서울남부지방법원 2026타경3730. 구로구 개봉동 현우빌라 4층 402호로, 철근콘크리트조 평스라브지붕 5층 건물 안의 다세대주택입니다. 감정가는 261,800,000원, 한 차례 유찰된 현재 최저매각가는 209,440,000원입니다. 등기부상 말소기준은 2023년 6월 15일 한국씨티은행의 117,071,213원 가압류입니다.
핵심은 말소기준보다 앞선 2021년 7월 15일 전입·점유를 갖춘 강성준의 180,000,000원 주택임차권입니다. 확정일자도 2021년 6월 11일로 말소기준보다 빠르고 배당요구도 했으므로, 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않으면 미변제액을 매수인이 인수합니다. 현재 최저가에서는 배당표상 전액 변제가 가능하지만, 다음 회차부터는 낙찰가가 내려가는 만큼 인수액이 발생합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2026타경3730 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 구로구 개봉동 464 현우빌라 제4층 제402호 도로명: 서울특별시 구로구 경인로35길 56-18 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(다세대) · 다세대주택으로 이용 중 · 5층 건물 내 4층 |
| 건물 | 철근콘크리트조 평스라브지붕 · 사용승인 2002.12.20 · 위생·급배수·난방·주차장 설비 |
| 소유자 | 강우석 (2018.10.26. 매매, 거래가액 210,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 261,800,000원 / 209,440,000원 (1회 유찰, 감정가의 80%) |
| 신청채권자 / 청구 | 강성준 / 180,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.30 |
| 기타 | 제시외 건물 포함 · 공부와의 차이로 제시외 건물 소재 |
① 권리 흐름 — 임차권이 말소기준보다 빠르다
말소기준권리는 2023.06.15. 한국씨티은행 가압류입니다. 이후 페퍼저축은행 가압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 그러나 강성준은 2021.06.11. 확정일자, 2021.07.15. 전입·점유를 갖춰 말소기준보다 앞선 대항력과 우선변제권을 보유합니다. 임차권등기는 2025.03.14.에 이뤄졌지만, 대항력 판단의 기준이 되는 전입·점유일은 2021.07.15.입니다.
② 임차인·점유자 분석
| 성명 | 점유 부분 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 위험 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 강성준 | 건물 전부 주거·임차권등기 | 전입 2021.07.15 확정 2021.06.11 | 180,000,000원 | 대항력 있음 | 배당요구우선변제 | 현재 0원미배당 시 인수 |
| 김영미 | 미상 | 전입 2021.07.15 확정일자 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 인수 가능성 |
| 주택임 | 주거 | 전입 미상 확정일자 미상 | 미상 | 판정 불가 | 배당요구 2026.04.08 | 확인 필요 |
보증기관 대위·승계 신고는 없으며, 임차인·점유자 표기는 총 3명입니다. 다만 김영미와 주택임의 임대차 금액 및 권리 취득일이 완전하게 확인되지 않아, 세 표기가 모두 별개의 실제 임대차인지 여부부터 대조해야 합니다.
③ 회차별 실질취득 — 다음 유찰부터 보증금 인수 발생
| 회차 | 최저가 | 강성준 예상배당 | 매수인 인수 | 최저가+인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 1회 유찰·80% | 209,440,000원 | 180,000,000원 | 0원 | 209,440,000원 |
| 2회 유찰 시 64% | 167,552,000원 | 164,406,272원 | 15,593,728원 | 183,145,728원 |
| 3회 유찰 시 51% | 134,041,600원 | 131,365,018원 | 48,634,982원 | 182,676,582원 |
현재 회차에서는 매각대금에서 집행비용을 제외하고도 강성준의 보증금 180,000,000원을 전액 배당할 수 있어 산정상 인수액이 없습니다. 그러나 2회 유찰 시부터는 보증금보다 배당재원이 부족해집니다. 낙찰가가 낮아질수록 인수액이 커져, 낙찰가와 인수액을 합친 실질취득액은 약 182,676,582원~183,145,728원 수준에 머뭅니다.
