서울북부지방법원 2025타경12710. 상봉동 KJ케렌시아 8층 803호로, 건축물대장상 업무시설인 오피스텔이며 현황도 주거용으로 이용 중입니다. 감정평가상 이용상태 역시 오피스텔입니다. 감정가 320,000,000원에서 5회 유찰돼 현재 최저매각가는 204,800,000원, 감정가의 64%입니다.
이 사건의 승부처는 단순한 할인율이 아닙니다. 임재훈의 임차보증금은 290,000,000원이고 전입·점유는 2021.03.11로 말소기준권리인 2022.12.27 압류보다 앞섭니다. 따라서 확약이 없다면 배당에서 변제되지 않는 보증금이 낙찰자에게 넘어가는 대항력 인수형입니다. 현재 회차 배당 계산에서는 미배당액 88,867,200원이 매수인 인수액으로 산출됩니다.
다만 매각물건명세서에는 2026.02.25 주택도시보증공사가 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 보증금을 전액 배당받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 데 동의하는 확약서를 제출했다고 명시돼 있습니다. 이 확약을 반영하면 해당 보증금의 실질 인수액은 0원입니다. 따라서 시세 비교 역시 최저가에 실질 인수액 0원을 반영한 실질취득 204,800,000원을 기준으로 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2025타경12710 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 중랑구 상봉동 104-48 케이제이케렌시아 8층 803호 |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 전용 34.17㎡ · 주거용 이용 |
| 소유자 | 이순규 |
| 감정가 / 최저가 | 320,000,000원 / 204,800,000원 (감정가 64% · 5회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 290,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.25 |
| 준공 / 세대 | 2021.01.08 · 18세대 |
| 미납 관리비 | 2025.06.30 기준 2,140,740원 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 확약을 함께 봐야 한다
등기상 말소기준은 2022.12.27 국의 압류입니다. 2024.07.04 서울보증보험주식회사 가압류 120,000,000원, 2024.09.10 마포구 압류, 2025.06.12 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 그 뒤에 위치해 매각으로 소멸하는 구조입니다. 2021.01.14 설정됐던 냉동냉장수산업협동조합·보령수산업협동조합 근저당은 2021.03.04 이미 말소됐습니다.
② 임차인 분석 — 원칙상 인수형, 확약 반영 시 실질 0원
| 이름 | 점유·용도 | 전입 / 확정 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계·확약 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 임재훈 | 제8층 제803호 전부 · 주거(임차권등기) | 2021.03.11 / 2021.03.02 | 290,000,000원 | 2023.03.17 | 대항력 있음 | 우선변제 | 승계 확인 없음 |
| 주택도시 | 주거 | 2021.03.11 / 2021.03.02 | 미상 | 2025.06.11 | 대항력 있음 | 우선변제 | 2026.02.25 확약 |
③ 시세 비교 — 확약 반영 ‘실질취득’으로 비교
KJ케렌시아 전용 34.17㎡의 최근 12개월 실거래 표본은 2026.03, 10층, 263,000,000원 1건입니다. 최근 12개월 평균도 263,000,000원이고 최신 거래 역시 같은 금액입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.03 | 34.17㎡ | 10 | 263,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 34.17㎡ | 1건 | 263,000,000원 |
확약을 반영한 실질취득은 204,800,000원으로, 최근 12개월 평균·최신 거래 263,000,000원의 77.9%입니다. 따라서 현재 회차는 최근 거래금액보다 낮은 가격대입니다. 다만 비교 가능한 최근 12개월 거래가 1건뿐이어서 이 숫자 하나만으로 개별 호수의 정상 시세를 단정해서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 204,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,667,200원 |
| 1. 임차인 임재훈 보증금 | 290,000,000원 | 201,132,800원 |
| 2. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 120,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 290,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산만 보면 임차보증금 미배당액 88,867,200원이 발생하지만, 매각물건명세서의 2026.02.25 확약에 따라 해당 잔존 보증금의 매수인 상대 청구와 대항력이 포기된 것으로 기재돼 있어 본 리포트의 실질 인수액은 0원으로 평가합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 건축물대장상 업무시설(오피스텔)이며 주거용으로 이용 중이고, 감정평가 이용상태도 오피스텔입니다.
- 입지. 서울특별시 중랑구 상봉동 코스트코홀세일 남서측 인근으로 공동주택·아파트·오피스텔·소규모 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 지하철 7호선 및 경의중앙선 상봉역과 노선버스 정류장이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 엘리베이터·난방·위생 및 급배수설비를 갖추고 있습니다.
- 토지·규제. 준주거지역·지구단위계획구역·재정비촉진지구·과밀억제권역 등에 포함되며 공시지가는 5,534,000원/㎡입니다.
- 건축물 상태. 위반건축물 표시는 없고, 공부와의 차이도 없는 것으로 조사됐습니다.
- 환금성. KJ케렌시아는 18세대이며 최근 12개월 실거래는 1건, 경매 평균 유찰 횟수는 7.5회입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 2026.02.25 확약서의 대항력 포기, 잔존 임대차보증금반환청구권 포기, 임차권등기 말소 동의 문구와 적용 대상을 원문으로 대조하세요.
- 인수액 이중 시나리오. 확약 반영 시 실질 인수 0원, 확약을 배제한 배당 계산상 현재 회차 인수액은 88,867,200원입니다. 두 경우를 혼동하면 안 됩니다.
- 유찰 리스크. 본건 5회 유찰, 건물 경매 평균 7.5회 유찰이라는 수치를 가격 할인과 별개로 검토하세요.
- 실거래 표본. 최근 12개월 실거래가 1건이므로 263,000,000원을 절대적인 시세로 단정하지 말고 개별 호수 상태를 확인하세요.
- 미납 관리비. 2025.06.30 기준 2,140,740원이 조사됐습니다. 관리사무소에서 최신 금액과 부담 범위를 확인하세요.
- 공매 이력. 2023.04.27 한국자산관리공사 공매공고가 있었고 2024.03.19 공매취소공고를 원인으로 말소됐습니다. 경매와 공매 진행 상태를 교차 확인하세요.
- 내부 현황. 감정평가 당시 이해관계인 부재 및 폐문으로 내부구조를 직접 확인하지 못한 부분이 있으므로 현황 재확인이 필요합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·실거래 원문을 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “5회 유찰보다 중요한 것은 확약의 효력”
겉으로만 보면 감정가 320,000,000원짜리 오피스텔이 5회 유찰돼 204,800,000원까지 내려온 물건입니다. 그러나 이 사건의 본질은 할인율보다 290,000,000원의 선순위 대항력 임차보증금입니다. 확약이 없었다면 현재 회차에서도 배당 부족분 88,867,200원을 매수인이 인수하는 구조였고, 추가 유찰 시 계산상 인수액은 더 커집니다.
반대로 매각물건명세서에 기재된 2026.02.25 확약을 그대로 적용하면 대항력과 잔존 보증금청구가 포기되고 임차권등기 말소에도 동의한 상태이므로 실질 인수는 0원입니다. 이 경우 실질취득 204,800,000원은 최근 12개월 평균·최신 실거래 263,000,000원의 77.9%입니다. 다만 최근 거래가 1건뿐이고, 18세대 오피스텔에 본건 5회 유찰·건물 평균 7.5회 유찰이 겹칩니다. 따라서 결론은 “권리 위험은 확약으로 크게 낮아졌지만, 환금성과 확약 원문 확인이 입찰의 전제”입니다.
