부동산강제경매 (아파트)

부동산강제경매

2025타경12726 · 서울북부지방법원 · 다세대
철근콘크리트구조 49.75㎡

낙찰가 유찰 4회 후 낙찰

239,100,000원 2억 3,910만 감정가 291,000,000원

감정가의 82% 2026-07-21 낙찰

최저매각가 232,800,000원 최저가 대비 +2%

낙찰일

07-21 낙찰 완료

서울북부지방법원 4회 유찰 후 낙찰

입찰 보증금

2,328만원

최저가의 10% · 23,280,000원

감정가 대비

▼ 17.8% 싸게 매수

감정가 2.91억원 · 낙찰가 기준

최근 결과

4 회 유찰

이전 회차 유찰 후 다음 차수 대기

지금 이 페이지에서 먼저 볼 것 확약으로 주된 임차보증금 인수위험은 실질 0원 처리되지만, 4회 유찰 물건으로 권리와 점유 확인이 중요한 다세대입니다.

가격 현재 최저매각가 232,800,000원(감정가의 80%)·4회 유찰 상태
자금 입찰보증금은 최저가의 10% 기준 약 23,280,000원
리스크 황선영 임차권등기는 있으나 대항력 포기·잔존청구권 포기 확약 적용

한 줄 평 대항력 있는 임차권등기가 존재하는 물건입니다. 다만 제출된 확약에 따라 해당 임차인은 대항력 포기·잔존 임대차보증금반환청구권 포기·임차권등기 말소에 동의하여 실질 인수액은 0원으로 보는 구조입니다. 다만 확약 적용 범위를 벗어난 권리나 현장 점유 상태는 별도 확인이 필요합니다.

감정가 / 최저가

291,000,000원

최저 232,800,000원

실질취득

232,800,000원

확약 적용 인수 0원

인수 위험

0원

황선영 확약 기준

핵심지표

4회 유찰

다세대 환금성 확인

서울북부지방법원 2025타경12726. 강북구 수유동 서현펠리스 3층 301호 다세대주택입니다. 등기상 소유자는 김복진이며, 2020년 취득 당시 거래가액은 265,000,000원입니다. 핵심 권리는 2020년 3월 19일 설정된 주식회사동우팜투테이블 근저당권과 2024년 2월 14일 설정된 황선영 주택임차권입니다.

일반적인 대항력 임차인 구조라면 보증금 260,000,000원 중 미배당분 31,259,200원을 매수인이 인수할 수 있는 사례입니다. 그러나 매각물건명세서 비고의 확약으로 황선영 임차인은 대항력을 포기하고 잔존 보증금 반환청구권도 포기하는 조건이 제시되어 있어, 해당 임차권에 대한 실질 인수 부담은 0원으로 판단합니다.

물건 개요

사건번호	서울북부지방법원 2025타경12726
소재지	서울특별시 강북구 수유동 482-21 서현펠리스 3층 301호
물건종류 / 이용상태	다세대 · 주거용
소유자	김복진
감정가 / 최저가	291,000,000원 / 232,800,000원
신청채권자	주택도시보증공사
매각기일	2026.07.21

① 권리 흐름 — 임차권은 있으나 확약 확인 필수

② 임차인 분석

임차인	보증금	대항력	우선변제	승계
황선영	260,000,000원	有	有	확약 적용 실질 0원

⚠️ 임차권 핵심 배당 부족 시 원칙적으로 매수인 인수 가능성이 있는 대항력 임차권입니다. 다만 확약서에 따라 황선영 임차인은 대항력 포기 및 잔존 보증금 반환청구권 포기에 동의했습니다. 확약은 해당 임차인에게만 적용됩니다.

③ 예상배당표 (매각가 232,800,000원 가정)

배당 항목	채권액	예상배당
집행비용	-	4,059,200원
임차인 황선영 보증금	260,000,000원	228,740,800원
근저당권 · 주식회사동우팜투테이블	120,000,000원	0원
경매개시결정 · 주택도시보증공사	260,000,000원	0원

매각대금 배분

회차별 인수위험

④ 입지·환금성 메모

입지. 수유초등학교 남서측 인근으로 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설이 혼재한 지역입니다.
교통. 차량 출입 가능하며 인근 노선버스 정류장 및 삼양역 이용이 가능합니다.
물건 상태. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 중 3층 301호이며 위생설비·도시가스 개별난방·승강기 시설을 갖추고 있습니다.
환금성. 서울 강북구 다세대 물건으로 개별 호수·임차 구조에 따라 매수층 확보 여부를 별도 검토해야 합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

확약 원본 확인. 임차권 인수 위험을 판단하는 핵심 자료이므로 확약 내용과 적용 대상 확인이 필요합니다.
점유 확인. 확약과 별개로 실제 점유 관계 및 현황을 확인해야 합니다.
유찰 전략. 현재 4회 유찰로 가격은 낮아졌지만 다세대 특성상 환금성과 매수층을 함께 봐야 합니다.
등기 확인. 입찰 전 등기사항전부증명서와 매각물건명세서를 다시 대조해야 합니다.

맺으며 — “확약이 위험을 줄였지만, 확인은 남는다”

이 사건의 가장 큰 변수는 황선영 임차권입니다. 대항력과 우선변제권이 있는 임차권이지만, 제출된 확약으로 해당 임차인에 대한 실질 인수 부담은 0원으로 정리됩니다. 다만 4회 유찰된 다세대 물건인 만큼 가격만 보고 접근하기보다 확약 범위, 점유 상태, 환금성을 함께 확인하는 입찰이 필요합니다.

회차	날짜	결과	최저가
1	2025-11-04	유찰	2억 9,100만원
2	2025-12-09	유찰	2억 3,280만원
3	2026-01-20	유찰	1억 8,624만원
4	2026-06-16	유찰	2억 9,100만원
5	2026-07-21	대기	2억 3,280만원

부동산강제경매

확약으로 인수위험은 낮췄지만, 다회 유찰 후 권리 확인이 필요한 수유동 서현펠리스 301호

물건 개요

① 권리 흐름 — 임차권은 있으나 확약 확인 필수

② 임차인 분석

③ 예상배당표 (매각가 232,800,000원 가정)

④ 입지·환금성 메모

⑤ 입찰 체크리스트

맺으며 — “확약이 위험을 줄였지만, 확인은 남는다”

사건 개요

현황조사 법원 집행관

기일 타임라인

건물·단지 정보

위치 / 로드뷰

매각결과

변경 이력

로그인이 필요한 정보입니다

로그인이 필요한 정보입니다

현장 사진 (10장)

이 매물에 문제가 있나요?

매물 신고