한 줄 평 겉으로 보면 감정가 대비 80%까지 떨어진 5회 유찰 오피스텔입니다. 하지만 핵심은 가격이 아닙니다. 을구 1순위 대항력 있는 임차권등기가 있고, 임차보증금 2.93억 중 배당 부족분은 매수인이 부담할 수 있습니다. 최저가만 보고 접근하면 안 되는 인수 위험형 물건입니다.
감정가 / 최저가
197,000,000원 / 157,600,000원
5회 유찰
실질취득 기준
약 293,000,000원
보증금 인수 고려
매수인 인수
138,406,400원
배당 부족분
핵심지표
D등급
인수 위험형
서울북부지방법원 2025타경12631. 서울 동대문구 휘경동 회기역 인근 리센스 오피스텔 7층 710호입니다. 공부상 업무시설 오피스텔이지만 현황은 주거용으로 이용 중입니다. 가격만 보면 5회 유찰로 충분히 저렴해 보이지만, 권리분석의 핵심은 을구 1순위 주택임차권입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2025타경12631 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 동대문구 휘경동 317-11 리센스주건축물제1동 7층 710호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 주거용 이용 · 거실/주방, 욕실, 실외기실, 현관, 수납공간 |
| 소유자 | 김운 |
| 감정가 / 최저가 | 197,000,000원 / 157,600,000원 |
| 청구액 | 328,681,200원 |
| 매각기일 | 2026.07.21 |
① 권리 흐름 — 임차권이 핵심
말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸하지만, 이 물건은 을구 1순위 주택임차권등기가 문제입니다. 임차인 박상우는 임차보증금 293,000,000원, 전입 2022.08.12, 확정일자 2022.06.17로 대항력과 우선변제권을 갖춘 구조입니다. 배당으로 전액 변제되지 않는 금액은 매수인이 인수할 수 있습니다.
② 임차인 분석
| 임차인 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 위험 |
|---|---|---|---|---|
| 박상우 | 293,000,000원 | 有 | 有 | 138,406,400원 가능 |
| 한국주택 | 0원 | 有 | 有 | 보증금 미상 |
⚠️ 확약서 확인 필요 한국주택금융공사 관련 확약 내용으로 우선변제권만 주장하고 대항력 포기 및 잔존 보증금 반환청구권 포기 내용이 제출되었습니다. 다만 이는 해당 확약 범위에 한정되며, 박상우 임차권 인수 위험은 별도로 검토해야 합니다.
③ 실질취득 분석
현재 최저매각가 157,600,000원에서 배당되는 임차보증금은 154,593,600원입니다. 임차보증금 293,000,000원 대비 138,406,400원 부족이 발생하며, 이 금액이 매수인 인수 대상이 될 수 있습니다.
| 구분 | 금액 |
|---|---|
| 최저매각가 | 157,600,000원 |
| 임차인 배당 | 154,593,600원 |
| 매수인 인수 가능액 | 138,406,400원 |
| 실질취득 부담 | 약 293,000,000원 |
매각대금 배분
시세 vs 실질취득
최근 거래 기준으로 최저가는 낮지만 인수금 포함 시 가격 메리트가 사라집니다.
④ 시세 비교
리센스 최근 거래는 과거 평균 220,439,000원이지만 최근 12개월 평균은 156,715,000원입니다. 최저가는 최근 12개월 평균 대비 100.6%로 최근 시세 수준이며, 실질취득 기준 약 293,000,000원은 최근 거래 대비 높은 부담입니다.
⛔ 가격 판단 최저매각가만 보면 할인처럼 보이나, 대항력 임차보증금 인수 가능성을 반영하면 실질취득가는 약 2.93억입니다. 따라서 단순 유찰 횟수만으로 저가 매수라고 판단할 수 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차권 확인. 을구 1순위 주택임차권등기의 보증금 인수 가능성을 반드시 반영해야 합니다.
- 실질취득 기준 입찰. 최저가가 아니라 낙찰가와 인수 부담을 합산해 판단해야 합니다.
- 확약 범위 확인. 제출된 확약 내용이 모든 임차 위험을 제거하는지 원본 확인이 필요합니다.
- 오피스텔 용도 확인. 공부상 업무시설이나 현황 주거 이용 상태입니다.
맺으며 — “유찰보다 중요한 것은 인수권리”
이 물건은 5회 유찰로 가격이 내려왔지만, 경매에서 진짜 가격은 최저가가 아닙니다. 대항력 임차보증금 인수 가능성을 포함한 실질취득가가 기준입니다. 권리상 임차권 위험이 존재하는 만큼, 단순 할인 물건으로 접근하기보다 임차권 및 확약 내용을 확인한 뒤 판단해야 합니다.
