결론은 명확합니다. 유찰은 진행됐지만 실질취득은 최근 시세 이상이고, 권리 확인사항도 남아 있습니다.
