서울남부지방법원 2025타경11948. 오류동 다원리치타운 제104동 4층 403호, 전용면적 39.01㎡의 도시형생활주택 (단지형다세대주택)입니다. 소유자 김태현은 2020년 12월 매매를 원인으로 320,000,000원에 소유권을 취득했고, 등기부에는 2021년 민간임대주택등기가 기재돼 있습니다.

이 사건의 핵심은 단순한 “2회 유찰 물건”이 아닙니다. 임차인 허경미는 2020년 12월 8일 주민등록을 마쳤고, 말소기준인 2024년 2월 13일 토스뱅크 가압류보다 먼저 대항력을 갖춘 것으로 정리됩니다. 보증금 325,000,000원이 현재 최저가 297,600,000원보다 크므로 특별조건이 없다면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수액이 늘어 실질취득비용이 보증금 수준으로 고정되는 구조입니다.

그러나 매각물건명세서에는 주택도시보증공사가 매수인에게 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각한다고 명시돼 있습니다. 따라서 이 리포트는 허경미 임차보증금의 실질 인수액을 0원*으로 반영합니다. 그 대신 별도등기와 관련된 대지권 목적 토지의 구분지상권이 남는다는 점은 금전 인수와 별개로 반드시 확인해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 임차보증금은 특별조건, 구분지상권은 인수

말소기준은 2024.02.13. 토스뱅크 가압류 46,756,629원입니다. 이후 주택도시보증공사의 가압류 20,000,000원, 이 사건 강제경매개시결정과 구로구 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.

반면 임차인 허경미의 주민등록일은 2020.12.08., 점유개시일은 2020.12.29.이며, 임대차계약일자는 2020.11.11.과 2022.11.12., 확정일자는 각각 2020.12.18.과 2022.12.02.로 등기돼 있습니다. 임차권등기 역시 말소기준보다 앞선 2024.01.17. 접수여서 대항력 있는 선순위 임차권에 해당합니다.

실제 임차인은 1명입니다. 주택도시보증공사가 가압류권자와 신청채권자로 배당표에 각각 등장하지만, 이를 별도 임차인으로 세거나 허경미의 보증금과 중복 합산하지 않습니다.

* 배당표 원자료의 룰상 매수인 인수액은 325,000,000원이지만, 매각물건명세서 특별매각조건에 따른 미배당 임대차보증금 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소를 반영해 실질 금전 인수액을 0원으로 표시했습니다.

② 시세 비교 — 2회 유찰이어도 최근 거래의 99.2%

다원리치타운은 2020.09.16. 사용승인을 받은 110세대 규모의 공동주택입니다. 대상 전용면적은 39.01㎡이고, 확인된 유사면적 실거래는 2026년 6월 전용 39.86㎡ 5층의 300,000,000원 한 건입니다.

현재 최저매각가는 297,600,000원으로 최근 12개월 평균과 최신 거래가 300,000,000원의 99.2%입니다. 감정가 465,000,000원에서 두 차례 유찰됐다는 할인율만 보면 커 보이지만, 실제 최근 거래와 비교하면 거의 같은 수준입니다. 따라서 “감정가 대비 64%니까 싸다”는 판단은 금물이며, 가격 메리트는 제한적으로 봐야 합니다.

③ 예상배당표 (매각가 297,600,000원 가정)

채권 총액 391,756,629원 중 채권자 배당액은 292,633,600원이며, 미배당액은 99,123,029원입니다. 소유자에게 돌아가는 잔여금은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.

