서울남부지방법원 2026타경3479. 독산역 남측 인근 금천현대아파트 제101동 제17층 제1701호입니다. 현 소유자 유미옥은 2024년 3월 8일 매매를 원인으로 2024년 6월 7일 소유권을 취득했고, 등기상 거래가액은 620,000,000원입니다. 같은 날 삼성생명보험주식회사가 채권최고액 527,450,000원의 근저당권을 설정했으며, 이 권리가 이번 경매의 말소기준권리입니다.

그 뒤 2025년 8월 4일 주식회사엠캐피탈대부의 채권최고액 80,000,000원 근저당권과 전세금 5,000,000원의 전세권이 설정됐습니다. 두 권리는 모두 말소기준권리보다 늦으므로 낙찰과 함께 소멸합니다. 2026년 2월 3일 엠캐피탈대부, 2026년 4월 1일 삼성생명보험의 임의경매개시결정 역시 매각으로 소멸하는 구조입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸

말소기준은 2024년 6월 7일 삼성생명보험주식회사의 근저당권입니다. 이후 설정된 엠캐피탈대부 근저당권과 전세권은 모두 매각으로 소멸합니다. 현재 회차 552,800,000원 가정 배당에서는 삼성생명보험 채권최고액 527,450,000원이 전액 배당되고, 엠캐피탈대부 근저당에는 17,422,000원만 배당됩니다. 미배당 채권이 발생하더라도 배당표상 매수인 인수액은 0원입니다.

② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음

실제 임차인은 이모백 1명입니다. 전입신고가 말소기준권리 이후로 조사돼 대항력은 없는 것으로 정리됐습니다. 따라서 보증금이 배당으로 전부 회수되지 않더라도 대항력에 근거한 보증금 인수는 발생하지 않습니다. 다만 보증금, 점유 부분, 확정일자와 배당요구 여부가 확인되지 않았으므로 매각물건명세서와 현황조사 원본을 다시 대조해야 합니다.

③ 가격 판단 — 유찰만으로 ‘저렴’ 판정 금지

감정가는 691,000,000원이고 현재 최저매각가는 552,800,000원으로, 1회 유찰된 감정가 80% 회차입니다. 다만 동일 단지·유사 면적의 최근 12개월 실거래 평균이나 최신 거래가가 확인되지 않은 상태이므로, 감정가보다 낮아졌다는 이유만으로 시세보다 싸다고 단정할 수 없습니다.

현재 회차의 실질취득액은 매수인 인수 0원을 반영해 552,800,000원입니다. 향후 판단은 이 금액을 기준으로 같은 단지의 최근 거래, 층·향·내부 상태를 대조해야 합니다. 특히 현 소유자의 등기상 취득 거래가액은 620,000,000원이지만, 해당 금액만으로 현재 시세를 확정하거나 가격 가점을 부여해서는 안 됩니다.

④ 예상배당표 (매각가 552,800,000원 가정)

채권 총액 612,450,000원 중 544,872,000원이 배당되고 미배당액은 67,578,000원입니다. 소유자 잔여는 0원이며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 배당 부족과 별개로 매수인 인수액은 0원입니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정평가 요항 기준)

• 입지. 서울특별시 금천구 독산동 소재 지하철 1호선 독산역 남측 인근이며, 주변은 아파트단지·다세대주택·근린생활시설이 혼재합니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 독산역과 노선버스정류장이 있습니다.
• 건물. 지하1층·지상22층 건물 중 제17층 제1701호이며, 위생·급배수·난방·주차장·승강기 설비를 갖추고 있습니다.
• 토지. 광평수의 부정형 토지로 아파트단지 건부지로 이용 중이며, 단지 내 도로를 통해 외곽 공도와 연결됩니다.
• 규제. 도시지역·준공업지역·과밀억제권역·철도보호지구 등에 해당하며, 토지거래계약 허가구역 지정 내용이 있습니다.
• 위반 여부. 위반건축물 사항은 확인되지 않았고 공부와의 차이는 없습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 실거래 확인. 감정가 691,000,000원과 최저가 552,800,000원만으로 가격 메리트를 단정하지 말고 동일 단지 최근 거래를 대조하세요.
• 임차관계 확인. 이모백의 보증금·점유 부분·확정일자·배당요구 여부를 매각물건명세서와 현황조사 원본에서 확인하세요.
• 현장 점유 확인. 대항력이 없더라도 점유자가 있으면 명도 절차가 필요할 수 있으므로 실제 거주·점유 상태를 확인하세요.
• 전세권 구분. 엠캐피탈대부의 전세금 5,000,000원 전세권은 말소기준 이후 권리로 매각 시 소멸합니다.
• 관리비·세금 확인. 배당표에 반영되지 않은 관리비, 당해세와 최우선변제 가능성을 별도로 확인하세요.
• 허가구역 확인. 토지거래계약 허가구역 지정 내용과 입찰·취득 시 적용 여부를 관할 기관에 확인하세요.

맺으며 — 권리는 비교적 단순, 가격은 검증 필요

이 물건의 등기상 핵심은 명확합니다. 2024년 6월 7일 삼성생명보험 근저당이 말소기준이고, 뒤에 설정된 엠캐피탈대부 근저당·전세권과 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 현재 회차뿐 아니라 2회·3회 유찰 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원입니다.

다만 실제 임차인 이모백의 보증금과 점유 부분이 확인되지 않았고, 최근 실거래 비교도 완료되지 않았습니다. 대항력이 없어 보증금 승계 위험은 없지만 명도와 임대관계 확인은 남습니다. 따라서 결론은 “권리상 입찰 검토 가능, 가격과 점유는 추가 확인”입니다. 감정가 80%라는 숫자만 보고 응찰하기보다 최근 거래와 현장 상태를 기준으로 입찰가를 정해야 합니다.