부동산강제경매 (아파트)

부동산강제경매

2025타경12074 · 서울북부지방법원 · 다세대
철근콘크리트구조 다세대주택 29.5㎡

낙찰가 유찰 3회 후 낙찰

156,880,000원 1억 5,688만 감정가 172,000,000원

감정가의 91% 2026-07-21 낙찰

최저매각가 137,600,000원 최저가 대비 +14%

낙찰일

07-21 낙찰 완료

서울북부지방법원 3회 유찰 후 낙찰

입찰 보증금

1,376만원

최저가의 10% · 13,760,000원

감정가 대비

▼ 8.8% 싸게 매수

감정가 1.72억원 · 낙찰가 기준

최근 결과

3 회 유찰

이전 회차 유찰 후 다음 차수 대기

지금 이 페이지에서 먼저 볼 것 임차권등기 보증금 1.71억 중 미배당 인수 위험이 핵심입니다. 확약으로 김기준 인수는 실질 0원 처리되지만 보증금 미상 정혜림 위험 확인이 필요합니다.

가격 최저가 137,600,000원이나 김기준 임차권등기 관련 실질취득 위험을 확인해야 함
자금 최저가 10% 입찰보증금 약 13,760,000원 · 확약 적용 임차인 인수 실질 0원
리스크 대항력 있는 임차권등기와 보증금 미상 임차인 존재로 임차관계 확인 필요

한 줄 평 3회 유찰로 최저가는 낮아졌지만, 핵심은 가격이 아니라 임차권등기 1.71억입니다. 김기준 임차인은 대항력·우선변제권이 있는 임차권등기권자로, 배당 부족분이 발생하면 인수 구조가 될 수 있습니다. 다만 2026.02.26 확약으로 김기준은 대항력 포기·잔존 보증금 청구권 포기·임차권등기 말소 동의 조건이 적용되어 해당 임차인 인수 실질은 0원으로 처리됩니다. 단, 확약 밖 보증금 미상 정혜림 위험은 별도 확인이 필요합니다.

감정가

172,000,000원

다세대

최저가

137,600,000원

3회 유찰

실질취득

확인 필요

임차관계 기준

매수인 인수

0원*

김기준 확약 적용

서울북부지방법원 2025타경12074. 서울 강북구 수유동 예움하우스 1동 202호 다세대주택입니다. 권리 분석의 중심은 수협은행 근저당이 아니라 을구 3번 주택임차권입니다. 김기준 임차권등기는 2023년 설정되었고 보증금은 171,000,000원입니다.

물건 개요

사건번호	서울북부지방법원 2025타경12074
소재지	서울특별시 강북구 수유동 24-13 예움하우스 1동 2층202호
물건종류	다세대 · 제1동 제2층 제202호
소유자	김용석
감정가 / 최저가	172,000,000원 / 137,600,000원
신청채권자 / 청구	주택도시보증공사 / 171,000,000원
매각기일	2026.07.21

① 권리 흐름 — 임차권등기가 핵심

② 임차인 분석 — 대항력과 확약 범위 확인

임차인	보증금	대항력	우선변제	승계
김기준	171,000,000원	有	有	확약 적용
정혜림	미상	가능	미상	확인 필요

⚠️ 임차권등기 인수 구조 김기준 보증금 171,000,000원은 최저가 137,600,000원보다 큽니다. 일반적으로 대항력 임차보증금 미배당분은 매수인이 인수할 수 있으나, 매각물건명세서 비고의 2026.02.26 확약에 따라 김기준은 대항력 포기 및 잔존 보증금 반환청구권 포기 조건이 적용됩니다. *해당 임차인 인수 실질 0원(확약 조건 한정).

③ 예상배당표 (매각가 137,600,000원 가정)

배당 항목	채권액	예상배당
집행비용	-	2,726,400원
임차인 김기준 보증금	171,000,000원	134,873,600원
주택도시보증공사	171,000,000원	0원
소유자 교부	-	0원

매각대금 배분

유찰 회차별 매수인 부담

임차보증금 미배당분 기준 부담 변화

✅ 긍정 요소 서울 강북권 다세대이며 3회 유찰로 최저가는 감정가 대비 낮아졌습니다. 김기준 임차인은 확약 적용으로 인수 실질이 해소됩니다.

⛔ 주의 요소 확약은 김기준 임차인에 한정됩니다. 정혜림은 보증금 미상이고 대항력 가능성이 있어 별도 확인이 필요합니다. 최저가만 보고 안전한 물건으로 판단하면 안 됩니다.

④ 입지·환금성 메모

입지. 서울특별시 강북구 수유동 소재 수유3동주민센터 서측 인근으로 단독주택·다세대주택·근린생활시설이 혼재합니다.
교통. 차량 접근 가능하며 인근 노선버스 정류장이 있고 약 10여분 거리에 우이신설선 가오리역이 있습니다.
건물. 철근콘크리트구조 5층 건물 내 2층 202호이며 사용승인일은 2019.05.02입니다.
하자. 공부와의 차이 없음, 위반건축물 사항 없음.

⑤ 입찰 체크리스트

확약 확인. 김기준 확약서 원문과 임차권등기 말소 조건을 반드시 확인하세요.
정혜림 확인. 보증금 미상 임차인의 실제 권리관계를 확인해야 합니다.
임차권등기. 을구 3번 주택임차권등기 말소 여부를 낙찰 후 확인해야 합니다.
명도. 현황조사상 내부 확인이 제한된 점을 고려해야 합니다.

맺으며 — “유찰 가격보다 임차권 조건이 먼저다”

예움하우스 202호는 단순 저가 매물이 아닙니다. 최저가는 1.376억까지 내려왔지만, 과거 임차권등기 1.71억이 존재했던 물건입니다. 김기준 임차인은 확약으로 인수 위험이 해소되는 구조지만, 확약 밖 정혜림 임차관계는 남아 있습니다. 가격보다 권리 조건을 확인해야 하는 다세대입니다.

회차	날짜	결과	최저가
1	2025-08-19	매각	1억 7,200만원
2	2025-12-09	유찰	1억 7,200만원
3	2026-01-20	유찰	1억 3,760만원
4	2026-06-16	유찰	1억 7,200만원
5	2026-07-21	대기	1억 3,760만원

부동산강제경매

임차권등기 1.71억이 핵심이다 — 수유동 예움하우스 202호

물건 개요

① 권리 흐름 — 임차권등기가 핵심

② 임차인 분석 — 대항력과 확약 범위 확인

③ 예상배당표 (매각가 137,600,000원 가정)

④ 입지·환금성 메모

⑤ 입찰 체크리스트

맺으며 — “유찰 가격보다 임차권 조건이 먼저다”

사건 개요

현황조사 법원 집행관

기일 타임라인

건물·단지 정보

위치 / 로드뷰

매각결과

변경 이력

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현장 사진 (19장)

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