의정부지방법원 2024타경78296. 온마루오피스텔 15층 1501호는 감정평가상 도시형생활주택(원룸형)으로 이용 중인 물건입니다. 감정가는 207,000,000원인데 12회 유찰을 거쳐 현재 최저매각가는 71,001,000원입니다. 숫자만 보면 감정가의 34.3% 수준까지 내려왔지만, 이 사건은 단순히 “많이 떨어졌다”는 이유만으로 판단하기 어렵습니다. 임차권·압류·가등기·유치권 신고와 재매각 조건이 겹쳐 있기 때문입니다.
권리분석의 첫 번째 포인트는 정현국의 임차권입니다. 임대차계약일은 2021.09.03., 확정일자는 2021.09.14., 전입 및 점유개시는 2021.09.29.이고 보증금은 180,000,000원입니다. 말소기준권리는 2023.02.17. 국민건강보험공단 압류이므로 전입이 그보다 앞서 원칙적으로 대항력이 있는 선순위 임차인 구조입니다.
다만 매각물건명세서 비고에는 주택도시보증공사(양도 전 임차인 정현국)가 “임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기 말소에 동의한다”는 확약서를 2025.11.6.자로 제출한 것으로 기재돼 있습니다. 따라서 이 확약이 적용되는 정현국 관련 미배당 보증금은 매수인 인수 실질 0원으로 처리합니다. 이는 정현국 임차권에 한정된 판단이며, 확약 밖의 다른 권리·유치권 신고까지 해소하는 것은 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2024타경78296 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 의정부시 시민로157번길 62(의정부동), 15층1501호 (의정부동, 온마루오피스텔) |
| 용도 / 이용상태 | 오피스텔 · 도시형생활주택(원룸형) |
| 소유자 | 주식회사온마루건설 |
| 감정가 / 최저가 | 207,000,000원 / 71,001,000원 (12회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 189,463,560원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
| 재매각 조건 | 재매각 · 매수신청보증금 20% |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권은 확약으로 인수 해소
말소기준권리는 2023.02.17. 국민건강보험공단 압류입니다. 이후 의정부시 압류, 동서울신용협동조합 가압류 100,000,000원, 남양주시 압류, 주식회사한일컴퍼니 소유권이전청구권가등기, 근로복지공단 가압류 17,984,990원, 강서구 압류, 한국주택금융공사의 경매개시결정은 데이터상 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 / 전입 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 정현국 제1501호 전부 · 주거(임차권등기) | 2021.09.29 | 2021.09.14 | 180,000,000원 | 有 | 有 | 실질 0원 |
정현국은 전입일이 말소기준권리보다 앞서 대항력이 있고, 확정일자와 배당요구도 갖춰 우선변제권을 행사할 수 있습니다. 배당모형상 현재 71,001,000원에 매각될 경우 집행비용 1,678,018원을 제외한 69,322,982원이 임차보증금에 배당되고, 원칙적 미배당액은 110,677,018원입니다.
③ 가격 판단 — 71,001,000원만 보고 ‘싸다’고 할 수 없다
현재 최저매각가는 71,001,000원으로 감정가 207,000,000원보다 크게 낮지만, 이 사건에는 비교 가능한 실거래 금액이 제시돼 있지 않습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 있다고 판단하지 않습니다.
