서울남부지방법원 2026타경3575. 천왕동 ‘랑데르’ 제4층 제416호, 감정평가상 오피스텔로 이용 중인 물건입니다. 이 사건의 핵심은 유찰 횟수가 아니라 말소기준보다 먼저 대항력을 갖춘 임차인입니다. 현재 말소기준권리는 2024.05.03. 서울특별시구로구청장 압류인데, 임차인 장은정은 2021.02.26. 전입·점유를 시작했고 확정일자는 2021.01.08.입니다. 따라서 보증금 120,000,000원이 배당에서 전액 변제되지 않는 한 그 부족분은 매수인에게 남습니다.
현재 최저매각가 75,520,000원을 기준으로 집행비용 1,759,360원을 먼저 차감하면 장은정에게 예상되는 배당은 73,760,640원입니다. 보증금과의 차액 46,239,360원이 인수액이 되어, 낙찰가와 합친 실질취득은 121,759,360원입니다. 즉 2회 유찰로 숫자상 최저가는 내려왔지만, 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금 인수가 늘어나는 구조라 실제 취득부담은 약 120,000,000원 수준에서 거의 고정됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2026타경3575 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 구로구 천왕동 282-2 랑데르 제4층 제416호 · 도로명 서울특별시 구로구 오리로 1149 |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지하2층·지상10층 건물 내 4층 · 사용승인 2014.07.15 |
| 소유자 | 주식회사도건디피씨 |
| 감정가 / 최저가 | 118,000,000원 / 75,520,000원 (2회 유찰, 감정가 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 장은정 / 120,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2024.05.03. 갑구 10번 압류 · 서울특별시구로구청장 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 임차인의 대항력이 먼저다
2015.11.17. 설정된 유현위의 근저당권 채권최고액 400,000,000원은 2018.09.04. 이미 말소됐고, 수협은행 신탁도 2021.02.26. 신탁재산 귀속으로 말소됐습니다. 그 뒤 장은정이 2021.02.26. 전입·점유했고, 현존 말소기준인 2024.05.03. 압류보다 앞섭니다. 이후 2024.12.03. 구로구 압류, 2024.12.24. 국민건강보험공단 압류, 2025.07.23. 장은정 주택임차권등기, 2026.02.04. 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다.
임차인 현황 — 대항력·우선변제·승계 확인
| 임차인 | 점유 | 전입 / 확정 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 장은정 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 2021.02.26 / 2021.01.08 | 120,000,000원 | 2025.07.23 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 46,239,360원 인수 |
| 주택임 | 주거 · 범위 미상 | 2021.02.26 / 2021.01.08 | 미상 | 2026.02.03 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 승계액 미상 |
장은정은 등기부 임차권등기·현황조사·문건접수·매각물건명세서에서 확인되며, 임차권자와 강제경매 신청채권자가 모두 장은정으로 기재되어 있습니다. 이 동일성 때문에 관계인 여부 또는 가장임차인 가능성을 확인할 필요가 있다는 경고가 있습니다. 다만 현재 자료만으로 임차관계가 무효라고 단정할 수는 없으므로, 권리분석에서는 120,000,000원 보증금과 미배당 인수 위험을 그대로 반영하는 것이 안전합니다.
② 가격 구조 — 최저가가 아니라 실질취득을 봐야 한다
현재 회차 최저가는 75,520,000원으로 감정가 118,000,000원의 64%입니다. 숫자만 보면 할인폭이 커 보이지만, 이 사건은 대항력 보증금의 미배당액이 낙찰자에게 넘어오는 구조입니다. 현재 회차에서는 예상 인수액 46,239,360원을 더한 실질취득 121,759,360원이 감정가의 103.2%입니다. 따라서 최저가 75,520,000원을 기준으로 ‘감정가보다 싸다’고 평가하면 권리비용을 빠뜨리게 됩니다.
| 회차 시나리오 | 낙찰가 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰(64%) | 75,520,000원 | 46,239,360원 | 121,759,360원 |
| 3회 유찰 시(51%) | 60,416,000원 | 61,071,488원 | 121,487,488원 |
| 4회 유찰 시(41%) | 48,332,800원 | 72,937,190원 | 121,269,990원 |
3회, 4회로 더 유찰돼도 구조는 같습니다. 낙찰가는 60,416,000원, 48,332,800원으로 내려가지만 인수액은 각각 61,071,488원, 72,937,190원으로 커집니다. 결과적으로 실질취득은 121,487,488원 → 121,269,990원으로 거의 줄지 않습니다. 대항력 있는 보증금이 낙찰가보다 큰 사건에서는 낙찰가 하락이 곧 취득원가 하락으로 연결되지 않는다는 점이 핵심입니다.
