서울북부지방법원 2025타경12842. 성북구 하월곡동 갤럭시하월곡 에이동 501호 오피스텔입니다. 소유자 고완석은 2021.02.09. 소유권을 이전받았고 등기상 거래가액은 149,000,000원입니다. 현재 경매의 말소기준은 근저당이 아니라 2022.09.15. 강서세무서장 처분의 압류입니다. 그보다 앞서 설정됐던 서울축산업협동조합의 채권최고액 4,740,000,000원 근저당은 2021.01.18. 이미 말소됐습니다.
핵심은 곽원경의 임차권입니다. 임대차계약일은 2020.12.17., 확정일자는 2020.12.21., 점유개시는 2021.02.09., 주민등록일자는 2021.02.10.으로 모두 현재 말소기준인 2022.09.15. 압류보다 앞섭니다. 따라서 보증금 149,000,000원에 대해 대항력과 우선변제권이 인정되는 구조이고, 통상이라면 배당 부족분이 매수인에게 넘어옵니다. 그러나 이 사건은 확약서가 그 인수구조를 뒤집는 예외입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2025타경12842 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 성북구 하월곡동 90-260 갤럭시하월곡 에이동 5층 501호 |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 공부상 업무시설 · 매각물건명세서상 현황 주거용 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하1층 지상10층 · 제5층 제501호 |
| 소유자 | 고완석 (2021.02.09. 소유권이전 · 거래가액 149,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 171,000,000원 / 109,440,000원 (4회 유찰 · 감정가 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 149,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.25 |
① 권리 흐름 — 인수형이지만 확약으로 실질 0원
말소기준은 2022.09.15. 갑구 3번 압류입니다. 곽원경은 주민등록일자 2021.02.10.으로 말소기준보다 앞서며, 확정일자도 2020.12.21.이어서 대항력·우선변제권이 있는 임차인입니다. 을구 3번 주택임차권은 2023.03.17. 등기됐지만, 대항력 판단의 핵심이 되는 점유·주민등록은 그보다 앞선 2021년입니다.
| 점유·임차 기록 | 보증금 | 전입 / 확정 | 대항력 | 우선변제 | 승계 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이은빈 · 에이동 501호 | 미상 | 2025.06.11 / 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 표시 없음 | 없음 |
| 곽원경 · 건물전부 | 149,000,000원 | 2021.02.10 / 2020.12.21 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | 표시 없음 | 실질 0원* |
| 주택도시 · 주거 | 0원 | 2021.02.10 / 2020.12.21 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | 표시 없음 | 0원 |
② 가격 비교 — 64% 할인만 보고 ‘싸다’고 하면 안 된다
감정가는 171,000,000원, 현재 최저매각가는 109,440,000원으로 감정가의 64%까지 내려왔습니다. 하지만 이 사건에는 현재 가격 판단에 활용할 수 있는 동일면적 실거래 매칭이 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 싸다고 단정할 근거는 없습니다.
등기상 소유자 고완석의 2021년 거래가액은 149,000,000원이지만, 이는 현재 실거래 시세를 대신할 수 있는 최신 비교값으로 보기는 어렵습니다. 특히 갤럭시하월곡은 14세대 규모이고, 단지 경매 통계에는 평균 유찰 8.0회, 낙찰률 0.0%가 기록돼 있습니다. 이번 물건도 이미 4회 유찰됐다는 점에서 환금성과 응찰 수요는 보수적으로 봐야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 109,440,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,332,160원 |
| 1. 임차인 곽원경 보증금 · 우선변제 | 149,000,000원 | 107,107,840원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 149,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당표 자체로는 곽원경 보증금 중 41,892,160원이 부족하지만, 2026.02.26. 확약서에 따라 대항력과 잔존 보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의했으므로 본 분석의 실질 인수는 0원으로 처리합니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울숭곡초등학교 남측 인근. 오피스텔·아파트 등 공동주택, 단독주택, 근린생활시설이 혼재하는 지역이며 주위 환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 2020.10.07. 준공, 철근콘크리트구조 지하1층 지상10층 건물의 5층 501호입니다. 위생·급배수·난방·승강기·소방·기계식주차 설비가 기재돼 있습니다.
- 용도. 공부상 업무시설인 오피스텔입니다. 감정요항표에는 오피스텔 이용으로, 매각물건명세서에는 현황 주거용으로 기재돼 있습니다.
- 토지·규제. 준주거지역, 도시지역, 과밀억제권역 등에 포함되고 북측 약 9미터, 동측·서측 약 3미터 내외 포장도로와 접합니다. 공시지가는 6,116,000원/㎡입니다.
- 환금성. 14세대 규모이며 단지 경매 통계상 평균 유찰 8.0회, 낙찰률 0.0%로 나타납니다. 현재 사건도 4회 유찰 상태입니다.
- 현장상태. 현장조사 당시 폐문부재로 내부 확인이 되지 않아 설비 작동여부와 내부 인테리어 상태는 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 재확인. 2026.02.26. 확약서의 대항력 포기, 잔존 보증금 반환청구권 포기, 임차권등기 말소 동의 문구와 적용 대상을 원본에서 확인해야 합니다.
- 곽원경 임차권. 보증금 149,000,000원, 주민등록 2021.02.10., 확정일자 2020.12.21., 배당요구 2023.03.17.의 연결관계를 다시 대조해야 합니다.
- 이은빈 점유. 2025.06.11. 전입으로 대항력은 없지만 보증금·확정일자가 미상입니다. 현재 점유 상태와 인도 협의 가능성을 확인해야 합니다.
- ‘64%니까 싸다’ 금지. 현재 최저가 109,440,000원이 감정가의 64%라는 사실만으로 시세보다 저렴하다고 판단할 수 없습니다. 최신 실거래 비교가 확인되지 않습니다.
- 소규모 오피스텔 환금성. 14세대 규모와 평균 유찰 8.0회, 낙찰률 0.0% 기록을 감안해 재매각 가능성과 매수층을 보수적으로 점검해야 합니다.
- 내부 상태 확인. 폐문부재로 내부 설비·인테리어 확인이 되지 않았으므로 실제 사용상태와 수리비 가능성을 현장에서 점검해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서와 확약서 원본을 입찰 전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수위험은 풀렸지만, 가격은 아직 검증이 필요하다”
이 사건의 첫인상은 보증금 149,000,000원의 대항 임차권 때문에 위험해 보이는 인수형 경매입니다. 실제 배당 시나리오에서도 현재 회차 미배당액이 41,892,160원으로 잡힙니다. 그러나 2026.02.26. 확약서가 대항력과 잔존 보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의하는 구조이므로, 이 핵심 인수위험은 실질 0원*으로 정리됩니다.
반대로 가격은 쉽게 합격점을 주기 어렵습니다. 감정가 171,000,000원에서 4회 유찰돼 109,440,000원까지 내려왔지만, 현재 시세를 직접 검증할 동일면적 실거래 비교값이 확인되지 않고, 14세대 소규모 오피스텔에 단지 경매 평균 유찰 8.0회·낙찰률 0.0%라는 기록도 있습니다. 여기에 확약 밖 점유자 이은빈의 보증금이 미상이라는 확인과제가 남습니다. 권리의 큰 폭탄은 해소됐지만, 환금성과 가격 검증이 남은 물건으로 보는 것이 적절합니다.
* 배당 시나리오상 현재 회차 곽원경 보증금 미배당액은 41,892,160원이지만, 2026.02.26. 제출된 확약서의 대항력·잔존 임대차보증금반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 동의에 따라 본 리포트에서는 해당 임차권의 매수인 실질 인수를 0원으로 반영했습니다.
