서울남부지방법원 2026타경3767. 서울 구로동 대림역포스큐 12층 1222호로, 감정평가상 오피스텔로 이용 중이며 건축물현황도 기준 원룸형(방겸주방)·욕실 구조입니다. 사용승인일은 2015.12.04이고 건물은 지하 4층·지상 20층 철근콘크리트 구조입니다. 현재 소유자는 한성수이며 2022.12.16 매매로 124,000,000원에 소유권을 취득했습니다.
이 사건의 핵심은 낙찰가 자체가 아니라 선순위 임차권과 특별매각조건이 어디까지 연결되는지입니다. 말소기준은 2025.05.07 구로구 압류입니다. 그보다 앞선 2024.11.14 한국토지주택공사의 주택임차권등기가 있고, 그 임차권에는 보증금 139,000,000원, 전입 2022.12.14, 확정일자 2022.11.17이 기재되어 있습니다. 배당계산은 이 임차권에 64,333,440원을 배당하고 나머지 74,666,560원을 매수인 인수로 계산합니다.
반면 특별매각조건에는 서울보증보험 주식회사가 매수인에게 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이 명시되어 있습니다. 따라서 이 확약이 적용되는 서울보증보험 주식회사 관련 인수액은 실질 0원입니다. 다만 확약의 상대방과 등기부상 임차권자가 서로 다르므로, 확약 밖 한국토지주택공사 임차권은 별도 확인 대상으로 남습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2026타경3767 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 구로구 구로동 106-2 대림역포스큐 제12층 제1222호 |
| 물건종류 / 전용 | 오피스텔 · 19.015㎡ · 원룸형(방겸주방)·욕실 · 지상20층 중 12층 |
| 소유자 | 한성수 (2022.12.16 매매 · 거래가액 124,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 103,000,000원 / 65,920,000원 (2회 유찰 · 감정가 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 서울보증보험 주식회사 / 143,813,588원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 말소기준보다 앞선다
2015.12.24 설정된 하나은행 근저당권 102,000,000원은 2022.11.30 이미 말소됐습니다. 현재 분석상 말소기준권리는 2025.05.07 구로구 압류입니다. 그보다 앞서 2024.11.14 등기된 한국토지주택공사 주택임차권은 매각으로 자동 소멸하는 후순위 권리가 아니며, 배당표도 미배당액 74,666,560원을 매수인 인수로 계산합니다.
② 임차인·보증기관 — 실제 임차인은 1명, 보증기관 신고는 합산 금지
현황조사상 실제 점유 임차인은 PHOLPORTON KANKANIT 1명입니다. 한국토지주택공사는 보증기관 대위·승계 신고로 표시되어 있어 별도의 실제 임차인으로 합산하지 않습니다. 따라서 두 행의 보증금을 단순 합산해 “임차인 2명·보증금 140,500,000원”으로 보는 방식은 맞지 않습니다.
| 구분 | 성명 | 보증금 | 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 실제 임차인 | PHOLPORTON KANKANIT | 1,500,000원 | 630,000원 | 대항력 없음 전입 2025.08.01 | 확정일자 없음 | 인수 없음 |
| 보증기관 대위·승계 | 한국토지주택공사 | 139,000,000원 | - | 대항력 有 전입 2022.12.14 | 우선변제 有 확정 2022.11.17 · 배당요구 | 계산상 74,666,560원 |
한국토지주택공사는 실제 임차인이 아니라 보증금 대위·승계 중복신고로 분류되어 있으므로 실제 임차인 수는 1명입니다. 다만 등기부상 주택임차권 자체는 존재하고 말소기준보다 앞서므로, “중복신고니까 권리도 없다”라고 해석해서는 안 됩니다.
