의정부지방법원 2024타경1234. 양주시 은현면 용암리 693-4의 토지와 공업용 건물이 함께 매각되는 사건입니다. 토지는 공장용지 1,141㎡, 감정평가상 건물은 공업용건물로 이용 중입니다. 등기상 소유자는 유제혁이고, 신한은행이 2023.02.02. 설정한 채권최고액 540,000,000원의 근저당이 말소기준권리입니다. 이후 세청 근저당·가압류·근저당권 가처분·압류·경매개시결정은 제공된 권리분석상 모두 매각으로 소멸합니다.
권리만 보면 구조는 비교적 선명하지만, 이 물건의 난도는 등기보다 현황과 가격에 있습니다. 현재 최저매각가는 481,453,000원으로 감정가의 70% 수준이고 이미 3회 유찰됐습니다. 그러나 동일 물건군의 최근 실거래 자료가 제시되지 않아 “감정가보다 30% 낮으니 시세보다 싸다”라고 판단할 근거는 없습니다. 특히 토지 일부가 현황 도로이고, 소하천과 관련된 저촉 및 하천 접경·포락 가능성이 지적돼 실제 사용가능 범위 확인이 중요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2024타경1234 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 양주시 은현면 용암리 693-4 · 경기도 양주시 은현면 화합로1125번길 67 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 공업용건물 · 공장용지 |
| 토지 | 1,141㎡ · 공장용지 · 공업용 · 평지 · 사다리형 · 세로한면(가) |
| 소유자 | 유제혁 |
| 감정가 / 최저가 | 687,790,008원 / 481,453,000원 (3회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 신한은행 / 467,371,892원 |
| 말소기준권리 | 2023.02.02. 을구 19번 주식회사신한은행 근저당권 · 채권최고액 540,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
현재 권리분석의 기준점은 2023.02.02. 신한은행 근저당입니다. 세청의 130,000,000원 근저당은 2023.06.07.로 후순위이고, 이후 신용보증기금·삼성카드·중소기업은행· 경기신용보증재단·소상공인시장진흥공단의 가압류와 국민건강보험공단·양주시 압류, 세청 근저당에 대한 가처분 역시 모두 말소기준 뒤에 설정됐습니다. 제공된 등기분석상 이들 권리는 매각으로 소멸합니다.
② 점유·임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 점유 | 전입 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김진영 | 40.00㎡ | 2023.12.25 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
실제 임차인은 1명으로 조사됐습니다. 김진영의 전입일은 2023.12.25.로 말소기준권리 2023.02.02.보다 늦어 제공된 조사자료에서도 대항력 없음으로 판정돼 있습니다. 보증금과 확정일자·배당요구 여부는 확인되지 않아 우선변제 또는 최우선변제 여부는 별도 확인이 필요하지만, 현재 제공된 배당 시나리오상 매수인에게 승계되는 보증금은 0원입니다.
③ 가격 판단 — 70% 유찰가를 곧바로 ‘시세 할인’으로 보면 안 된다
감정가는 687,790,008원, 현재 최저매각가는 481,453,000원으로 감정가의 70%입니다. 3회 유찰 결과만 보면 가격이 크게 내려온 것은 사실이지만, 이 사건에는 최근 실거래 비교자료가 제시되지 않았습니다. 따라서 현재 최저가가 주변 시세보다 낮은지, 높은지, 적정한지는 이 데이터만으로 확정할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 481,453,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 7,214,530원 |
| 2. 을구 19번 근저당 · 주식회사신한은행 | 540,000,000원 | 474,238,470원 |
| 3. 을구 20번 근저당 · 주식회사세청 | 130,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 신용보증기금 | 8,758,576원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 삼성카드 주식회사 | 10,089,857원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 중소기업은행 | 34,734,869원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 경기신용보증재단 | 47,076,000원 | 0원 |
| 8. 가압류 · 소상공인시장진흥공단 | 40,277,820원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 810,937,122원 중 예상 배당액은 474,238,470원, 미배당액은 336,698,652원입니다. 현재 시나리오의 매수인 인수액은 0원입니다. 배당표는 채권최고액 등을 기준으로 한 추정이며 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 일괄매각 범위 — 무엇이 포함되고 무엇이 빠지는가
- 일괄매각. 토지·건물 등을 일괄하여 매각합니다.
- 제시외 건물. 제시외 건물은 매각에 포함됩니다.
- 컨테이너. 제시외 ㉠·㉡·㉢ 컨테이너는 매각 대상에서 제외됩니다.
