204,034,000원
서울남부지방법원 2026타경3555. 개봉역 북동측 인근의 도시형생활주택(단지형다세대주택) 제5층 제502호입니다. 감정가는 255,042,400원이고 한 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 204,034,000원입니다. 등기상 소유자는 진현철이며, 채권자 유영호가 185,000,000원을 청구해 강제경매를 신청했습니다.
이 사건의 핵심은 단순한 “최저가 20% 할인”이 아닙니다. 유영호는 2017.03.20. 전입, 2017.03.02. 확정일자를 갖추고 있어 2020.04.02. 말소기준 압류보다 앞섭니다. 매각물건명세서도 보증금 185,000,000원이 배당에서 전액 변제되지 않으면 매수인이 인수한다고 명시합니다. 현재 회차에서는 보증금 전액배당이 가능하지만, 다음 회차부터는 낙찰가가 내려가는 만큼 미배당 보증금이 인수액으로 전환됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2026타경3555 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 구로구 개봉동 179-22 하은빌리지 제102동 제5층 제502호 |
| 물건종류 / 전용 | 도시형생활주택(단지형다세대주택) · 전용 29.76㎡ · 지상 6층 중 5층 |
| 소유자 | 진현철 (단독소유 · 2015.10.20. 소유권 이전) |
| 감정가 / 최저가 | 255,042,400원 / 204,034,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 유영호 / 185,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.30 |
| 건축물 특이사항 | 제시외 건물 포함 · 위반건축물 표기(면적 12㎡, 판넬/판넬, 주거) |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 기준권리보다 앞선다
등기부상 이미 말소된 2015년 경서농업협동조합 근저당과 2019년 압류는 현재 권리분석에서 제외됩니다. 남아 있는 말소기준권리는 2020.04.02. 서울특별시 구로구 압류입니다. 이후 주택도시보증공사 가압류, 국세·지방세 압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 분석 — 현재 회차 전액배당, 추가 신고는 확인 필요
| 신고인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입 / 확정 | 권리 판단 |
|---|---|---|---|---|
| 유영호 | 건물전부 · 주거(임차권등기) | 185,000,000원 | 2017.03.20. 2017.03.02. | 대항력 우선변제 미배당 인수 |
| 주택임 | 주거 · 점유부분 미상 | 미상 | 2017.03.20. 2017.03.02. | 대항력 가능·미상 배당요구 |
신고 내역은 2건입니다. 유영호는 임차보증금 185,000,000원과 점유 범위가 확인되지만, 별도의 “주택임” 신고는 동일한 전입일·확정일자를 기재하면서 보증금과 점유부분이 확인되지 않았습니다. 보증기관 승계나 대위신고로 표시된 항목도 아니므로 임의로 중복 합산하거나 삭제할 수 없습니다. 매각물건명세서와 배당요구 문건을 대조해 동일 임차관계인지 별도 점유자인지 확인해야 합니다.
③ 가격 비교 — 최신 거래보다 낮지만 폭은 작다
하은빌리지의 면적 유사 실거래는 4건이며, 최근 12개월 기준 거래는 2024.10.의 210,000,000원 1건입니다. 현재 최저가 204,034,000원은 이 최신 거래 및 최근 12개월 평균의 97.2%입니다. 최신 거래보다 낮기는 하지만 차이는 5,966,000원에 불과합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.10 | 27.19㎡ | 3 | 210,000,000원 |
| 2023.08 | 29.58㎡ | 3 | 160,000,000원 |
| 2022.06 | 29.58㎡ | 3 | 200,000,000원 |
| 2021.10 | 29.58㎡ | 4 | 200,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 4건 | 192,500,000원 |
전체 4건 평균은 192,500,000원으로 현재 최저가가 평균의 106.0%입니다. 반면 최신 거래는 210,000,000원이고 최근 거래 추세는 이전 거래보다 12.5% 상승했습니다. 따라서 과거 전체 평균만 보면 현재 가격이 높지만, 가장 최근 거래와 비교하면 97.2%입니다. 다만 최근 12개월 표본이 1건뿐이고 위반건축물·임차인 불확실성이 있어 이 차이를 충분한 가격 메리트로 단정하기는 어렵습니다.