특별매각조건이 없다면 각 회차의 룰상 임차보증금 인수액은 모두 325,000,000원으로 계산돼 낙찰가 하락이 실질취득비용 감소로 이어지지 않습니다. 이 사건은 특별매각조건이 그 구조를 해소하기 때문에, 조건이 그대로 적용되고 이행되는 전제에서 실질취득비용은 매각가와 같아집니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 용도. 대상은 도시형생활주택(단지형다세대주택)으로 이용 중이며, 사용승인일은 2020.09.16.입니다.
• 입지. 오남중학교 서측 인근에 위치하며, 주변은 중소규모 아파트단지와 다세대주택, 기존 주택, 소규모 근린생활시설, 학교와 근린공원이 혼재하는 주거지입니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고, 인근에 노선버스 정류장과 지하철 7호선 천왕역이 있어 대중교통 여건은 보통입니다.
• 설비. 위생·급배수·승강기·도시가스 개별난방·화재탐지·지하주차장 시설을 갖추고 있습니다.
• 토지. 제2종일반주거지역이며 토지면적은 2,511.8㎡, 공시지가는 2,501,000원/㎡입니다. 지형은 평지·부정형이고 세로한면 도로에 접합니다.
• 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·교육환경보호구역·대공방어협조구역· 과밀억제권역에 포함됩니다.
• 건물 상태. 위반건축물 사항과 공부상 차이는 확인되지 않았습니다.
• 내부 확인. 현장조사 당시 소유자와 이해관계인 부재로 내부구조 조사가 불가능해, 건축물 현황도와 외부 관찰을 기준으로 작성됐으므로 실제 상태를 재확인해야 합니다.
• 환금성. 확인된 최근 실거래가 1건에 불과하고, 단지 경매물건 평균 유찰 횟수는 2.0회이며 확인된 매각률은 0.0%입니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 특별매각조건 원문 확인. 미배당 임대차보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 실제 매수인에게 적용되는 조건인지 매각물건명세서 원문과 법원 공고에서 다시 확인하세요.
• 구분지상권 확인. 대지권 목적 토지 을구 1번 구분지상권설정등기의 권리자·범위·존속기간· 지료 및 건물 이용에 미치는 영향을 별도등기 원본에서 확인해야 합니다.
• 가격 착시 경계. 감정가 대비 64%이지만 최신 실거래 대비로는 99.2%입니다. 유찰 횟수나 감정가 할인율만으로 가격 메리트를 판단하지 마세요.
• 시세 표본 확대. 최근 거래가 한 건뿐이므로 같은 단지와 인근 유사 다세대의 면적·층·상태별 거래를 추가로 대조해야 합니다.
• 임차권 말소 절차. 특별매각조건 이행 주체와 임차권등기 말소 시점, 필요한 서류, 인도·명도 절차를 확인하세요.
• 민간임대주택등기. 2021.03.31. 기재된 민간임대주택등기의 매각 후 효력과 말소 여부를 원본 등기와 관계기관에서 확인하세요.
• 내부 상태. 내부 조사가 이뤄지지 않았으므로 점유관계, 구조, 누수, 마감, 수선 필요 범위를 현장에서 재확인해야 합니다.
• 배당 변동. 당해세·최우선변제 등은 배당표에 반영되지 않았으므로 실제 배당과 명도 관계가 달라질 수 있습니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·별도등기·실거래 원본을 직접 확인하세요.

맺으며 — “인수 0원*이지만, 권리까지 0은 아니다”

이 사건은 대항력 임차인의 보증금 325,000,000원이 현재 최저가 297,600,000원을 넘는 전형적인 인수형 구조로 보이지만, 매각물건명세서의 특별매각조건이 미배당 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소를 요구해 실질 금전 인수는 0원*으로 정리됩니다.

그렇다고 권리분석이 끝나는 것은 아닙니다. 대지권 목적 토지의 구분지상권설정등기는 매각으로 말소되지 않고 매수인이 인수합니다. 가격 또한 2회 유찰 후 최저가가 최신 실거래의 99.2%여서, 현재 회차에서 뚜렷한 가격 할인이라고 보기는 어렵습니다. 결론은 임차보증금 위험은 특별조건으로 해소되지만, 구분지상권과 제한적인 가격 메리트 때문에 원본 확인이 필수인 조건부 물건입니다.