③ 예상배당표 (매각가 75,520,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 매각가의 2.3% 추정) | - | 1,759,360원 |
| 1. 임차인 장은정 보증금(우선변제) | 120,000,000원 | 73,760,640원 |
| 2. 갑구 13번 경매개시결정 · 장은정 | 120,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 매각대금 전액이 집행비용과 장은정 보증금 배당으로 소진됩니다. 보증금 미배당 46,239,360원은 매수인 인수로 계산됩니다. 임차권자와 신청채권자가 같은 장은정으로 기재되어 있어 120,000,000원을 서로 다른 보증금으로 중복 합산하지 않습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 감정평가상 본건은 오피스텔로 이용 중입니다. 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지하2층·지상10층 건물의 제4층 제416호이며 사용승인일자는 2014.07.15.입니다.
- 입지. 서울특별시 구로구 오류동 소재 오남중학교 남동측 인근으로, 아파트·오피스텔·단독주택·근린생활시설 등이 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스 정류장과 지하철 7호선 천왕역이 있어 대중교통 여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 남측 약 30m, 서측 약 10m 아스팔트 포장도로에 각각 접합니다.
- 토지. 준주거지역·제1종지구단위계획구역이며 대지 전체 면적은 1,486.7㎡, 공시지가는 5,711,000원/㎡입니다. 토지는 근린생활시설·오피스텔 등의 건부지로 이용 중입니다.
- 규제. 도시개발구역·과밀억제권역·교육환경보호구역·대공방어협조구역 등이 포함되고 도시철도에 저촉됩니다. 토지거래계약 허가구역 지정도 기재되어 있으나 대상 용도 범위가 함께 표시되어 있으므로 본건 오피스텔에 대한 적용 여부는 확인이 필요합니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 해당 없음으로 평가됐고 위반건축물 표시는 없습니다. 위생·급배수·난방·승강기 설비가 설치되어 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최저가 착시 금지. 75,520,000원만 보지 말고 현재 예상 인수 46,239,360원을 합친 실질취득 121,759,360원을 기준으로 판단해야 합니다.
- 유찰 추가 효과 제한. 3회·4회 유찰 시에도 실질취득은 121,487,488원·121,269,990원으로 큰 폭으로 내려가지 않습니다. 낙찰가 하락분 대부분이 인수액 증가로 상쇄됩니다.
- 장은정 임대차 실체 확인. 임차권자와 신청채권자가 동일한 이름으로 기재되어 있어 임대차계약·보증금 지급·점유 관계를 원본으로 대조해야 합니다.
- 추가 임차관계 확인. ‘주택임’ 기재는 전입·확정일자·배당요구가 확인되지만 보증금이 미상입니다. 장은정의 인수 위험과 별개로 추가 승계 가능성을 확인해야 합니다.
- 세금 압류 확인. 압류 3건이 존재하고 당해세가 먼저 배당되면 임차인 배당이 감소해 매수인 인수액이 커질 수 있습니다.
- 시세 별도 검증. 확인된 실거래 비교치가 없으므로 감정가 대비 유찰률만으로 가격 메리트를 판단하지 말고 오피스텔 실제 거래 수준을 별도로 대조해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·배당요구 관계를 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “7,552만원짜리 물건”이 아니다
이 사건에서 가장 위험한 숫자는 최저매각가 75,520,000원입니다. 두 번 유찰돼 감정가의 64%까지 내려온 모습만 보면 가격 매력이 커진 것처럼 보이지만, 장은정의 대항력 있는 보증금 120,000,000원이 그 효과를 대부분 지웁니다. 현재 예상배당 기준 미배당액 46,239,360원을 매수인이 인수하면 실제 부담은 121,759,360원, 감정가 118,000,000원의 103.2%입니다.
게다가 3회·4회로 더 유찰돼도 인수액이 증가하면서 실질취득은 약 121,000,000원 수준에 머뭅니다. 여기에 보증금이 미상인 추가 임차인 기재, 압류 3건의 배당 변수, 임차권자와 신청채권자가 동일하다는 관계 확인 문제도 남아 있습니다. 이 물건의 승부처는 낙찰가가 아니라 인수되는 보증금의 실체와 최종 실질취득액입니다. 확인된 실거래 비교치도 없으므로 ‘2회 유찰됐으니 싸다’는 결론은 금물입니다.
