의정부지방법원 2025타경5455. 의정부시 고산동 한강듀클래스의정부고산 씨동 1층 104호로, 감정평가상 근린생활시설로 이용 중인 집합건물입니다. 2022년 9월 14일 오연숙 명의로 소유권이 이전됐고 같은 날 국민은행 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당권의 채권최고액은 660,000,000원이며 이 사건의 말소기준권리입니다. 이후 2025년 11월 18일 국민은행의 임의경매개시결정이 등기됐고, 말소기준 이후 권리이므로 매각으로 소멸합니다.
등기 흐름 자체는 복잡하지 않습니다. 과거 신한자산신탁 명의의 신탁등기는 이미 말소됐고, 현재 등기에서 낙찰자가 승계하는 것으로 계산된 권리는 0원입니다. 다만 감정요항표에는 임대관계 미상으로 기재돼 있으므로, 확인된 임차인 신고가 없다는 사실과 실제 현장 점유관계가 완전히 동일하다고 단정해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경5455 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 의정부시 고산동 996-2 한강듀클래스의정부고산 씨동 1층104호 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 근린생활시설로 이용 중 |
| 소유자 | 오연숙 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 736,000,000원 / 176,714,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 국민은행 / 565,030,464원 |
| 말소기준권리 | 2022.09.14. 국민은행 근저당권 · 채권최고액 660,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.25 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 소멸
과거 신한자산신탁 명의의 소유권보존 신탁은 등기부상 이미 말소됐습니다. 2022년 9월 14일 오연숙에게 소유권이전된 뒤 같은 날 설정된 국민은행 근저당권이 말소기준입니다. 2025년 11월 18일 국민은행이 신청한 임의경매개시결정 역시 말소기준 이후여서 매각으로 소멸합니다. 현재 배당계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
② 가격 구조 — 4회 유찰, 감정가의 24.01%
감정가는 736,000,000원이지만 4회 유찰된 현재 최저매각가는 176,714,000원입니다. 현재 회차의 감정가 대비 비율은 24.01%입니다. 숫자만 보면 할인 폭이 매우 크지만, 이 물건은 아파트가 아니라 근린생활시설입니다. 반복 유찰 자체가 응찰 수요와 환금성에 대한 중요한 경고 신호이므로 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 확정할 수 없습니다.
| 회차 | 매각가 | 감정가 대비 | 국민은행 예상배당 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 | 176,714,000원 | 24.01% | 173,440,004원 | 486,559,996원 |
| 5회 유찰 시 | 123,699,799원 | 16.81% | 121,168,002원 | 538,831,998원 |
| 6회 유찰 시 | 86,589,859원 | 11.76% | 84,631,242원 | 575,368,758원 |
현재 회차에서도 국민은행 채권최고액 660,000,000원 중 예상배당은 173,440,004원에 그쳐 486,559,996원이 미배당으로 남습니다. 다음 회차로 갈수록 매각대금이 줄면서 미배당액은 더 커지지만, 이 미배당 근저당채권은 매수인이 인수하는 구조가 아니라 매각으로 소멸하는 권리입니다.
③ 예상배당표 (매각가 176,714,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,273,996원 |
| 1. 근저당 · 주식회사국민은행 | 660,000,000원 | 173,440,004원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 176,714,000원을 기준으로 집행비용 3,273,996원을 제외한 금액이 국민은행 근저당권에 배당되고, 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영될 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 고산초등학교 북서측 인근이며, 지식산업센터·아파트단지·근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다. 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있어 교통여건은 보통입니다.
- 이용상태. 매각물건명세서 비고와 감정평가 모두 근린생활시설로 이용 중이라고 기재돼 있습니다.
- 건물. 프리케스트콘크리트구조 및 철근콘크리트지붕 10층 건물 내 1층 104호이며 사용승인일은 2022.08.12.입니다.
- 설비. 위생·급배수, 화재탐지, 주차장, 승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 토지는 평탄한 사다리형에 가깝고 동측으로 폭 약 20m 내외의 포장도로와 접합니다.
- 규제. 준주거지역·지구단위계획구역(고산)·공공주택지구(고산지구)·과밀억제권역이며 공시지가는 1,858,000원/㎡입니다.
- 공부. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유자 확인. 임대관계가 미상이므로 현재 실제 영업자와 점유자가 누구인지 현장에서 확인해야 합니다.
- 임대차 원본 대조. 확인된 임차인 신고가 없더라도 사업자등록·점유시기·보증금·확정일자 등 실제 임대차관계를 별도로 확인해야 합니다.
- 상권 확인. 근린생활시설은 동일 건물 안에서도 위치와 동선에 따라 임대수요와 가치 차이가 크므로 1층 104호의 가시성·출입동선·주변 영업상태를 직접 확인해야 합니다.
- 4회 유찰 원인 확인. 권리는 단순한데도 반복 유찰됐으므로 가격 외에 임대수익성·공실·호실 경쟁력 등 수요 측 원인을 점검해야 합니다.
- 배당과 인수 구분. 국민은행 채권의 미배당액은 크지만 현재 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 미배당 채권액을 매수인이 추가 부담하는 것으로 혼동하지 않아야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 현장 점유상태를 입찰 직전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리 할인과 가격 할인은 다르다”
이 물건은 등기만 놓고 보면 어렵지 않습니다. 2022년 국민은행 근저당권이 말소기준이고, 이후 경매개시결정까지 매각으로 정리되며 계산상 인수액도 0원입니다. 하지만 감정가 736,000,000원에서 4회 유찰돼 176,714,000원까지 내려왔다는 사실은 단순한 ‘할인 기회’가 아니라 시장 수요를 다시 확인하라는 신호이기도 합니다. 특히 근린생활시설은 실거주 아파트처럼 감정가 대비 할인율 하나로 판단하기 어렵습니다. 권리는 비교적 단순하지만, 점유·임대관계와 환금성은 반드시 현장에서 검증해야 하는 사건입니다.