④ 예상배당표 (매각가 209,440,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,732,160원 |
| 1. 임차인 강성준 보증금 | 180,000,000원 | 180,000,000원 |
| 2. 가압류 · 한국씨티은행 | 117,071,213원 | 25,707,840원 |
| 3. 가압류 · 페퍼저축은행 | 68,120,522원 | 0원 |
| 4. 경매개시결정 · 강성준 | 180,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 강성준의 임차보증금이 전액 배당되고 한국씨티은행에 25,707,840원이 배당됩니다. 전체 채권 미배당액은 339,483,895원이며, 당해세·최우선변제와 김영미·주택임의 미상 보증금은 반영되지 않았습니다.
⑤ 가격 판단 — 20% 할인만으로 ‘싸다’고 할 수 없다
최저매각가 209,440,000원은 감정가 261,800,000원의 80%입니다. 다만 동일 조건의 최근 실거래 가격이 확인되지 않아, 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 저렴하다고 평가할 근거는 없습니다. 특히 이 물건은 현재 회차 이후 대항력 임차보증금 인수가 발생하는 구조이므로, 유찰이 거듭돼도 실질취득액은 낙찰가만큼 떨어지지 않습니다.
현재 회차 실질취득액은 확인된 권리만 기준으로 209,440,000원입니다. 2회 유찰 시에는 183,145,728원, 3회 유찰 시에는 182,676,582원으로 계산됩니다. 따라서 다음 회차의 167,552,000원 또는 134,041,600원만 보고 큰 폭의 할인이라고 판단하면 안 됩니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용. 다세대주택으로 이용 중이며, 현우빌라는 총 8세대 규모입니다.
- 입지. 개봉1동주민센터 동측 인근으로 단독주택·다세대주택·아파트·근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 진입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 사정은 보통입니다.
- 도로. 본건 서측으로 폭 약 8m 내외 도로에 접합니다.
- 토지. 제2종일반주거지역, 지목 대, 토지면적 210.9㎡, 공시지가 3,270,000원/㎡입니다.
- 규제. 정비구역·건축허가 및 착공제한지역·교육환경보호구역·과밀억제권역·토지거래계약에 관한 허가구역 등에 포함됩니다.
- 현황 차이. 공부에 표시되지 않은 제시외 건물이 소재하며 매각 대상에 포함됩니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 김영미 권리 확인. 임대차계약서, 주민등록 전입세대확인서, 확정일자 부여현황으로 보증금과 점유 부분을 확인해야 합니다.
- 주택임 표기 확인. 2026.04.08. 배당요구 문건의 신청인 인적사항과 임대차 내용을 열람해 별도 임차인인지 확인해야 합니다.
- 강성준 채권 원인 확인. 임차권등기명령 결정문과 강제경매 신청서의 청구원인이 같은 보증금 반환채권인지 대조해야 합니다.
- 다음 회차 실질취득 계산. 2회 유찰부터는 최저가에 강성준의 미배당 보증금을 더해 판단해야 합니다.
- 제시외 건물 확인. 구조·면적·사용 현황과 위법 여부, 철거 또는 원상복구 가능성을 현장에서 점검해야 합니다.
- 토지거래허가 규제 확인. 지정 대상과 적용 범위가 물건의 취득·이용계획에 미치는 영향을 관할기관에 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·배당요구 문건과 최신 변경사항을 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “현재 0원”과 “최종 0원”은 다르다
현재 최저가 209,440,000원에서는 강성준의 보증금 180,000,000원이 전액 배당돼, 확인된 임차권만 놓고 보면 매수인 인수액은 0원입니다. 하지만 김영미와 주택임이라는 별도 점유자 표기가 남아 있고, 이들의 보증금과 권리 취득 시점은 확정되지 않았습니다.
또한 강성준은 임차권자이면서 동일한 180,000,000원을 청구한 강제경매 신청채권자입니다. 채권의 동일성 여부를 확인하지 않은 채 배당표의 숫자만 합산해서도 안 됩니다. 실거래 비교 근거도 없어 감정가 대비 20% 하락만으로 가격 메리트를 부여하기 어렵습니다. 현재 회차 산정은 인수 0원, 최종 결론은 권리서류 확인 전 보류. 이 물건의 승부처는 유찰 횟수가 아니라 미상 점유자의 실체와 강성준 채권의 원인을 밝히는 데 있습니다.
