서울북부지방법원 2025타경12527. 상봉동 해피리움 5층 502호는 감정 이용상태가 도시형생활주택(단지형다세대)인 물건입니다. 권리분석의 핵심은 가격 할인율보다 2021.10.13. 전입한 김희애 임차권입니다. 말소기준은 2022.01.24. 서울특별시 압류인데, 김희애의 전입일은 그보다 앞섭니다. 임대차계약일은 2021.09.09., 확정일자도 2021.09.09., 보증금은 300,000,000원으로 대항력과 우선변제권을 갖춘 선순위 임차권 구조입니다.
현재 최저매각가 196,480,000원을 기준으로 단순 배당하면 집행비용 3,550,720원을 제외한 192,929,280원이 김희애 보증금에 배당되고, 미배당액 107,070,720원이 남습니다. 통상이라면 이 금액이 매수인에게 승계돼 낙찰가가 내려가도 실질취득 부담이 보증금 수준으로 고정되는 전형적인 대항력 인수형입니다. 그러나 이 사건에는 그 구조를 바꾸는 확약서가 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2025타경12527 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 중랑구 상봉동 119-12 해피리움 5층 502호 |
| 도로명주소 | 서울특별시 중랑구 동일로118길 36 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 도시형생활주택(단지형다세대) · 6층 건물 내 5층 |
| 사용승인 | 2020-08-25 |
| 소유자 | 윤완진 |
| 감정가 / 최저가 | 307,000,000원 / 196,480,000원 (6회 유찰, 감정가 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 300,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.25 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 확약이 핵심
등기부상 2020.09.04. 관악신용협동조합 근저당권 2,400,000,000원이 설정됐지만 2020.12.01. 말소됐습니다. 현재 경매에서의 말소기준은 2022.01.24. 서울특별시 압류입니다. 이후 주택도시보증공사 가압류 546,000,000원, 국 압류, 주택임차권등기, 강제경매개시결정, 국민건강보험공단 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 임차·점유 관계 — 확약 밖 신고 건을 따로 확인
| 성명 | 점유 / 용도 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김희애 | 제5층 제502호 전부 · 주거(임차권등기) | 2021-10-13 | 2021-09-09 | 300,000,000원 | 대항력 有 우선변제 有 확약 후 실질 0원 |
| 주택도시 | 주거 | 2021-10-13 | 2021-09-09 | 미상 | 대항력 有 우선변제 有 승계액 확인 필요 |
김희애 건은 등기부 임차권등기와 매각물건명세서가 함께 확인되고 확약까지 제출돼 결론이 비교적 명확합니다. 반면 별도 ‘주택도시’ 신고 건은 전입일·확정일자가 동일하고 배당요구도 있었으나 보증금이 미상입니다. 따라서 이를 김희애와 동일한 권리관계라고 임의로 합산하거나, 반대로 확약에 의해 당연히 정리됐다고 단정해서는 안 됩니다. 전체 매수인 인수액의 최종 확정은 이 신고의 성격과 보증금 확인이 선행돼야 합니다.
