의정부지방법원 2025타경5639. 포천시 설운동 은성빌라 2층 203호, 전용 42.41㎡의 다세대주택입니다. 감정가는 62,000,000원이지만 2회 유찰돼 현재 최저매각가는 30,380,000원, 감정가의 49% 수준입니다. 동일 면적의 최근 12개월 실거래 평균은 57,500,000원, 가장 최근 거래는 2026년 2월 58,000,000원이라 현재 최저가는 실거래 기준으로도 상당히 낮은 위치에 있습니다.
권리 쪽은 한 줄로 단순화하기 어렵습니다. 선언된 말소기준권리는 2020년 3월 3일 박정예의 근저당권 16,000,000원이고 이후 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 그런데 그보다 앞선 2006년 12월 27일 금일수산업협동조합 근저당권 21,970,000원이 등기상 존재합니다. 매각물건명세서 비고에는 이 근저당권의 피담보채권이 전부 변제되어 소멸되었다는 채권계산서가 2025.12.12. 제출됐다고 기재되어 있습니다. 따라서 현 자료의 배당 계산은 매수인 인수 0원으로 잡고 있지만, 실제 입찰 전에는 이 선순위 근저당의 소멸 근거와 원본 문서를 반드시 맞춰볼 필요가 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경5639 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 포천시 설운동 105-3 은성빌라 2층 203호 |
| 도로명주소 | 경기도 포천시 호국로929번길 41 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 전용 42.41㎡ · 4층 건물 중 2층 |
| 이용상태 | 다세대주택으로 이용 중 |
| 소유자 | 김미희 · 2007.03.29. 소유권이전 · 거래가액 25,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 62,000,000원 / 30,380,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 박정예 / 16,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
| 재매각 조건 | 매수신청보증금 20% |
① 권리 흐름 — 선순위 근저당 확인이 핵심
임차인 없음. 임차보증금 인수 문제는 확인되지 않았고, 배당 시뮬레이션도 매수인 인수액을 0원으로 계산합니다. 2020.03.03. 박정예 근저당권은 선언된 말소기준권리이며 2025.11.25. 경매개시결정은 그 이후 권리로 매각에 따라 소멸하는 구조입니다.
② 시세 비교 — 최근 시세의 52.8%
은성빌라(105-3)는 11세대, 사용승인 기준 1996.04.02.의 다세대주택입니다. 동일 전용면적 42.41㎡로 확인된 거래는 5건이며, 이 가운데 최근 12개월 거래는 2건입니다. 가격 판단은 과거 전체 평균 51,600,000원보다 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해서 보는 편이 적절합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.02 | 42.41㎡ | 1 | 58,000,000원 |
| 2025.09 | 42.41㎡ | 1 | 57,000,000원 |
| 2023.09 | 42.41㎡ | 1 | 40,000,000원 |
| 2023.05 | 42.41㎡ | 1 | 55,000,000원 |
| 2023.02 | 42.41㎡ | 1 | 48,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 42.41㎡ | 2건 | 57,500,000원 |
최근 12개월 평균은 57,500,000원, 최신 거래는 58,000,000원입니다. 현 최저가 30,380,000원은 최근 12개월 평균의 52.8% 수준입니다. 최근 거래와 그 이전 거래를 비교한 추세도 +20.6%로, 적어도 제공된 거래 표본에서는 최근 가격대가 과거보다 높아진 모습입니다.
③ 예상배당표 (매각가 30,380,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 946,840원 |
| 2. 근저당 · 금일수산업협동조합 | 21,970,000원 | 21,970,000원 |
| 3. 근저당 · 박정예 | 16,000,000원 | 7,463,160원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 배당 시뮬레이션상 총 채권액 37,970,000원 중 29,433,160원이 배당되고 8,536,840원이 미배당됩니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 금일수산업협동조합 근저당은 피담보채권 전액 변제로 소멸되었다는 채권계산서 제출 사실이 별도로 기재돼 있어 실제 배당 결과는 달라질 수 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 유찰 시나리오
| 회차 | 최저가 | 채권 미배당 | 신청채권자 배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰 (49%) | 30,380,000원 | 8,536,840원 | 7,463,160원 |
| 3회 유찰 시 (34%) | 21,266,000원 | 17,486,788원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 (24%) | 14,886,199원 | 23,751,753원 | 0원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 포천시 선단동 장승거리사거리 서측 인근으로, 소규모 제조업체·창고·다세대주택·단독주택이 혼재하고 간선도로변에는 대형마트와 근린생활시설이 소재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 원활하고 인근 간선도로변에 버스정류장이 있어 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 및 벽돌조 4층 건물의 2층 203호입니다. 외벽은 적벽돌마감, 내부는 벽지도배·일부 타일마감, 샷시창호이며 위생·급배수·난방·도시가스 설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 북동측 및 남동측으로 폭 약 6m 내외 도로에 접합니다.
- 토지·규제. 계획관리지역이며 성장관리권역·배출시설설치제한지역·가축사육제한구역·비행안전제4구역·제한보호구역 등이 포함됩니다. 공시지가는 206,500원/㎡입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 11세대 규모이고 동일면적 확인 거래가 5건, 최근 12개월 거래가 2건이어서 시세 표본이 많지는 않습니다. 단지 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 2.0회, 매각률은 33.33%입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 선순위 근저당 원본 대조. 금일수산업협동조합 근저당의 피담보채권 전액 변제 및 소멸 근거를 매각물건명세서·채권계산서·최신 등기부에서 확인하세요.
- 재매각 보증금. 이번 매각은 재매각이며 매수신청보증금은 20%로 기재돼 있습니다.
- 임차관계. 확인된 임차인은 없지만 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 기재되어 있으므로 현황조사 및 매각물건명세서를 다시 대조하세요.
- 시세 표본. 최근 12개월 평균 57,500,000원은 2건의 거래를 기준으로 하므로 개별 호수의 층·상태 차이를 함께 확인하세요.
- 가격 추세. 최근 거래 추세는 이전 거래 대비 +20.6%로 집계됐고 최신 거래는 58,000,000원입니다. 현 최저가는 최근 평균의 52.8% 수준입니다.
- 환금성. 11세대 규모의 다세대이며 단지 경매 통계상 평균 2.0회 유찰, 매각률 33.33%이므로 향후 매도 기간과 수요층을 별도로 점검하세요.
- 원본 확인. 배당표는 추정치이며 당해세·최우선변제 등은 반영되지 않을 수 있으므로 입찰 전 법원 원본서류를 확인하세요.
맺으며 — 가격 메리트는 크지만, 선순위 권리 확인이 먼저
이 물건의 숫자만 보면 매력은 분명합니다. 감정가 62,000,000원에서 2회 유찰된 현재 최저가는 30,380,000원이고, 최근 12개월 동일면적 평균 57,500,000원의 52.8% 수준입니다. 최신 실거래도 58,000,000원이며 최근 거래 추세는 +20.6%입니다. 임차인도 없고 제공된 배당 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
다만 이 사건은 “싸니까 바로 안전하다”고 결론 내리기보다, 선언된 말소기준보다 앞선 금일수산업협동조합 근저당권을 먼저 확인해야 합니다. 매각물건명세서 비고에는 피담보채권이 전부 변제되어 소멸되었다는 채권계산서가 제출됐다고 기재되어 있으므로, 그 사실이 원본 서류에서 최종 확인되면 가격과 권리 구조가 훨씬 단순해집니다. 반대로 이 부분을 확인하지 않은 상태에서는 가격 할인만 보고 입찰하기에는 남는 확인사항이 분명한 물건입니다.
