95,470,000원
의정부지방법원 2025타경1705. 녹양동 83-11 토지와 건물에 대한 강제경매입니다. 사건 분류는 연립/다세대 + 토지이고, 감정평가 이용상태는 단독주택입니다. 건물은 벽돌조 스라브지붕 지하 1층·지상 2층이며, 토지는 96㎡입니다. 현재 등기상 소유자는 조미경이고, 신청채권자는 이봉호, 청구금액은 29,807,692원입니다.
등기 자체만 보면 오래된 근저당과 가압류는 이미 말소됐습니다. 현재 경매의 말소기준은 2025.04.28 강제경매개시결정이고, 그 뒤 2025.06.30 설정된 이성순의 가압류 35,769,228원은 매각으로 소멸합니다. 문제는 등기권리가 아니라 그보다 앞서 전입한 점유자입니다. 한덕임은 2022.03.28, 정태석은 2024.09.19 전입해 모두 기준일보다 빠릅니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경1705 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 의정부시 녹양동 83-11 · 경기도 의정부시 비우로 77-7 |
| 물건종류 / 이용 | 연립/다세대 + 토지 · 감정평가상 단독주택 |
| 건물 구조 | 벽돌조 스라브지붕 · 지하 1층 / 지상 2층 |
| 토지 | 96㎡ · 대 · 평지 · 정방형 · 세로한면(가) |
| 소유자 | 조미경 |
| 감정가 / 최저가 | 278,336,680원 / 95,470,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 이봉호 / 29,807,692원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
| 매각 범위 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 등기보다 임차인이 핵심
② 임차인 — 실제 임차인 2명, 보증금은 모두 미상
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 한덕임 | 2층 전체 | 2022.03.28 | 2025.05.28 | 가능·미상 | 미상 | 가능·미상 |
| 정태석 | 확인 필요 | 2024.09.19 | 확인 필요 | 가능·미상 | 미상 | 가능·미상 |
두 사람 모두 전입일이 말소기준보다 빠르지만, 보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다. 따라서 전입일만으로 대항력을 확정해 “인수액이 얼마다”라고 단정할 수 없습니다. 정확한 표현은 대항력 가능·미상입니다. 한덕임은 배당요구를 했지만 확정일자가 확인되지 않아 우선변제 여부도 확정할 수 없고, 정태석 역시 보증금·확정일자·배당요구 여부를 확인해야 합니다.
③ 가격 구조 — 감정가 34.3%만 보고 판단하면 안 된다
현재 최저매각가는 95,470,000원으로 감정가 278,336,680원의 약 34.3%입니다. 3회 유찰만 보면 할인폭이 크게 보이지만, 이 사건에서는 그 숫자만으로 가격 메리트를 판단할 수 없습니다. 선행 전입자 2명의 보증금이 확인되지 않았기 때문입니다.
즉 입찰가를 95,470,000원으로 잡아도, 낙찰 후 대항력이 인정되는 임차인의 미배당 보증금을 승계한다면 실질취득 = 95,470,000원 + 승계보증금이 됩니다. 보증금이 확인되기 전에는 감정가 대비 65.7% 할인이라는 외형만으로 ‘싸다’고 결론내릴 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 95,470,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,118,460원 |
| 1. 경매개시결정 · 이봉호 | 29,807,692원 | 29,807,692원 |
| 2. 가압류 · 이성순 | 35,769,228원 | 35,769,228원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 27,774,620원 |
위 배당은 제공된 배당 가정에 따른 것으로, 집행비용 2,118,460원과 채권자 배당 후 27,774,620원이 남는 구조입니다. 그러나 임차인 보증금이 확인되지 않았으므로 실제 배당순서·배당액과 매수인 승계액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·토지·건물 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 감정평가상 단독주택으로 이용 중이며, 벽돌조 스라브지붕 지하 1층·지상 2층 건물입니다.
- 입지. 의정부광동고등학교 북측 인근으로, 단독주택·다가구주택·아파트단지·각종 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 대상 토지까지 차량출입이 가능하고, 인근에 버스정류소와 지하철 1호선 녹양역이 있습니다.
- 토지. 96㎡ 대지, 평지·정방형·세로한면(가)이며 공시지가는 1,372,000원/㎡입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역이며 과밀억제권역·가축사육제한구역·상대보호구역에 포함됩니다.
- 매각범위. 토지와 건물을 일괄매각하며 제시외 건물도 포함됩니다. 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 한덕임 보증금 확인. 2022.03.28 전입, 2025.05.28 배당요구. 보증금과 확정일자를 확인해 실제 배당·승계 범위를 계산해야 합니다.
- 정태석 권리 확인. 2024.09.19 전입. 점유부분·보증금·확정일자·배당요구 여부를 확인해야 합니다.
- 대항력 단정 금지. 두 사람 모두 선행 전입이지만 보증금·확정일자 등 핵심 정보가 확인되지 않아 현재 단계에서는 대항력 가능·미상으로 봐야 합니다.
- 실질취득가 재계산. 입찰가가 아니라 입찰가 + 미배당 승계보증금을 기준으로 총 취득부담을 계산해야 합니다.
- 제시외 건물 확인. 일괄매각에 제시외 건물이 포함되므로 현황과 매각 범위를 원본에서 대조해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서와 임차관계 자료를 입찰 전 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “34.3% 할인”보다 먼저 볼 숫자는 보증금이다
이 사건은 감정가 278,336,680원에서 3회 유찰돼 95,470,000원까지 내려왔습니다. 하지만 권리분석의 결론은 단순히 “감정가의 34.3%”가 아닙니다. 말소기준인 2025.04.28보다 앞선 2022.03.28·2024.09.19 전입자 2명이 있고, 두 사람의 보증금이 확인되지 않았습니다.
따라서 현재 최저가를 곧바로 취득원가로 보면 안 됩니다. 95,470,000원 + 미배당 승계보증금이 실질취득비용이 될 수 있으며, 그 보증금이 얼마인지 확인하기 전에는 가격 메리트도 확정할 수 없습니다. 등기상 후순위 권리 소멸보다 임차관계 확인이 입찰 여부를 가르는 핵심인 사건입니다.