온마루오피스텔은 총 9세대, 사용승인일은 2021.05.20.이고, 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 12.0회, 매각률은 7.69로 기재돼 있습니다. 대상 면적은 42.295㎡이며 면적 일치 표시는 확인되지 않습니다. 현재 물건 자체도 이미 12회 유찰된 만큼, 낮아진 최저가 자체보다는 반복 유찰의 원인과 거래·환금성을 먼저 확인해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 71,001,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,678,018원 |
| 1. 임차인 정현국 보증금(우선변제) | 180,000,000원 | 69,322,982원 |
| 2. 가압류 · 동서울신용협동조합 | 100,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 근로복지공단 | 17,984,990원 | 0원 |
| 4. 경매개시결정 · 한국주택금융공사 | 189,463,560원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당모형상 정현국 보증금 미배당액 110,677,018원이 발생하지만, 2025.11.6.자 대항력 포기·임차권등기 말소 동의 확약을 반영하면 해당 임차인에 대한 매수인 인수는 실질 0원입니다. 당해세 등 선순위 차감 여부에 따라 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 의정부제일시장 동측 인근으로 근린생활시설과 주택이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있으며, 남서측 근거리에 지하철 1호선 의정부역이 있어 제반 교통상황은 보통인 편입니다.
- 이용상태. 감정평가상 도시형생활주택(원룸형)으로 이용 중입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 15층 건물의 15층 1501호이며 난방·급배수·위생·승강기 설비가 구비돼 있습니다.
- 도로. 서측으로 폭 약 8미터 포장도로와 접합니다.
- 규제. 일반상업지역, 소로2류(폭 8m~10m) 접합, 상대보호구역(신동초), 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역입니다.
- 토지. 토지면적 226.1㎡, 공시지가 2,882,000원/㎡, 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 총 9세대 규모이고 해당 경매 통계의 평균 유찰 횟수가 12.0회인 만큼, 반복 유찰의 원인과 실제 매수수요를 별도로 확인할 필요가 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 2025.11.6.자 주택도시보증공사의 대항력 포기·임차권등기 말소 동의 확약이 현재 매각조건에도 그대로 적용되는지 원문을 대조하세요.
- 유치권 실체 확인. 주식회사 라테르종합건설의 3,600,000,000원 공사대금 유치권신고에 대해 공사계약, 채권 존재, 변제기, 목적물 점유의 계속성 등 성립요건을 확인해야 합니다.
- 가등기 성격 확인. 2023.05.23. 주식회사한일컴퍼니 가등기의 원인과 담보가등기 해당 여부를 원본 서류로 대조하세요.
- 압류·당해세 확인. 압류 4건이 존재하며 당해세 해당 시 배당순위와 후순위 배당액이 달라질 수 있습니다.
- 재매각 조건. 이번 매각은 재매각으로 매수신청보증금이 20%입니다.
- 가격검증. 비교 가능한 실거래 금액이 제시되지 않았으므로 71,001,000원이라는 최저가만으로 시세 대비 할인 여부를 판단하지 마세요.
- 명도·점유. 임차권 인수는 확약으로 실질 해소되더라도 현재 실제 점유자와 유치권 주장자의 점유 상태를 현장에서 확인하세요.
맺으며 — “임차인 인수는 풀렸지만, 사건 전체가 단순해진 것은 아니다”
이 사건의 임차인만 보면 처음에는 매우 위험해 보입니다. 보증금 180,000,000원의 정현국이 2021.09.29. 전입해 2023.02.17. 말소기준 압류보다 앞서 있기 때문입니다. 현재 최저가 기준 배당모형에서는 110,677,018원의 미배당액도 계산됩니다. 그러나 주택도시보증공사가 대항력을 포기하고 전액 미변제 시에도 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서를 제출했기 때문에 정현국 관련 매수인 인수는 실질 0원으로 정리됩니다.
그 대신 판단의 무게중심은 다른 곳으로 이동합니다. 2026.06.01. 신고된 3,600,000,000원 공사대금 유치권의 성립 여부, 갑구 가등기의 성격, 당해세 가능성, 12회 유찰과 재매각 조건입니다. 비교 가능한 실거래 가격도 제시돼 있지 않아 현재 최저가가 실제 시세보다 싼지 확인할 근거가 부족합니다. 따라서 이 물건은 “감정가 34.3%니까 싸다”가 아니라, 확약서와 유치권의 법적 효력을 원본으로 확인한 뒤 가격을 따져야 하는 사건입니다.