③ 시세 비교 — 최저가가 아니라 ‘실질취득’을 봐야 한다
대림역포스큐 전용 19.02㎡ 실거래는 최근 12개월 7건 평균이 90,828,571원, 최신 거래는 2026.06의 90,300,000원입니다. 전체 12건 평균 96,191,666원보다 최근 12개월 평균이 낮고, 최근 거래군과 과거 거래군의 추세는 -12.4%입니다. 따라서 전체 평균만 근거로 가격을 높게 평가해서는 안 되며, 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해 판단해야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 19.02㎡ | 6 | 90,300,000원 |
| 2026.04 | 19.02㎡ | 5 | 105,000,000원 |
| 2026.02 | 19.02㎡ | 10 | 90,000,000원 |
| 2025.11 | 19.02㎡ | 5 | 75,000,000원 |
| 2025.11 | 19.02㎡ | 3 | 80,000,000원 |
| 2025.09 | 19.02㎡ | 7 | 99,500,000원 |
| 2025.08 | 19.02㎡ | 11 | 96,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | - | 7건 | 90,828,571원 |
현재 최저가 65,920,000원은 최근 12개월 평균의 72.6%입니다. 그러나 이 사건은 최저가만 놓고 “시세보다 싸다”고 결론 내릴 수 없습니다. 배당계산상 인수 74,666,560원을 더한 보수적 실질취득은 140,586,560원으로, 최근 12개월 평균의 약 154.8%, 최신 거래 90,300,000원의 약 155.7% 수준입니다. 특별매각조건이 한국토지주택공사 임차권까지 확실하게 소멸시키는 관계가 확인돼야 비로소 최저가 자체를 가격 경쟁력의 기준으로 사용할 수 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 65,920,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,586,560원 |
| 1. 한국토지주택공사 임차보증금 | 139,000,000원 | 64,333,440원 |
| 2. 서울보증보험 주식회사 | 143,813,588원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산상 한국토지주택공사 보증금 139,000,000원 중 64,333,440원이 배당되고, 부족분 74,666,560원이 매수인 인수로 산정됩니다. 신청채권자 서울보증보험 주식회사의 청구액 143,813,588원은 이 계산에서 0원 배당입니다. 특별매각조건이 적용되는 서울보증보험 주식회사 관련 미배당 임대차보증금 반환청구권은 실질 인수 0원으로 보되, 그 조건을 한국토지주택공사 임차권에 확대 적용해서는 안 됩니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표·실거래 기준)
- 이용상태. 오피스텔로 이용 중이며 건축물현황도 기준 원룸형(방겸주방)·욕실 구조입니다.
- 입지. 영림중학교 동측 인근으로 아파트단지·근린생활시설·업무시설·근린공원·학교가 혼재하며 주거지 여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있으며 남동측 근거리에 지하철 2·7호선 환승역인 대림역이 있습니다. 대중교통 이용 편의도는 보통으로 평가됐습니다.
- 도로·토지. 북동측 약 22미터 폭 공원로와 접하고, 일반상업지역의 정방형 평지입니다. 공시지가는 8,594,000원/㎡입니다.
- 거래 흐름. 최근 12개월 평균 90,828,571원으로 전체 12건 평균 96,191,666원보다 낮고, 최근 거래군 추세는 -12.4%입니다. 가격 판단에서는 하락 추세를 반영해야 합니다.
- 경매 환금성 지표. 대림역포스큐 경매물건의 평균 유찰 횟수는 8.1회, 낙찰률 지표는 2.38로 집계되어 있습니다. 최저가가 낮다는 이유만으로 환금성을 높게 평가하기 어렵습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 확인. 서울보증보험 주식회사의 반환청구권 포기·임차권등기 말소 조건이 한국토지주택공사 명의 선순위 임차권과 어떤 승계관계로 연결되는지 확인해야 합니다.
- 실제 임차인과 보증기관 분리. PHOLPORTON KANKANIT은 실제 점유 임차인이고, 한국토지주택공사는 보증기관 대위·승계 신고입니다. 보증금을 단순 합산하지 않습니다.
- PHOLPORTON KANKANIT의 대항력. 전입일 2025.08.01은 말소기준 2025.05.07 이후이므로 대항력이 없습니다.
- 한국토지주택공사 임차권. 전입 2022.12.14·확정일자 2022.11.17·임차권등기 2024.11.14로 말소기준보다 앞섭니다. 확약 적용이 확인되지 않는 한 계산상 인수 74,666,560원을 기준으로 봅니다.
- 시세 기준은 최근 거래. 전체 평균 96,191,666원보다 최근 12개월 평균 90,828,571원과 최신 거래 90,300,000원을 우선 기준으로 삼아야 합니다. 최근 추세는 -12.4%입니다.
맺으며 — “64% 낙찰가”보다 먼저 확인할 것은 확약의 귀속이다
이 사건은 표면상 감정가 103,000,000원에서 두 번 유찰돼 최저가가 65,920,000원까지 내려온 오피스텔입니다. 최근 12개월 실거래 평균의 72.6%라는 숫자만 보면 가격 매력이 커 보입니다. 하지만 선순위 한국토지주택공사 임차권을 배당계산 그대로 적용하면 미배당 74,666,560원이 매수인 인수로 남아 보수적 실질취득은 140,586,560원 수준이 됩니다. 이 상태라면 최근 12개월 평균과 최신 거래보다 훨씬 높은 가격이므로 “시세보다 싸다”는 결론을 내릴 수 없습니다.
반전은 특별매각조건입니다. 서울보증보험 주식회사가 배당받지 못한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하기로 했으므로, 그 확약이 적용되는 해당 권리는 실질 인수 0원입니다. 다만 그 확약 당사자와 등기부상 임차권자가 다르다는 사실이 이 사건의 마지막 확인 포인트입니다. 실제 임차인은 1명이고 그 임차인의 전입은 말소기준 이후라 대항력이 없지만, 한국토지주택공사의 선순위 임차권은 별도입니다. 여기에 최근 시세가 -12.4% 하락 추세이고 단지 경매 평균 유찰 횟수도 8.1회입니다. 따라서 이 물건은 확약 적용범위가 확인되기 전에는 낮은 최저가만으로 접근할 사건이 아닙니다.
