서울북부지방법원 2025타경12362. 강북구 수유동 세명그린빌 4층 402호, 감정평가 이용상태는 다세대주택입니다. 소유자 이정우는 2018.12.10. 이 물건을 거래가 200,000,000원에 취득했습니다. 현재 권리분석의 중심은 담보권이 아니라 2022.06.20. 국의 압류입니다. 해당 압류가 말소기준권리로 계산되어 있고, 정예빈의 전입·점유개시일은 그보다 앞선 2022.05.13.입니다. 따라서 정예빈은 데이터상 대항력 있는 임차인으로 판정되어 있습니다.
정예빈은 확정일자도 2022.04.15.에 갖추고 배당요구를 했습니다. 현재 최저가 178,560,000원을 매각가로 가정한 배당표에서는 집행비용 3,299,840원을 먼저 제외하고 정예빈에게 175,260,160원이 배당되어, 보증금 260,000,000원 중 84,739,840원이 남습니다. 대항력이 유지되는 전제에서는 이 잔액이 매수인 인수액이 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2025타경12362 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강북구 수유동 291-233 세명그린빌 4층 402호 |
| 도로명주소 | 서울특별시 강북구 삼양로123길 40-32 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(다세대) · 다세대주택으로 이용 중 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물 내 제4층 제402호 |
| 소유자 | 이정우 (2018.12.10. 거래가 200,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 279,000,000원 / 178,560,000원 (6회 유찰 · 감정가 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 260,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.25 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 먼저 들어온 임차인이 핵심
과거 우리은행 근저당권과 신한은행 근저당권은 각각 등기부상 이미 말소됐습니다. 현재 분석상 말소기준은 2022.06.20. 국 압류입니다. 그 뒤의 서울특별시 압류, 국 압류, 강제경매개시결정, 서울특별시강북구 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 정예빈의 주민등록·점유개시일은 2022.05.13.로 말소기준보다 앞서므로, 후순위에 등기된 2024.05.22. 주택임차권등기만 보고 단순 소멸권리로 처리해서는 안 됩니다.
② 임차인 — 확약 적용 범위와 별도 인수위험을 분리해서 봐야 한다
| 성명 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입·점유 | 확정일자 | 권리 배지 |
|---|---|---|---|---|---|
| 정예빈 | 제4층 제402호 전부 · 주거(임차권등기) | 260,000,000원 | 2022.05.13 | 2022.04.15 | 대항력 有 우선변제 有 승계 표시 없음 |
| 주택도시 | 주거 | 미상 | 2022.05.13 | 2022.04.15 | 대항력 有 우선변제 有 승계 표시 없음 |
* 배당 시뮬레이션 자체에는 정예빈 보증금 미배당 84,739,840원이 매수인 인수액으로 계산되어 있습니다. 확약은 제출 주체의 신고분에 한해 적용해 해석하고, 그 밖의 임차인 인수위험은 별도로 남겨 두었습니다.
③ 가격 구조 — 178,560,000원이 실제 부담의 끝이 아니다
현재 회차 최저매각가는 178,560,000원으로 감정가 279,000,000원의 64%입니다. 숫자만 보면 큰 폭의 할인처럼 보이지만, 대항력 임차인의 미배당 보증금을 인수하는 구조에서는 최저가가 아니라 ‘낙찰가 + 인수액’으로 봐야 합니다.
| 회차 | 매각가 | 룰상 매수인 인수 | 신청채권자 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 6회 유찰 · 64% | 178,560,000원 | 84,739,840원 | 260,000,000원 |
| 7회 유찰 시 · 51% | 142,848,000원 | 119,951,872원 | 260,000,000원 |
| 8회 유찰 시 · 41% | 114,278,400원 | 148,121,498원 | 260,000,000원 |
현재 회차에서 최저가 178,560,000원에 룰상 인수액 84,739,840원을 더하면 263,299,840원입니다. 이후 유찰돼 낙찰가가 내려가더라도 인수액이 커지므로, 대항력 임차보증금 260,000,000원이 남아 있는 전제에서는 실질취득 총액이 약 260,000,000원 수준에 수렴하는 인수형 구조로 봐야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 178,560,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,299,840원 |
| 1. 임차인 정예빈 보증금 · 우선변제 | 260,000,000원 | 175,260,160원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 260,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 배당 가정에서는 정예빈에게 175,260,160원이 배당되고 84,739,840원이 부족합니다. 주택도시보증공사의 신청채권 260,000,000원은 0원 배당으로 계산되어 있습니다. 국세·지방세 압류 4건 중 당해세가 있으면 선순위 차감으로 실제 배당 결과가 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 다세대주택으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 5층 건물 내 제4층 제402호입니다.
