서울북부지방법원 2025타경12178. 서울 중랑구 면목동 ‘그라시아’ 4층 401호 오피스텔입니다. 감정평가상 통칭 복층형으로 파악됐고, 7층 건물 중 4층에 위치합니다. 이 사건의 권리분석 핵심은 감정가 250,000,000원이 7회 유찰돼 최저가가 160,000,000원까지 떨어졌다는 사실이 아니라, 그 가격에 낙찰받았을 때 실제로 얼마를 부담하느냐입니다.
말소기준은 2024.08.27 경기수산업협동조합의 가압류 150,000,000원입니다. 문제는 그보다 앞선 2024.03.29 서희선 명의 주택임차권등기 249,500,000원입니다. 전입신고는 2022.02.21, 확정일자는 2022.02.23이고 대항력과 우선변제권이 모두 인정된 상태로 정리되어 있습니다. 현재 회차 배당가정에서는 집행비용 3,040,000원을 먼저 제외한 뒤 서희선에게 156,960,000원이 배당되어, 남은 92,540,000원이 매수인 인수액으로 계산됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2025타경12178 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 중랑구 면목동 612-7 그라시아 4층 401호 |
| 도로명 | 서울특별시 중랑구 용마산로51길 46 |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 7층 건물 중 4층 401호 · 일부 상부공간이 있는 복층형으로 파악 |
| 소유자 | 김금선 |
| 감정가 / 최저가 | 250,000,000원 / 160,000,000원 (7회 유찰, 감정가 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 249,500,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.25 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 임차권이 먼저다
소유권보존 이후 2021.01.08 주식회사무궁화신탁으로 신탁등기가 이루어졌으나, 2022.02.21 신탁재산 귀속을 원인으로 말소되어 김금선 소유로 정리됐습니다. 권리분석상 중요한 시점은 그 뒤가 아니라 임차인의 전입·확정일자입니다. 서희선은 2022.02.21 전입, 2022.02.23 확정일자를 갖추고 2024.03.29 임차권등기를 마쳤습니다. 말소기준 가압류는 그보다 늦은 2024.08.27입니다.
② 임차인 분석 — 확약 밖 인수위험을 분리해야 한다
| 임차인 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 서희선 제4층 제401호 전부 · 임차권등기 | 2022.02.21 | 2022.02.23 | 249,500,000원 | 2024.03.29 | 대항력 有 우선변제 有 승계 아님 인수위험 |
| 주택도시 주거 | 2022.02.21 | 2022.02.23 | 500,000원 | 2025.03.21 | 대항력 有 우선변제 有 승계 아님 확약 0원* |
* 주택도시보증공사가 2026.02.25 제출한 확약서 기재 내용에 따라 해당 신고분의 대항력·잔존보증금 반환청구 및 임차권등기 인수는 실질 0원으로 처리합니다. 이 확약은 별도 임차인인 서희선에게 자동 적용하지 않습니다.
서희선의 임차보증금은 249,500,000원으로 최저매각가 160,000,000원보다 큽니다. 현재 배당모형에서는 매각대금 160,000,000원 중 집행비용 3,040,000원을 제외한 156,960,000원이 서희선에게 우선배당되고, 92,540,000원이 남습니다. 대항력이 있는 임차인의 보증금 미배당분이므로 이 금액을 낙찰가와 별도로 부담하는 구조입니다.
③ 가격 구조 — ‘64%’보다 ‘252,540,000원’을 봐야 한다
| 회차 | 매각가 | 예상 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 7회 유찰 (64%) | 160,000,000원 | 92,540,000원 | 252,540,000원 |
| 8회 유찰 시 (51%) | 128,000,000원 | 124,092,000원 | 252,092,000원 |
| 9회 유찰 시 (41%) | 102,400,000원 | 149,333,600원 | 251,733,600원 |
현재 실질취득 252,540,000원은 감정가 250,000,000원의 약 101.0%입니다. 따라서 이 사건은 최저가가 감정가의 64%라는 이유만으로 가격 메리트를 인정할 수 없습니다. 비교 가능한 실거래 가격을 근거로 한 할인 판단도 하지 않으며, 현재 확인되는 가격 판단의 핵심은 최저가가 아니라 임차보증금 인수까지 더한 실질취득액입니다.
