의정부지방법원 2025타경4360. 양주시 은현면 도하리 385-16을 중심으로 한 기타 + 토지 물건입니다. 토지는 공장용지 1,376㎡, 토지이용상황은 공업용이며, 등기부 건물 표시는 도하리 385-16, 379-3 가동입니다. 경매의 말소기준은 2023.12.08 설정된 진접농업협동조합 근저당권 1,080,000,000원입니다. 이후의 가등기·가처분·가압류·압류와 경매개시결정은 제공된 권리분석상 매각으로 소멸합니다.
현재 최저매각가는 1,059,444,000원으로 감정가의 70% 회차이며 이미 4회 유찰됐습니다. 매수인이 승계하는 금액은 현재·5회·6회 유찰 시나리오 모두 0원입니다. 따라서 실질취득액은 현재 회차 기준 최저매각가와 동일합니다. 다만 4회 유찰 자체와 공업용 토지·기타 용도, 가등기 확인사항을 감안하면 단순히 ‘최저가가 내려갔다’는 이유만으로 가격 메리트를 단정하기는 어렵습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경4360 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 양주시 은현면 도하리 385-16 · 도로명 경기도 양주시 은현면 그루고개로 306-27 |
| 용도 / 토지 | 기타 + 토지 · 공장용지 · 공업용 · 1,376㎡ |
| 소유자 | 임재희 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 1,513,491,000원 / 1,059,444,000원 (4회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 진접농업협동조합 / 912,491,491원 |
| 말소기준 | 2023.12.08 진접농업협동조합 근저당권 · 채권최고액 1,080,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸
② 임차인 — 실제 임차인 2명, 모두 대항력 없음
| 임차인 | 점유 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 유시연(케이피에프) | 전부 | 2025.02.05 | 20,000,000원 | - | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 장호진 | 가동 | 2025.01.13 | 10,000,000원 | 900,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
실제 임차인은 2명입니다. 유시연(케이피에프)의 전입일은 2025.02.05, 장호진은 2025.01.13으로 모두 말소기준일인 2023.12.08 이후입니다. 제공된 판정에서도 두 임차인 모두 대항력 없음으로 분류되어 있어, 보증금 합계 30,000,000원이 매수인에게 승계되는 구조는 아닙니다. 확정일자와 우선변제 여부는 별도 확정자료가 없어 단정하지 않습니다.
③ 가격 구조 — 4회 유찰, 실질취득은 현재 1,059,444,000원
현재 회차는 감정가 1,513,491,000원의 70%인 1,059,444,000원입니다. 매수인 인수가 0원이므로 실질취득액도 같은 금액입니다. 다음 회차 시나리오는 5회 유찰 시 847,555,200원, 6회 유찰 시 678,044,160원입니다.
| 회차 | 매각가 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (4회 유찰 · 감정가 70%) | 1,059,444,000원 | 845,336,943원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 (감정가 56%) | 847,555,200원 | 1,055,106,855원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 (감정가 45%) | 678,044,160원 | 1,222,922,785원 | 0원 |
④ 예상배당표 (매각가 1,059,444,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.2% 추정) | - | 12,994,440원 |
| 2. 근저당 · 진접농업협동조합 | 1,080,000,000원 | 1,046,449,560원 |
| 3. 가압류 · 주식회사국민은행 | 271,820,271원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 신용보증기금 | 435,000,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 주식회사하나은행 | 50,239,364원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 경기신용보증재단 | 54,726,868원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 총 채권액은 1,891,786,503원, 채권자 배당액은 1,046,449,560원, 미배당은 845,336,943원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 배당 추정치입니다.
⑤ 물건 구성·토지 이용 메모
- 토지. 지목은 공장용지, 토지면적은 1,376㎡, 토지이용상황은 공업용입니다. 지형은 완경사·사다리형이고 도로접면은 세로한면(가)입니다.
- 용도지역. 계획관리지역이며 성장관리권역·배출시설설치제한지역·가축사육제한구역·비행안전구역·성장관리계획구역에 포함되고 준보전산지에 접합니다.
- 공시지가. 217,000원/㎡입니다.
- 일괄매각. 매각물건명세서 비고에는 일괄매각이며 제시외 건물이 포함되고, 제시외 컨테이너는 매각에서 제외된다고 기재돼 있습니다.
- 지분매각. 목록7은 지분매각으로 기재돼 있어 해당 목록의 지분 범위를 원문에서 확인해야 합니다.
- 공장저당 목록. 공장 및 광업재단 저당법 제6조 목록 제2023-198호가 별지와 같다고 기재돼 있어 포함 목적물의 범위를 확인할 필요가 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 가등기 원문 확인. 2025.02.05 유시연 소유권이전청구권가등기는 말소기준 이후이나, 담보가등기 여부를 포함한 성격을 원문에서 대조하세요.
- 임차인 점유 확인. 유시연(케이피에프)과 장호진은 대항력 없음으로 분석됐지만 실제 점유 범위와 인도 가능성을 현장에서 확인하세요.
- 일괄매각 범위 확인. 제시외 건물은 포함되고 제시외 컨테이너는 제외된다는 기재를 실제 현황과 대조하세요.
- 목록7 지분 범위 확인. 지분매각 대상의 정확한 지분과 이용관계를 매각목록에서 확인하세요.
- 공장저당 목적물 확인. 공장 및 광업재단 저당법 제6조 목록 제2023-198호의 별지를 확인해 매각대상 설비·기계 등의 범위를 대조하세요.
- 가격 판단. 현재 최저가는 감정가 70%지만 이미 4회 유찰됐습니다. 할인율 자체보다 실제 활용성·지분·제시외 물건 구성을 기준으로 응찰가를 판단하세요.
- 배당 한계. 현재 회차에서도 총 채권 미배당이 845,336,943원이고 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세와 최우선변제 등은 별도 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”만 보고 단순하게 볼 물건은 아니다
말소기준권리는 2023.12.08 진접농업협동조합 근저당권이고, 그 이후의 가등기·가처분·가압류·압류는 제공된 분석상 매각으로 소멸합니다. 실제 임차인 2명도 모두 말소기준 이후 전입해 대항력이 없고 매수인 인수액은 0원입니다. 권리 인수만 보면 비교적 명확합니다.
반면 물건 구성은 단순하지 않습니다. 이미 4회 유찰됐고, 공장용지·공업용 토지에 일괄매각, 제시외 건물, 매각 제외 컨테이너, 목록7 지분매각, 공장 및 광업재단 저당 목록, 확인이 필요한 가등기까지 겹칩니다. 따라서 이 사건의 승부처는 ‘최저가가 감정가의 70%까지 내려왔다’는 사실보다 실제 매각 범위와 이용 가능성을 정확히 확인하는 것에 있습니다.
