의정부지방법원 2024타경80145. 신곡동 스테이션615 8층 801호, 감정평가상 업무시설(오피스텔)로 이용 중인 물건입니다. 감정가 137,000,000원에서 16회 유찰되어 현재 최저매각가는 455,000원까지 내려왔습니다. 그러나 이 사건은 최저가 자체가 투자 판단의 중심이 될 수 없습니다. 2023.08.29. 설정된 경기도 전세권 125,000,000원과 2023.11.13. 등기된 이진용의 주택임차권이 2023.11.22. 의정부시 압류보다 앞서기 때문입니다.
특히 이진용은 임대차계약일 2021.08.18., 확정일자 2021.08.19., 전입·점유개시 2021.09.10.으로 말소기준권리보다 선순위이며, 대항력과 우선변제권이 모두 확인됩니다. 현재 455,000원 매각가를 가정한 배당표에서는 집행비용 408,190원을 먼저 제하고 이진용에게 46,810원만 배당되어, 74,953,190원이 매수인 인수 예상액으로 남습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2024타경80145 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 의정부시 청사로6번길 7-30, 8층801호 (신곡동, 스테이션615) |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 업무시설(오피스텔)로 이용중임 · 16층 건물 내 8층 801호 |
| 소유자 | 주식회사은림영우 · 2021.10.15. 소유권이전 · 거래가액 110,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 137,000,000원 / 455,000원 (16회 유찰) |
| 청구금액 | 75,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 전세권·임차권이 남는다
말소기준은 2023.11.22. 의정부시 압류입니다. 이후의 2024.06.13. 강제경매개시결정과 2024.06.25. 국민건강보험공단 압류는 매각으로 소멸합니다. 반면 그보다 앞선 경기도 전세권과 이진용의 선순위 임차권은 그대로 검토해야 합니다.
② 임차관계 — 대항력·우선변제권과 미상 보증금을 동시에 확인
| 임차 관련 기재 | 점유 / 전입 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 권리상태 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이진용 제801호 전부 · 주거(임차권등기) | 2021.09.10 | 2021.08.19 | 75,000,000원 | 2023.11.13 | 대항력 有 우선변제 승계 아님 |
| 임차권자 주거 | 2021.09.10 | 2021.08.19 | 미상 | 2024.09.02 | 대항력 有 우선변제 승계 아님 |
이진용은 임차보증금 125,000,000원 중 75,000,000원을 반환받지 못한 임대보증금으로 임차권등기를 마쳤습니다. 현재 배당 시뮬레이션에서는 이 가운데 46,810원만 배당되고 74,953,190원이 부족분으로 남습니다. 대항력 있는 임차인의 미배당 보증금은 매수인에게 인수될 수 있으므로, 455,000원이라는 최저가만으로 취득비용을 판단하면 안 됩니다.
③ 가격 구조 — 455,000원이 실제 취득가격이 아니다
현재 회차에서 매수인이 부담할 금액은 단순 낙찰가가 아닙니다. 확인된 권리만 놓고 보면 최저매각가 455,000원에 매수인에게 인수되는 경기도 전세권 125,000,000원, 이진용의 현재 회차 미배당 보증금 74,953,190원을 더해야 합니다. 따라서 확인된 범위의 실질취득은 200,408,190원 이상입니다.
④ 예상배당표 (매각가 455,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 비고 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 408,190원 | 매각가의 89.7% 추정 |
| 1. 임차인 이진용 보증금 | 75,000,000원 | 46,810원 | 부족분 74,953,190원 매수인 인수 |
| 2. 을구 1번 전세권 · 경기도 | 125,000,000원 | 0원 | 전세권은 매수인 인수 |
| 3. 강제경매개시결정 · 이진용 | 75,000,000원 | 0원 | 청구금액 기준 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | 잔여 없음 |
현재 배당 가정에서는 매각대금 455,000원이 집행비용과 임차인 일부 배당에 모두 소진됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정치입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 업무시설(오피스텔)로 이용 중입니다.
- 입지. 경기도청 북부청사 북측 인근이며, 주변은 관공서·근린생활시설·아파트단지·공원·학교·전철역 등이 주를 이루는 지역입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 전철역이 있어 제반 교통사정은 대체로 무난합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평지붕 16층 건물 내 8층 801호이며 관리상태는 대체로 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 도로. 북측과 동측으로 각각 노폭 약 8m 내외 도로에 접합니다.
- 토지. 일반상업지역·특정용도제한지구·지구단위계획구역이며, 토지는 정방형의 상업용 건부지로 이용 중입니다. 공시지가는 3,979,000원/㎡입니다.
- 위반건축물. 확인된 위반건축물 사항은 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 전세권 원본 확인. 2023.08.29. 접수된 경기도 전세권 125,000,000원이 매수인에게 인수된다는 매각물건명세서 내용을 최종 원본에서 다시 확인해야 합니다.
- 임차보증금 잔액 확인. 이진용의 반환받지 못한 보증금 75,000,000원과 배당 후 미배당액 74,953,190원의 인수 범위를 확인해야 합니다.
- 보증금 미상 기재 확인. 별도 임차 관련 기재에 대항력·우선변제권이 있으면서 보증금이 미상으로 표시되어 있으므로 원본 명세서와 배당요구 서류를 대조해야 합니다.
- 동일인 관계 확인. 임차권자 이진용과 강제경매개시결정 채권자 이진용의 동일인 관계 및 실제 임대차·채권관계를 확인해야 합니다.
- 최저가 착시 금지. 16회 유찰로 455,000원까지 내려왔지만, 확인된 인수금액을 더한 실질취득을 기준으로 판단해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구서류를 직접 확인해 선순위 권리와 배당관계를 확정해야 합니다.
맺으며 — “45만5천원짜리 물건”이 아니다
이 사건에서 가장 위험한 숫자는 오히려 455,000원이라는 최저가입니다. 16회 유찰만 보면 감정가 137,000,000원짜리 오피스텔을 극단적으로 낮은 가격에 취득하는 것처럼 보이지만, 권리관계를 따라가면 결론은 완전히 달라집니다.
말소기준보다 앞선 경기도 전세권 125,000,000원이 매수인에게 인수되고, 이진용의 대항력 있는 임차보증금도 현재 회차 기준 74,953,190원이 미배당으로 남습니다. 최저가를 더한 확인 범위의 실질취득은 200,408,190원 이상입니다. 여기에 보증금 미상인 대항력 임차 관련 기재까지 확인해야 합니다.
이 물건의 승부처는 유찰 횟수가 아니라 선순위 인수권리의 실제 범위를 확정하는 것입니다. 원본 서류에서 전세권·임차권·배당관계를 명확히 정리하기 전까지는 최저가 자체를 가격 메리트로 해석해서는 안 됩니다.