③ 시세 비교 — 가격만 놓고 보면 큰 폭 할인
해피리움의 시세 표본은 전용 25.38㎡의 실거래 2건입니다. 최근 12개월 평균은 296,000,000원, 최신 거래는 299,000,000원입니다. 현재 최저매각가 196,480,000원은 최근 12개월 평균의 66.4%로, 확약이 유효하게 적용되고 별도 신고에서 추가 인수 부담이 나오지 않는다는 전제에서는 가격 차이가 큽니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.11 | 25.38㎡ | 4 | 299,000,000원 |
| 2024.03 | 25.38㎡ | 4 | 293,000,000원 |
| 평균 | 25.38㎡ | 2건 | 296,000,000원 |
④ 예상배당표 (매각가 196,480,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,550,720원 |
| 1. 임차인 김희애 보증금 | 300,000,000원 | 192,929,280원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 546,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 300,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
일반적인 대항력 계산에서는 김희애 미배당 보증금 107,070,720원이 매수인에게 인수됩니다. 그러나 2026.02.25. 확약에 따라 김희애는 대항력과 잔존 보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의했으므로 이 금액의 실질 인수는 0원으로 봅니다. 국세·지방세 압류 3건이 있고, 당해세 해당 시 배당순위와 금액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 회차별 인수 구조 — 확약 전 계산과 실질을 구분
| 회차 | 최저가 | 룰상 김희애 인수 | 확약 반영 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 6회 유찰 | 196,480,000원 | 107,070,720원 | 실질 0원 |
| 7회 유찰 시 | 157,184,000원 | 145,816,576원 | 실질 0원 |
| 8회 유찰 시 | 125,747,200원 | 176,813,261원 | 실질 0원 |
확약이 없었다면 낙찰가가 내려갈수록 김희애 미배당 보증금 인수가 늘어나는 구조입니다. 현재 회차의 룰상 인수액은 107,070,720원, 7회 유찰 시 145,816,576원, 8회 유찰 시 176,813,261원입니다. 그러나 확약의 내용대로라면 김희애에 대해서는 각 회차 모두 실질 0원입니다. 이 효과는 김희애 임차권에만 적용하며, 별도 신고 건은 별도로 확인해야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 지하철 7호선·경춘선·경의중앙선 상봉역 남서측 인근. 아파트·다세대주택·오피스텔·근린생활시설이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량 진출입 가능, 인근에 상봉역과 노선버스정류장이 있어 교통여건은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 6층 건물 내 5층 502호이며 사용승인일은 2020-08-25입니다.
- 설비. 위생·급배수·난방·승강기·도시가스 설비를 갖추고 있습니다.
- 도로. 북측 약 6미터, 동측 약 4미터 내외 포장도로와 접합니다.
- 토지. 제2종일반주거지역, 공시지가 3,898,000원/㎡, 토지면적 407.3㎡입니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·과밀억제권역·대공방어협조구역 등에 해당합니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이 및 위반건축물 사항은 없습니다.
- 환금성. 해피리움은 19세대 규모이며, 경매 평균 유찰 횟수가 13.8회로 반복 유찰 이력을 반드시 가격 판단과 함께 봐야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 2026.02.25. 제출된 대항력 포기·잔존 보증금반환청구권 포기·임차권등기 말소 동의의 적용 대상과 효력을 원문으로 대조하세요.
- 별도 ‘주택도시’ 신고 확인. 보증금이 미상입니다. 김희애 권리와 동일 건인지, 별개의 인수 위험인지 매각물건명세서와 문건접수 내역을 직접 확인해야 합니다.
- 세금 압류 확인. 서울특별시·국·국민건강보험공단 압류가 있으며, 당해세 해당 여부에 따라 실제 배당이 달라질 수 있습니다.
- 반복 유찰 원인 확인. 현재 6회 유찰, 해피리움 경매 평균 13.8회 유찰이라는 수치는 현장·권리·환금성 요소를 추가 점검할 이유가 됩니다.
- 시세 기준. 최근 12개월 평균 296,000,000원, 최신 거래 299,000,000원과 현재 최저가 196,480,000원을 비교하되 추가 인수 부담이 확인되면 그 금액을 실질취득가에 더해 판단하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구 문건·확약서·실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “확약은 강력하지만, 적용 범위가 전부는 아니다”
이 사건의 첫인상은 선순위 보증금 300,000,000원이 최저가 196,480,000원을 크게 웃도는 전형적인 인수형 물건입니다. 원래 계산대로라면 현 회차에서 107,070,720원을 매수인이 떠안습니다. 그러나 2026.02.25. 확약으로 김희애는 대항력과 잔존 보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의했으므로 김희애 관련 실질 인수는 0원입니다.
그 결과 현재 최저가 196,480,000원은 최근 12개월 실거래 평균 296,000,000원의 66.4%라는 가격 차이를 그대로 검토할 수 있게 됩니다. 다만 별도 ‘주택도시’ 신고 건의 보증금이 미상이고, 이미 6회 유찰된 다세대 물건이라는 점은 그대로 남습니다. 따라서 결론은 “주된 인수 위험은 확약으로 해소됐지만, 확약 밖 신고를 확인하기 전까지 권리상 완전한 0원 인수로 단정하지 않는다”입니다. 가격은 매력적일 수 있지만, 최종 승부처는 확약의 적용 대상과 별도 신고의 실체 확인입니다.