- 공장 관련 목록. 공장 및 광업재단 저당법 제6조 목록 제2023-28호가 포함됩니다.
- 현황 도로. 토지 일부는 공부상 공장용지와 달리 현황상 도로로 이용 중입니다.
⑥ 토지·입지·물리적 리스크 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 양주시 은현면 용암리 소재 서정대학교 남측 인근이며, 주변은 소규모 공장·주택·서정대학교·근린시설 등으로 형성된 소규모 공장지대입니다.
- 교통. 인근 간선도로를 통해 각 방면으로 진출입 가능하고 대중교통 사정은 보통입니다.
- 건물. 경량철골조 판넬지붕 단층 건물 및 철골조·판넬조 판넬지붕 단층 건물로, 기본적인 위생설비와 급·배수설비를 갖추고 있습니다.
- 용도지역. 제1종일반주거지역·자연녹지지역이며 지구단위계획구역(용암1지구)에 포함됩니다.
- 규제. 소하천 및 소하천구역 저촉, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 배출시설설치제한지역, 성장관리권역 등이 확인됩니다.
- 도로 이용. 공부상 지목은 공장용지이지만 현황 일부가 도로로 이용 중입니다.
- 하천. 서측으로 하천과 접하며 포락된 부분이 있을 수 있다는 감정평가 의견이 있어 경계와 실제 면적 확인이 필요합니다.
- 공시지가. ㎡당 233,500원입니다.
⑦ 유찰 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 (70%) | 481,453,000원 | 474,238,470원 | 336,698,652원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 (56%) | 385,162,400원 | 378,970,126원 | 431,966,996원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 (44.8%) | 308,129,920원 | 303,016,101원 | 507,921,021원 | 0원 |
회차가 내려가도 제공된 시나리오에서는 매수인 인수액이 계속 0원입니다. 대신 채권자의 미배당액이 확대됩니다. 다만 이 숫자는 권리상 배당 구조를 보여주는 것이지, 각 회차 매각가가 시장가격보다 저렴하다는 뜻은 아닙니다.
⑧ 입찰 체크리스트
- 임차인 보증금 확인. 김진영은 대항력 없음으로 조사됐지만 보증금·확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않아 최우선변제 가능성 등 배당 관련 사항을 원본에서 확인해야 합니다.
- 토지 경계 확인. 일부가 도로로 이용 중이고 서측 하천 접경 및 포락 가능성이 지적돼 실제 사용가능 면적과 경계를 확인해야 합니다.
- 소하천 관련 확인. 소하천·소하천구역 저촉 사항이 있어 토지이용계획과 현황을 대조해야 합니다.
- 공장 설비·제시외 물건 대조. 공장 및 광업재단 저당법 제6조 목록 제2023-28호, 포함되는 제시외 건물, 제외되는 ㉠·㉡·㉢ 컨테이너를 현장에서 구분해야 합니다.
- 가격 검증. 감정가 대비 70%라는 숫자와 시세 대비 저평가는 별개입니다. 동일 용도·인근 공장 및 토지의 실제 매매가격을 별도로 확인해야 합니다.
- 규제 확인. 제1종일반주거지역·자연녹지지역, 지구단위계획구역, 배출시설설치제한지역, 상대보호구역 등 이용규제를 실제 사업 목적과 대조해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 및 공장 관련 목록을 입찰 전 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순하지만, 물건은 단순하지 않다
이 사건의 권리 구조는 비교적 명확합니다. 2023.02.02. 신한은행 근저당이 말소기준이고 이후의 근저당·가압류·가처분·압류는 매각으로 소멸하며, 실제 임차인 김진영도 말소기준보다 늦게 전입해 대항력이 없습니다. 현재 배당 시나리오의 매수인 인수액은 0원입니다.
하지만 투자 판단의 중심은 권리보다 물리적 이용상태와 가격 검증에 둬야 합니다. 이미 3회 유찰돼 최저가가 481,453,000원까지 내려왔지만 최근 실거래 비교자료가 없어 시세보다 저렴하다고 단정할 수 없습니다. 여기에 토지 일부 도로 이용, 소하천 저촉, 하천 접경과 포락 가능성, 공장 관련 일괄매각 범위까지 겹칩니다. 따라서 이 물건은 “인수 0원 = 단순한 물건”이 아니라, 권리는 정리되지만 현장 확인 비중이 큰 공장·토지 경매로 보는 것이 데이터에 가장 충실합니다.
