말소기준권리 이후 권리는 매각으로 소멸하고 인수액은 0원이며, 현재 최저가가 최근12개월 평균 대비 57.7% 수준으로 가격 경쟁력이 있다. 다만 세금 압류 관련 확인 필요.
※ 이 매력지수는 리포트 본문(권리·환금성·시세 등)을 종합한 저자 주관 평가입니다.
한 줄 평 임차인 인수 위험 없이 최저가가 시세 대비 크게 낮아진 물건입니다. 감정가는 8.85억이지만 2회 유찰 후 최저가는 4.3365억, 최근 12개월 실거래 평균 7.5214억 대비 57.7% 수준입니다. 다만 국세·지방세 압류 5건이 있어 배당 확인은 필요합니다.
감정가
885,000,000원
최저가 대비 2.04배
최저매각가
433,650,000원
2회 유찰
최근12개월 시세
752,142,857원
7건 평균
매수인 인수
0원
임차인 없음
의정부지방법원 2024타경6901. 경기도 의정부시 호원동 신일유토빌 103동 504호 아파트입니다. 권리관계는 다수의 근저당·압류·가압류가 존재하지만 기준권리 이후 권리는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 현재 최저가는 감정가의 49%까지 내려온 상태로, 권리보다 가격 분석이 중요한 물건입니다.
물건 개요
사건번호
의정부지방법원 2024타경6901
소재지
경기도 의정부시 호암로 256, 103동 5층 504호 (호원동,신일유토빌아파트)
물건종류
아파트
소유자
김예희
감정가 / 최저가
885,000,000원 / 433,650,000원
매각기일
2026.07.21
신청채권 청구액
257,342,800원
① 권리 흐름 — 인수 위험 0원 구조
말소기준권리는 2010.05.26 설정된 주식회사우리은행 근저당권입니다. 이후 설정된 압류·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 임차인 조사가 없으며 매수인이 승계할 임차보증금은 없습니다.
② 시세 비교 — 유찰 후 가격 메리트
동일 평형 실거래 기준 최근 거래 흐름을 보면 신일유토빌 148.98㎡ 거래 평균은 754,166,666원, 최근 12개월 평균은 752,142,857원입니다.
거래월
전용
층
거래가
2026.05
148.98㎡
1
735,000,000원
2026.03
148.98㎡
7
810,000,000원
2025.11
148.98㎡
1
715,000,000원
2025.09
148.98㎡
9
790,000,000원
평균
—
12건
754,166,666원
현재 최저매각가 433,650,000원은 최근12개월 평균 대비 57.7%입니다. 최신 거래 2026.05월 735,000,000원과 비교해도 충분한 할인 구간입니다.
⚠️ 세금 관련 확인 국세·지방세 압류 5건이 있습니다. 당해세에 해당하면 배당 순위에 영향을 줄 수 있으므로 매각 전 확인이 필요합니다.
③ 예상배당표 (최저가 433,650,000원 기준)
배당 항목
채권액
예상배당
집행비용
-
6,736,500원
우리은행 근저당
370,800,000원
370,800,000원
근로복지공단 가압류
16,221,600원
16,221,600원
소유자 교부
-
39,891,900원
매각대금 배분
감정가 vs 실거래
최저가는 최근12개월 평균보다 크게 낮은 수준입니다.
✅ 권리 관점 말소기준 이후 권리는 소멸하고 임차인 인수도 없어 권리 인수 부담은 없습니다.
⛔ 확인할 부분 압류·가압류가 많은 사건인 만큼 배당표와 세금 관련 사항은 반드시 확인해야 합니다.
④ 입지·환금성 메모
입지. 호원초등학교 동측 인근 아파트지대로 주변 공동주택과 근린생활시설이 위치합니다.
교통. 회룡역 및 의정부경전철역, 버스정류장 접근이 가능합니다.
규모. 신일유토빌 1,432세대 규모이며 2003년 준공 단지입니다.
이용상태. 공동주택(아파트)으로 방5, 거실, 주방 및 식당, 욕실2, 발코니 등 구조입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
가격. 현재 최저가는 최근 시세 대비 할인 구간입니다.
권리. 우리은행 근저당이 말소기준권리이며 이후 권리는 매각으로 소멸합니다.
세금. 국세·지방세 압류 5건의 당해세 여부 확인이 필요합니다.
원본 확인. 입찰 전 등기부·매각물건명세서 확인이 필요합니다.
맺으며 — “권리는 정리되고 가격은 내려왔다”
이 물건은 감정가 기준으로는 부담이 있었지만, 2회 유찰을 거치며 최저가가 시세 대비 크게 낮아졌습니다. 임차인 인수 위험은 없고 권리 구조도 정리되는 형태입니다. 다만 압류 관련 세금 확인이라는 체크 포인트는 남습니다. 가격은 매력적이고, 확인 절차가 필요한 물건입니다.
사건 개요
단지 평균
2.0회 유찰
소재지
경기도 의정부시 호암로 256, 103동 5층504호 (호원동,신일유토빌아파트)
법원·사건
의정부지방법원
·2024타경6901
부동산임의경매
매각기일·장소
2026-07-21 10:30
·6호입찰법정
물건
신일유토빌아파트 103동 5층504호
물건상태
매각준비
상세 첫 화면은 판단 요약입니다. 입찰 보증금과 실거래 할인 폭을 먼저 보고, 그 다음 명세서와 변경이력으로 넘어가는 흐름이 가장 효율적입니다.
현황조사
법원 집행관
경기도 의정부시 호암로 256, 103동 5층504호 (호원동,신일유토빌아파트)
2024-12-12 11:53
부동산의 현황 기재사항과 같음.
법원 집행관의 현장 조사 내역입니다. 임차인·점유 현황·미납 관리비 등의 핵심 리스크는
매각물건명세서 본문
와 함께 반드시 교차 확인하세요.