④ 예상배당표 (매각가 160,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,040,000원 |
| 1. 임차인 서희선 보증금 | 249,500,000원 | 156,960,000원 |
| 2. 가압류 · 경기수산업협동조합 | 150,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 249,500,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 배당가정에서 서희선 보증금 부족분은 92,540,000원으로 계산됩니다. 주택도시보증공사가 제출한 확약서가 적용되는 신고분은 룰상 실질 인수 0원으로 보되, 확약 밖 서희선의 인수위험은 별도로 유지해 계산했습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 본건은 오피스텔이며, 탐문조사와 건물 내 평가전례상 일부 상부공간이 존재하는 통칭 복층형으로 파악됐습니다.
- 입지. 서울특별시 중랑구 면목동 지하철 7호선 사가정역 동측 인근으로, 주변에 용도복합건물·주상용 건물·주거용 건물·상업 및 업무용 건물·공공시설·학교·공원·근린생활시설이 소재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철역이 있습니다.
- 도로. 남서측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로, 남동측으로 막다른 포장도로에 접해 진출입합니다.
- 규제. 도시지역·준주거지역·지구단위계획구역(면목지구 중심)·과밀억제권역이며, 토지 정보상 공시지가는 4,322,000원/㎡입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 7층 건물이며 위생·급배수·난방·승강기·소방설비가 설치돼 있습니다. 공부와의 차이는 해당사항 없음으로 조사됐고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 현황 확인. 현장조사 당시 폐문부재로 내부구조·이용상황·마감재·설비 등을 외부관찰, 집합건축물대장 도면, 표준사양 및 탐문조사 등에 근거해 평가했으므로 실제 내부 상태와 다소 상이할 수 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 적용 범위 확인. 2026.02.25 주택도시보증공사 확약서가 서희선의 249,500,000원 임차보증금 채권과 어떤 관계인지 원문으로 대조해야 합니다. 확인 전에는 서희선 인수액 92,540,000원을 그대로 반영하는 것이 안전합니다.
- 최저가가 아닌 실질취득으로 계산. 현재 160,000,000원 낙찰을 가정하면 실질취득은 252,540,000원입니다. 8회·9회 유찰 시에도 각각 252,092,000원, 251,733,600원으로 큰 폭으로 내려가지 않습니다.
- 임차권등기 말소 확인. 확약서가 적용되는 권리는 잔존 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 동의가 명시돼 있으므로, 실제 말소 조건과 절차를 입찰 전 확인해야 합니다.
- 내부 현황 재확인. 폐문부재로 복층 상부공간과 실제 내부구조가 직접 확인되지 않았습니다. 감정평가서가 별도 현황 확인을 요구하고 있습니다.
- 말소기준 확인. 2024.08.27 경기수산업협동조합 가압류가 말소기준이며, 그 뒤의 2025.03.24 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 서희선 임차권은 이보다 앞선 권리입니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·확약서 원문을 서로 대조해 임차보증금 귀속과 인수 여부를 최종 확인해야 합니다.
맺으며 — “7회 유찰”보다 “인수 92,540,000원”이 중요하다
이 물건은 250,000,000원 감정가가 7회 유찰돼 160,000,000원까지 내려왔습니다. 숫자 하나만 보면 큰 할인처럼 보이지만, 대항력 있는 서희선의 보증금 249,500,000원이 말소기준보다 앞서 있고 현재 배당모형상 92,540,000원이 미배당됩니다. 이를 낙찰가와 더하면 실질취득은 252,540,000원으로 감정가의 약 101.0%입니다.
더 유찰되더라도 구조는 크게 달라지지 않습니다. 8회 유찰 시 실질취득 252,092,000원, 9회 유찰 시 251,733,600원으로, 낮아진 낙찰가만큼 임차보증금 미배당 인수가 커집니다. 주택도시보증공사의 2026.02.25 확약서는 분명 중요한 호재지만, 그 확약이 적용되는 신고분만 실질 인수 0원입니다. 서희선 권리까지 같은 채권으로 승계·소멸되는지 원문에서 확인되지 않은 상태로 이를 전부 0원 처리하면 이 사건의 핵심 위험을 놓치게 됩니다. 결론은 최저가 착시 경계, 확약 범위 확인 전 인수위험 유지입니다.
