의정부지방법원 2025타경5790. 포천시 어룡동 ‘메종퍼스트’ 2동 2층202호, 감정 이용상태가 다세대주택인 집합건물입니다. 등기 흐름의 핵심은 복잡하지 않습니다. 과거 청천새마을금고 근저당과 오케이대부캐피탈수유 근저당은 이미 말소됐고, 현재 말소기준이 되는 권리는 2025.08.25 설정된 권광수 근저당권 60,000,000원입니다. 같은 날 설정된 권광수 전세권 5,000,000원은 그 뒤 순위여서 경매 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
가격은 상당히 내려와 있습니다. 감정가 233,000,000원에서 3회 유찰돼 현 최저가는 79,919,000원입니다. 매수인 인수액이 0원으로 계산되므로 권리분석상 실질취득도 79,919,000원입니다. 최근 12개월 동일 비교면적 실거래 평균은 218,500,000원이고, 최신 거래는 207,000,000원입니다. 다만 최근 가격 추세가 과거 대비 -13.1%인 하락 흐름이라는 사실까지 함께 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경5790 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 포천시 어룡동 305 메종퍼스트 2동 2층202호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(다세대) · 다세대주택 이용중 · 지상4층 건물 내 2층 |
| 현재 소유자 | 김명숙 · 2025.08.25 상속을 원인으로 2026.01.09 소유권이전 |
| 감정가 / 최저가 | 233,000,000원 / 79,919,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구액 | 권광수 / 42,204,843원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
현재 말소기준은 을구 4번 권광수 근저당권입니다. 채권최고액은 60,000,000원이고, 같은 날 뒤이어 설정된 전세권은 전세금 5,000,000원으로 등기돼 있습니다. 두 권리 중 근저당이 기준권리이고, 전세권 및 이후 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리됩니다.
② 시세 비교 — 할인폭은 크지만 하락 추세도 분명하다
메종퍼스트의 실거래 비교 대상면적은 63.38㎡입니다. 최근 12개월 동일 면적 거래는 2025.07 230,000,000원, 2025.12 207,000,000원으로, 최근 12개월 평균은 218,500,000원입니다. 현 최저가 79,919,000원은 이 최근 평균의 36.6%입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.12 | 63.38㎡ | 1 | 207,000,000원 |
| 2025.07 | 63.38㎡ | 1 | 230,000,000원 |
| 2024.07 | 66.53㎡ | 4 | 263,000,000원 |
| 2024.05 | 63.38㎡ | 3 | 240,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | 63.38㎡ | 2건 | 218,500,000원 |
전체 실거래 평균 235,000,000원보다도 최근 12개월 평균 218,500,000원과 최신 거래 207,000,000원을 우선해서 보는 것이 적절합니다. 최근 구간은 과거 거래 대비 13.1% 하락한 흐름이기 때문입니다. 그래도 현 최저가는 최근 12개월 평균의 36.6%로, 이번 사건은 단순히 과거 고가 평균 때문에 싸 보이는 구조가 아니라 최근 실거래 기준으로도 가격 간격이 큰 상태입니다.
③ 예상배당표 (매각가 79,919,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,838,542원 |
| 2. 을구 4번 근저당권 · 권광수 | 60,000,000원 | 60,000,000원 |
| 3. 을구 5번 전세권 · 권광수 | 5,000,000원 | 5,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 13,080,458원 |
현 최저가에서는 등기상 권광수의 근저당·전세권 합계 65,000,000원이 전액 배당되는 시뮬레이션이며 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 유찰 시나리오 — 더 내려가면 배당 부족이 발생한다
| 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 79,919,000원 | 65,000,000원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 55,943,300원 | 54,536,321원 | 10,463,679원 |
| 5회 유찰 시 | 39,160,310원 | 38,055,424원 | 26,944,576원 |
중요한 점은 미배당액과 매수인 인수액은 같은 개념이 아니라는 것입니다. 4회 유찰 시 미배당 10,463,679원, 5회 유찰 시 미배당 26,944,576원이 발생하지만 각 시나리오의 매수인 인수액은 모두 0원으로 계산돼 있습니다. 따라서 이 사건은 유찰이 더 진행된다고 해서 그 부족액이 그대로 매수인에게 승계되는 구조로 제시돼 있지 않습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 어룡1통 교차로 남서측 인근으로, 주변에 다세대주택·단독주택·근린생활시설·공장·창고·농지가 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있어 일반적인 교통여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트 구조, 슬래브지붕의 지상4층 건물 내 2층이며 급·배수설비, 위생설비, 난방설비, 승강기를 갖추고 있습니다.
- 도로. 남서측·북서측·북동측으로 노폭 6m 내외의 포장도로와 각각 접합니다.
- 토지. 대체로 사다리형 평지의 다세대주택 건부지이며 토지면적은 1,119㎡, 공시지가는 308,800원/㎡입니다.
- 규제. 계획관리지역·성장관리계획구역·성장관리권역·배출시설설치제한지역·가축사육제한구역·비행안전제4구역·토지거래계약에관한허가구역에 해당합니다.
- 규모·환금성. 메종퍼스트는 15세대, 사용승인 관련 비교 정보의 준공일은 2021.12.15입니다. 경매 통계상 평균 유찰 3.0회, 매각률 0.0%여서 환금성은 보수적으로 점검할 필요가 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유·임대관계 확인. 신고된 임차인 내역과 별개로 감정 현장조사상 임대관계 미상이며 내부 확인도 이뤄지지 않았습니다.
- 전세권 등기 재확인. 권광수 전세권 5,000,000원이 말소기준 근저당 뒤에 설정돼 매각으로 소멸하는 구조인지 매각물건명세서와 등기 원본을 다시 대조해야 합니다.
- 현재 소유권 경위 확인. 김명숙의 소유권은 2025.08.25 상속을 원인으로 2026.01.09 등기됐고, 대위자는 권광수로 기재돼 있습니다.
- 내부 상태 확인. 현장조사 당시 내부를 확인하지 못했고 건축물 현황도상 평면도가 실제 구조와 다를 수 있다는 조사 의견이 있습니다.
- 가격 추세 반영. 최근 12개월 평균 218,500,000원과 최신 거래 207,000,000원을 기준으로 보되, 최근 가격이 과거 대비 13.1% 하락한 점을 응찰가 판단에 함께 반영해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 실제 점유관계를 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “가격은 충분히 내려왔고, 마지막 변수는 현장 확인”
이 사건은 감정가 233,000,000원에서 3회 유찰돼 79,919,000원까지 내려온 다세대주택입니다. 말소기준인 권광수 근저당 이후의 전세권과 경매개시결정은 소멸하는 구조이고, 현 회차 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원입니다. 최근 12개월 실거래 평균 218,500,000원 대비 최저가 비율이 36.6%라는 점은 분명한 가격 강점입니다.
다만 최근 거래 흐름은 13.1% 하락했고, 메종퍼스트 경매 통계 역시 평균 유찰 3.0회, 매각률 0.0%입니다. 무엇보다 현장조사에서 임대관계와 내부 상태가 확인되지 않았습니다. 따라서 이 물건의 핵심은 더 이상 “최저가가 싸냐”가 아니라, 등기상 0원인 인수구조를 원본으로 재확인하고 실제 점유·내부 상태까지 확인한 뒤 이 할인폭이 환금성 위험을 충분히 보상하는지 판단하는 것입니다.
