서울남부지방법원 2025타경11935. 서울 강서구 화곡동 스카이빌 4층 401호, 전용 29.75㎡의 도시형생활주택(단지형다세대)입니다. 소유자는 박해주이고, 주택도시보증공사가 204,000,000원을 청구해 강제경매를 신청했습니다. 감정가 241,480,000원에서 3회 유찰되어 현재 최저매각가는 123,638,000원, 감정가의 51.2%입니다.

표면만 보면 감정가의 절반 수준이지만, 이 사건의 핵심은 최저가가 아니라 대항력 임차보증금 처리 방식입니다. 이영님의 주민등록일은 2020.10.07, 확정일자는 2022.09.07로 매각 소멸기준인 2023.08.03 국 압류보다 앞섭니다. 따라서 통상적인 경매라면 미배당 보증금이 매수인에게 승계될 수 있습니다. 현재 회차의 일반 배당계산상 미배당액은 82,892,932원입니다.

그러나 이 사건에는 별도의 특별매각조건이 붙었습니다. 주택도시보증공사가 매수인에 대해 배당받지 못한 임대차보증금 잔액의 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건입니다. 따라서 해당 조건이 실제 이행된다는 전제에서는 매수인의 인수액이 실질 0원*으로 정리됩니다. 이 효과는 이영님 보증금과 관련된 특별매각조건에 한정해 판단해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 대항력은 있으나 특별매각조건으로 인수 해소

과거 서울축산업협동조합의 420,000,000원 근저당은 2016.07.01. 해지로 이미 말소됐습니다. 현재 매각 소멸기준은 2023.08.03. 구로세무서장 명의의 국 압류입니다. 이후 주택도시보증공사 가압류, 세무서 압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.

임차인 분석 — 실제 임차인 1명

* 인수 실질 0원은 특별매각조건의 유효성과 이행을 전제로 합니다. 입찰 전 매각물건명세서 원문, 보증기관 확약 내용, 임차권등기 말소 절차를 직접 확인해야 합니다.

② 시세 비교 — 72.7%라는 숫자만으로 싸다고 볼 수 없다

제공된 비교 실거래는 스카이빌의 2021.08 거래 1건입니다. 거래금액은 170,000,000원이지만 전용면적은 21.54㎡로, 본건 29.75㎡와 일치하지 않습니다. 거래 시점도 현재 매각기일과 상당한 차이가 있어 본건의 직접적인 현재 시세로 사용하기에는 한계가 큽니다.

최저가는 비교 실거래 170,000,000원의 72.7%입니다. 하지만 표본이 1건이고 면적이 다르므로 이 수치만 근거로 시세보다 싸다고 결론 내리면 안 됩니다. 특히 본건은 위반건축물로 등재돼 있어 일반적인 정상 물건과 동일한 가격 기준을 적용하기 어렵습니다.

③ 예상배당표 (매각가 123,638,000원 가정)

일반 배당계산에서는 임차보증금 82,892,932원이 미배당됩니다. 다만 특별매각조건에 따라 보증기관이 잔액 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하므로 매수인 인수는 실질 0원*입니다. 국세·지방세가 당해세에 해당하면 배당순서와 금액은 달라질 수 있습니다.

특별매각조건이 없다면 낙찰가가 내려갈수록 임차보증금 미배당액이 늘어나는 대항력 인수형입니다. 그러나 이 사건은 잔액 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 매각조건으로 붙어 있어, 각 회차의 룰상 미배당액과 별개로 매수인 인수는 실질 0원*으로 정리됩니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 이용상태. 도시형생활주택(단지형다세대)으로 이용 중이며 전용면적은 29.75㎡입니다.
• 입지. 지하철 5호선 화곡역 남서측 인근으로, 주변에 오피스텔·다세대주택·단독주택·아파트·근린생활시설·교육시설이 혼재합니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 화곡역이 있어 교통여건은 보통입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 6층 건물의 4층이며 기본 위생·급배수·도시가스 개별난방·승강기 설비를 갖췄습니다.
• 도로. 남동측과 북동측으로 폭 약 4미터의 포장도로에 각각 접합니다.
• 규제. 제2종일반주거지역, 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 및 토지거래계약에 관한 허가구역에 포함됩니다.
• 토지. 평지의 정방형 주거용 건부지이며 토지면적은 238.0㎡, 공시지가는 4,087,000원/㎡입니다.
• 환금성. 13세대 소규모 다세대주택이고 비교 실거래가 1건뿐입니다. 위반건축물 표시와 함께 매도·대출 가능성을 별도로 확인해야 합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 특별매각조건 원문 확인. 잔액 반환청구권 포기 주체, 적용 범위, 임차권등기 말소 시기와 필요 서류를 매각물건명세서 및 확약서로 확인하세요.
• 인수액 이중 확인. 일반 계산상 미배당 임차보증금은 82,892,932원입니다. 특별매각조건이 무효이거나 이행되지 않으면 판단이 달라질 수 있습니다.
• 위반건축물 확인. 주거 무단증축의 위치·면적, 이행강제금 부과 여부, 원상복구 가능성과 금융기관 대출 제한을 관할 기관에 확인하세요.
• 국세·지방세 확인. 국세 압류와 지방세 압류 이력이 있으므로 당해세 여부와 법정기일에 따라 실제 배당이 달라질 수 있습니다.
• 명도 상태 확인. 임차권등기가 말소되더라도 실제 점유 이전과 인도 시점은 별도입니다. 현황과 명도 협의 가능성을 확인하세요.
• 시세 재조사. 2021.08의 21.54㎡ 거래 1건만으로 29.75㎡ 본건의 현재 시세를 판단하지 말고 인근 유사 다세대의 최근 정상거래와 매물을 조사하세요.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 건축물대장을 입찰 직전 다시 열람하세요.

맺으며 — “인수는 풀렸지만, 물건 위험까지 사라진 것은 아니다”

이 사건은 대항력 임차인 보증금 204,000,000원이 낙찰가보다 큰 전형적인 인수형 구조처럼 보입니다. 현재 회차의 일반 배당계산상 미배당액도 82,892,932원입니다. 다만 매각물건명세서에 잔액 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 특별매각조건으로 명시돼 있어, 조건 이행을 전제로 매수인 인수는 실질 0원*입니다.

그렇다고 곧바로 저가 매수 기회라고 결론 내릴 수는 없습니다. 본건은 위반건축물이고, 비교 가능한 실거래가 2021.08의 면적 불일치 단일 표본뿐입니다. 3회 유찰됐다는 사실도 시장이 권리 외의 물건성과 환금성을 보수적으로 평가했을 가능성을 함께 검토하게 합니다. 결론은 권리 인수는 조건부 해소, 가격 판단은 보류입니다. 확약의 법적 효력과 말소 절차, 위반건축물의 비용과 대출 가능성, 현재 정상 시세를 모두 확인한 뒤 응찰가를 정해야 합니다.