- 입지. 서울특별시 강북구 수유동 소재 인수중학교 북동측 근거리에 위치하며, 주위는 단독주택과 다세대주택 등이 소재하는 일반 주택지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선 버스정류장이 소재하며, 감정평가상 교통상황은 보통입니다.
- 도로. 북측으로 폭 약 6m 내외, 서측으로 폭 약 2m 내외의 포장도로와 각각 접합니다.
- 설비. 위생·급배수설비와 도시가스에 의한 개별 난방 설비가 있습니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역(7층이하)·고도지구(28m이하)·가축사육제한구역·대공방어협조구역(77-257m)·과밀억제권역입니다.
- 건축 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 표시된 사항은 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최저가만 보고 가격 판단 금지. 현재 최저가는 178,560,000원이지만 룰상 인수액 84,739,840원을 합치면 263,299,840원입니다.
- 확약 적용 주체 확인. 2026.02.25. 주택도시보증공사의 대항력·잔존보증금반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 동의가 정예빈 보증금 채권까지 어떻게 연결되는지 원문으로 대조해야 합니다.
- 정예빈 인수액 확인. 현재 배당 시뮬레이션은 보증금 260,000,000원 중 84,739,840원을 매수인 인수로 계산합니다.
- 세금 우선순위 확인. 국세·지방세 압류 4건의 당해세 여부와 금액에 따라 임차인 배당과 인수액이 바뀔 수 있습니다.
- 6회 유찰 원인 점검. 감정가 279,000,000원에서 178,560,000원까지 내려왔으므로 가격뿐 아니라 권리·점유·환금성 측면을 함께 확인해야 합니다.
- 실거래 별도 확인. 최근 실거래 비교자료가 없으므로 감정가 대비 할인율만으로 시세 메리트를 판단하지 마세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·확약서 원문과 실제 배당요구 관계를 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “6회 유찰 = 싼 물건”이 아니다
이 물건의 가장 큰 착시는 178,560,000원이라는 최저가입니다. 감정가 279,000,000원의 64%까지 떨어졌지만, 정예빈 보증금 260,000,000원이 대항력을 갖는 구조에서 현재 예상 미배당 84,739,840원을 더하면 룰상 실질취득은 263,299,840원입니다. 더 유찰되어 낙찰가가 낮아져도 인수액이 커지기 때문에, 대항력이 살아 있는 한 총부담은 보증금 규모인 약 260,000,000원대를 중심으로 움직입니다.
주택도시보증공사가 2026.02.25. 대항력과 잔존 보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의하는 확약서를 제출한 것은 중요한 완화 요소입니다. 그러나 현재 표시된 권리관계만으로는 주택도시보증공사와 정예빈을 보증금 대위·승계 관계로 합칠 근거가 확인되지 않습니다. 따라서 확약 대상 신고분은 실질 인수 0원으로 보되, 정예빈의 별도 인수위험은 남겨 두는 것이 이 데이터에서 가능한 보수적인 결론입니다.
최근 실거래 자료도 없어 실질취득 260,000,000원대가 시세보다 낮은지 확인할 수 없습니다. 여기에 6회 유찰, 다세대 용도, 세금 압류에 따른 배당변동 가능성까지 겹칩니다. 이 사건은 최저가 할인율보다 확약의 정확한 적용범위와 정예빈 보증금 인수 여부가 먼저 해결돼야 하는 물건입니다.