④ 유찰별 실질취득 — 낙찰가가 내려가면 보증금 인수가 늘어난다
| 회차 | 예상 낙찰가 | 유영호 미배당 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰 · 80%) | 204,034,000원 | 0원 | 204,034,000원 |
| 2회 유찰 시 (64%) | 163,227,200원 | 24,857,981원 | 188,085,181원 |
| 3회 유찰 시 (51.2%) | 130,581,760원 | 57,046,385원 | 187,628,145원 |
위 실질취득은 유영호 보증금 미배당액만 반영한 값입니다. 보증금 미상 신고가 별도 임차관계로 확인되면 실제 인수 위험은 추가될 수 있습니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 204,034,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,656,476원 |
| 1. 임차인 유영호 보증금 | 185,000,000원 | 185,000,000원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 4,566,000,000원 | 15,377,524원 |
| 3. 경매신청채권 · 유영호 | 185,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 유영호 임차보증금이 전액 배당되는 계산이므로 해당 보증금의 산정상 인수액은 0원입니다. 다만 국세·지방세 압류 7건 가운데 당해세가 있으면 선순위 차감으로 배당액과 인수액이 달라질 수 있습니다. 보증금 미상 신고도 이 배당표에는 반영되지 않았습니다.
⑥ 입지·건물 리스크 메모 (감정평가 및 공적장부 기준)
- 용도. 집합건축물대장과 감정 이용상태는 도시형생활주택(단지형다세대주택)입니다. 하은빌리지는 40세대이며 사용승인일은 2015.02.11.입니다.
- 입지. 지하철 1호선 개봉역 북동측 인근으로 단독주택·다세대주택·근린생활시설이 혼재하며, 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 이용편의성은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 콘크리트지붕 지상 6층 건물의 5층이며 위생·급배수·소화전· 난방설비가 있습니다.
- 위반건축물. 건축물대장에 면적 12㎡, 판넬/판넬 구조, 주거 용도의 위반건축물로 표시돼 있으며 제시외 건물이 매각에 포함됩니다.
- 토지·규제. 제3종일반주거지역·개봉역 지구단위계획구역·과밀억제권역이며 공시지가는 4,550,000원/㎡입니다. 토지거래계약에 관한 허가구역 지정 내용도 기재돼 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 매각물건명세서 원문 확인. 유영호 보증금의 미배당 인수 문구와 보증금 미상 신고의 성격을 원문에서 대조해야 합니다.
- 임대차 실체 확인. 유영호가 임차권자이면서 경매신청채권자인 경위, 임대차계약서, 보증금 지급자료, 실제 점유 및 퇴거 여부를 확인해야 합니다.
- 세금 우선순위 확인. 국세·지방세 압류 7건 중 당해세가 있으면 임차인 배당과 매수인 인수액이 달라질 수 있으므로 교부청구 내역을 확인해야 합니다.
- 위반건축물 조사. 12㎡ 판넬 구조물의 위치, 원상회복 명령, 이행강제금, 사용상 제한과 금융기관 담보평가 영향을 확인해야 합니다.
- 제시외 건물 확인. 제시외 건물의 현황·소유관계·매각 포함 범위가 감정가에 어떻게 반영됐는지 현장과 감정평가서를 대조해야 합니다.
- 가격 상한 설정. 현재 실질취득은 최신 거래의 97.2%지만 전체 평균의 106.0%입니다. 권리·건축 리스크 비용을 반영한 응찰 상한이 필요합니다.
- 추가 유찰 계산. 다음 회차부터는 낮아진 낙찰가만 보지 말고 선순위 임차보증금 미배당 인수를 더한 실질취득액으로 비교해야 합니다.
맺으며 — 현재가는 97.2%, 그러나 확인할 위험이 많다
현재 최저가 204,034,000원은 최신 실거래 210,000,000원보다 낮고, 유영호 보증금도 예상배당상 전액 변제됩니다. 숫자만 보면 현재 회차의 실질취득은 204,034,000원으로 정리됩니다. 그러나 전체 실거래 평균 192,500,000원보다는 높고, 최신 시세와의 차이도 크지 않습니다.
무엇보다 보증금 미상 신고, 임차인과 신청채권자의 동일성, 국세·지방세 압류 7건, 위반건축물 12㎡와 제시외 건물이라는 변수가 동시에 존재합니다. 추가 유찰 때는 낙찰가가 내려가도 선순위 보증금 미배당 인수가 늘어 실질취득이 약 187,628,145원~188,085,181원에 머뭅니다. 결론은 가격은 소폭 할인, 권리와 건물은 확인 우선입니다. 이 사건은 “80% 최저가”보다 “실질취득액과 미확인 위험을 얼마로 평가할 것인가”가 승부처입니다.
