서울북부지방법원 2025타경12951. 돈암동 브라운스톤돈암아파트 상가동 제3층 제301호 근린시설입니다. 감정평가상 5층 건물 내 제301호이고 현재 학원으로 이용중입니다. 소유자는 최숙희이며, 2018.09.11. 임의경매 매각으로 소유권을 취득한 뒤 같은 날 부평농업협동조합 앞으로 채권최고액 111,600,000원의 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당이 이번 경매의 말소기준권리입니다.
그 뒤 2022.04.26. 부평농업협동조합의 채권최고액 64,800,000원 근저당권이 추가됐고, 2025.07.18. 부평농업협동조합 신청으로 임의경매가 개시됐습니다. 2025.09.23. 주택도시보증공사의 220,000,000원 가압류와 2026.03.30. 국의 압류도 있으나 모두 말소기준 이후 권리로 제공된 권리판단상 매각으로 소멸합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2025타경12951 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 성북구 돈암동 636 브라운스톤돈암아파트 상가동 제3층 제301호 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 학원으로 이용중 · 5층 건물 내 제301호 |
| 소유자 | 최숙희 · 2018.09.11. 임의경매로 인한 매각으로 소유권 취득 |
| 감정가 / 최저가 | 270,000,000원 / 172,800,000원 (2회 유찰 · 감정가 64%) |
| 신청채권액 | 128,301,435원 |
| 매각기일 | 2026.08.25 |
| 임대관계 | 미상 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 정리
핵심은 2018.09.11. 부평농업협동조합 근저당권 111,600,000원입니다. 이 권리가 말소기준이고, 이후 설정된 2022.04.26. 근저당권 64,800,000원, 2025.07.18. 임의경매개시결정, 2025.09.23. 주택도시보증공사 가압류 220,000,000원, 2026.03.30. 국의 압류는 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
② 가격 판단 — 64% 할인율만으로 ‘싸다’고 할 수 없다
감정가는 270,000,000원, 현재 최저매각가는 172,800,000원으로 감정가의 64%입니다. 3회 유찰 시 138,240,000원, 4회 유찰 시 110,592,000원까지 내려가는 시나리오가 제시돼 있습니다.
다만 가격 비교에 주의해야 합니다. 제공된 단지 실거래는 59.99㎡·84.97㎡ 규모의 주택 거래이고, 대상물건은 상가동 제301호 근린시설입니다. 연결된 대상면적도 49.95㎡로 실거래 표본과 일치하지 않습니다. 따라서 최근 12건 평균 971,000,000원, 최신 거래 995,000,000원을 이 상가의 시세로 직접 대입하는 것은 적절하지 않습니다.
| 구분 | 금액 | 판단 |
|---|---|---|
| 감정가 | 270,000,000원 | 본건 평가액 |
| 현재 최저가 | 172,800,000원 | 2회 유찰 · 감정가 64% |
| 3회 유찰 시 | 138,240,000원 | 감정가 51.2% |
| 4회 유찰 시 | 110,592,000원 | 감정가 40.96% |
③ 예상배당표 (매각가 172,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,219,200원 |
| 1. 근저당 · 부평농업협동조합 | 111,600,000원 | 111,600,000원 |
| 2. 후순위 근저당 · 부평농업협동조합 | 64,800,000원 | 57,980,800원 |
| 3. 가압류 · 주택도시보증공사 | 220,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 396,400,000원 중 채권자 배당액은 169,580,800원, 미배당액은 226,819,200원입니다. 소유자 잔여는 0원이고 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 변동 요인이 될 수 있습니다.
④ 회차별 자금·배당 구조
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰 | 172,800,000원 | 169,580,800원 | 226,819,200원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 138,240,000원 | 135,504,640원 | 260,895,360원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 110,592,000원 | 108,243,712원 | 288,156,288원 | 0원 |
유찰이 이어져도 계산상 매수인 인수액은 계속 0원입니다. 다만 4회 유찰 시 매각가 110,592,000원에서는 신청채권액 128,301,435원도 전액 충족되지 않는 시나리오입니다. 이는 채권자의 배당 부족 문제이고, 제공된 계산상 낙찰자에게 그 부족액이 승계되는 것은 아닙니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 대상은 아파트 세대가 아니라 상가동 제3층 제301호 근린시설이며 현재 학원으로 이용중입니다.
- 주위환경. 매원초등학교 북서측 인근으로 아파트단지·단독주택·근린생활시설 등이 혼재한 주택지대입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장, 근거리에 성신여대입구역과 정릉역이 소재합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 5층 건물 내 제301호이며 위생설비·급배수설비·승강기설비가 되어 있습니다.
- 도로. 단지 북측으로 왕복 4차선 포장도로, 남측 및 서측으로 노폭 약 6미터 내외 포장도로에 접합니다.
- 토지. 완경사·부정형의 아파트 단지 건부지이며 공시지가는 4,800,000원/㎡입니다.
- 규제. 제1종일반주거지역·제3종일반주거지역, 상대보호구역·절대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역 등이 확인됩니다.
- 위반 여부. 위반건축물 사항은 확인되지 않았고 공부와의 차이도 기재되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유자 확인. 현재 학원 이용 사실은 확인되지만 임대관계는 미상입니다. 현장 방문으로 실제 운영주체와 점유 원인을 확인하세요.
- 사업자등록·임대차 확인. 상가 임차인이 있다면 사업자등록일, 보증금, 차임, 확정일자와 배당요구 여부를 원본으로 대조해야 합니다.
- 동일 상가 시세 확인. 단지 아파트 실거래 780,000,000원~1,080,000,000원은 이 물건의 직접 비교사례가 아닙니다. 동일 상가동·유사층의 실거래와 임대사례가 우선입니다.
- 수익률 역산. 현 임대료와 예상 공실기간을 확인한 뒤 172,800,000원의 적정성을 수익가격 관점에서 다시 계산하세요.
- 관리비·공용부분. 상가 관리비 체납과 공용부분 부담액을 관리주체에 확인하세요.
- 용도·영업 가능성. 현재 학원 이용이 계속 가능한지, 낙찰 후 예정 업종이 관련 규제와 건축물 용도에 맞는지 확인하세요.
- 등기 원본 대조. 2018.09.11. 말소기준 근저당, 2022.04.26. 후순위 근저당, 2025.09.23. 가압류, 2026.03.30. 압류 및 근저당권 이전사항을 최신 등기부와 대조하세요.
맺으며 — “권리는 단순, 가격은 아직 미확정”
이 사건의 등기 구조는 비교적 선명합니다. 2018.09.11. 부평농업협동조합 근저당이 말소기준이고, 그 뒤의 후순위 근저당·가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 현재 172,800,000원에 매각된다고 가정해도 매수인 인수액은 0원입니다.
그러나 이 물건의 진짜 난점은 권리보다 상가 가치평가입니다. 이미 2회 유찰돼 감정가 270,000,000원의 64%까지 내려왔지만, 제공된 최근 실거래 12건은 아파트 주택 거래이고 대상 근린시설과 직접 비교할 수 없습니다. 게다가 현재 학원으로 이용중이나 임대관계는 미상입니다. 따라서 결론은 권리는 통과, 가격은 현장조사 후 결정입니다. 동일 상가의 임대료·공실·3층 매매사례를 확인하지 않은 상태에서 단순히 ‘감정가 대비 64%’만 보고 응찰하는 것은 보수적으로 접근해야 합니다.
