서울남부지방법원 2025타경11976. 금천구 독산동 미림에이클래스 102동 10층 1002호로, 대장상 용도는 오피스텔입니다. 현재 소유자 윤지모는 2021년 매매를 원인으로 거래가액 272,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 이 사건은 주택도시보증공사가 신청한 강제경매이고, 감정가 272,000,000원에서 세 차례 유찰돼 최저매각가격은 139,264,000원까지 내려왔습니다.

표면적인 할인율만 보면 감정가의 51.2%이지만, 이 사건은 최저가만 보고 가격 메리트를 판단하면 안 됩니다. 임차권자 정현옥의 보증금이 낙찰가보다 크기 때문에 특별매각조건이 없다면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수액이 늘어나는 대항력 인수형입니다. 현재 회차 기준 낙찰가 139,264,000원과 계산상 인수액 135,485,696원을 합하면 274,749,696원입니다. 다만 이 사건에는 그 구조를 바꾸는 특별매각조건이 붙어 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 임차권이 말소기준보다 앞선다

2021.07.16 설정된 서울치과의사신용협동조합의 채권최고액 4,400,000,000원 근저당권은 2021.08.26 일부포기를 원인으로 이미 말소됐습니다. 따라서 현재 권리분석의 기준일은 주택도시보증공사의 강제경매개시결정일인 2025.09.08입니다.

정현옥은 2021.08.05 확정일자를 받고 2021.08.27 전입·점유를 시작했으며, 2023.10.30 보증금 272,000,000원의 주택임차권등기를 마쳤습니다. 모두 경매개시결정일보다 앞서므로 원칙상 대항력과 우선변제권을 갖춘 선순위 임차권입니다. 김철규도 2025.05.29 전입해 기준일보다 앞서지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 보수적으로 판단해야 합니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명

* 특별매각조건의 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소가 실제로 이행되는 것을 전제로 한 실질 인수액입니다. 이 조건은 김철규 관련 위험에는 적용되지 않습니다.

③ 최저가 착시 — 유찰돼도 원칙상 총액은 고정된다

특별매각조건을 반영하기 전의 일반적인 대항력 인수 계산에서는 낙찰가가 내려갈수록 정현옥의 미배당 보증금이 늘어납니다. 현재 회차에서는 낙찰가 139,264,000원에 계산상 인수액 135,485,696원이 붙고, 4회 유찰 시에는 낙찰가 111,411,200원에 계산상 인수액 162,948,557원, 5회 유찰 시에는 낙찰가 89,128,960원에 계산상 인수액 184,875,361원이 대응합니다.

즉 특별매각조건이 없다면 최저가가 낮아져도 보증금 부족분이 증가해 실질취득총액은 보증금 수준에서 크게 달라지지 않습니다. 이 사건에서 낮은 최저가가 의미를 갖는 이유는 단순한 3회 유찰 때문이 아니라, 정현옥 관련 반환청구권 포기·임차권등기 말소 조건이 함께 붙어 있기 때문입니다. 그럼에도 김철규의 미상 보증금까지 해소됐다는 뜻은 아닙니다.

④ 예상배당표 (매각가 139,264,000원 가정)

집행비용을 제외한 매각대금은 정현옥 보증금 배당에 사용되고, 신청채권자와 소유자에게 배분되는 금액은 0원으로 계산됩니다. 당해세·최우선변제는 반영되지 않았습니다.

⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)

• 용도. 대장상 용도는 오피스텔이며, 장방형 토지의 업무시설 건부지로 이용 중입니다.
• 주위환경. 두산초등학교 북측 인근으로 공동주택·오피스텔·근린생활시설이 혼재합니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철 1호선 독산역이 있어 대중교통 여건은 보통입니다.
• 건물·설비. 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 12층 건물이며 위생·급배수·난방·승강기· 기계식 주차설비가 설치돼 있습니다.
• 도로·규제. 서측 소로에 접하고, 도시지역·준공업지역·지구단위계획구역·과밀억제권역 등에 해당합니다.
• 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 특별매각조건 원문 확인. 반환청구권 포기 대상과 임차권등기 말소 절차, 이행 시점이 매각조건에 그대로 반영됐는지 확인해야 합니다.
• 김철규 계약관계 확인. 보증금·임대차계약일·확정일자·점유 부분·배당요구 여부를 매각물건명세서와 현황조사 원본으로 대조해야 합니다.
• 실제 점유 확인. 정현옥의 임차권등기 상태와 김철규의 현재 점유 여부를 현장에서 확인해야 명도비용과 인도 일정을 판단할 수 있습니다.
• 민간임대주택등기 확인. 2021.08.27 기재된 민간임대주택등기의 현재 상태와 매각에 따른 처리 내용을 원본 서류로 확인해야 합니다.
• 배당 변동 확인. 집행비용과 당해세·최우선변제 반영 여부에 따라 정현옥 배당액과 계산상 부족분이 달라질 수 있습니다.
• 가격 상한 설정. 감정가 할인율이 아니라 확인된 인수금·명도비용을 포함한 실질취득비용을 기준으로 응찰가를 정해야 합니다.

맺으며 — “주된 인수는 해소, 미상 위험은 잔존”

이 사건의 핵심은 보증금 272,000,000원의 정현옥 임차권입니다. 일반적인 선순위 대항력 임차권이라면 현재 회차에서 135,485,696원을 인수하고, 낙찰가가 내려갈수록 인수액이 증가하는 구조입니다. 그러나 특별매각조건이 반환청구권 포기와 임차권등기 말소를 명시해 정현옥 관련 부담은 실질 0원*으로 전환됩니다.

그렇다고 완전히 깨끗한 물건은 아닙니다. 김철규는 말소기준일보다 먼저 전입했지만 보증금과 확정일자, 배당요구 여부가 확인되지 않았습니다. 특별매각조건도 김철규에게 적용된다고 볼 근거가 없습니다. 따라서 결론은 주된 272,000,000원 인수위험은 조건부 해소됐지만, 미상 점유자의 별도 인수·명도 위험은 남는 오피스텔입니다. 3회 유찰과 감정가 51.2%라는 숫자보다 김철규의 계약관계를 먼저 확정하는 것이 입찰 판단의 출발점입니다.