의정부지방법원 2025타경6274. 포천시 어룡동 삼부하이빌101동 4층 401호, 전용 65.35㎡의 다세대주택입니다. 소유자 김태욱 명의로 2022년 소유권이 이전됐으며, 같은 날 수협은행이 채권최고액 186,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이후 카드사와 경기신용보증재단의 가압류가 잇따랐고 수협은행이 임의경매를 신청했습니다. 현재 최저매각가는 감정가 226,000,000원에서 54,263,000원까지 내려와 있습니다.
가격만 보면 하락 폭이 큽니다. 하지만 감정가 대비 할인율이 곧 시세 대비 할인율은 아닙니다. 이 물건은 실거래 비교가격이 확인되지 않고, 소규모 다세대주택이라는 특성에 4회 유찰 이력까지 겹쳐 있습니다. 등기상 인수권리가 없다는 사실과 실제 매입가격이 적정하다는 판단은 분리해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경6274 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 포천시 어룡동 689-20 삼부하이빌101동 4층 401호 |
| 도로명주소 | 경기도 포천시 어룡길 131 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 전용 65.35㎡ · 4층 건물 중 4층 401호 |
| 건물규모 | 8세대 · 2021.04.08 준공 |
| 소유자 | 김태욱 (2022.04.05 소유권이전) |
| 감정가 | 226,000,000원 |
| 최저매각가 | 54,263,000원 (4회 유찰 · 감정가의 24.01%) |
| 신청채권자 / 청구 | 수협은행 / 166,752,578원 |
| 말소기준권리 | 2022.04.05 수협은행 근저당권 · 채권최고액 186,000,000원 |
| 임차인 / 임대관계 | 확인된 임차인 없음 · 감정평가상 임대관계 미상 |
| 매수인 인수 | 등기 및 예상배당 분석상 0원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 수협은행 근저당이 말소기준
권리분석의 중심은 2022.04.05 설정된 수협은행 근저당권입니다. 채권최고액은 186,000,000원이고 이 근저당권이 말소기준이 됩니다. 이후 롯데카드·삼성카드·경기신용보증재단·케이비국민카드의 가압류 4건과 임의경매개시결정은 매각으로 소멸할 예정입니다.
② 가격 분석 — 감정가의 24%가 정말 저렴한가?
감정가는 226,000,000원, 현재 최저매각가는 54,263,000원입니다. 4회 유찰을 거쳐 감정가의 24.01%까지 내려왔습니다. 그러나 이 지역·이 건물의 비교 가능한 최근 실거래가격이 확인되지 않아 최저가가 실제 시장가격보다 낮은지는 판단할 수 없습니다.
| 구분 | 가격 | 감정가 대비 | 해석 |
|---|---|---|---|
| 감정가 | 226,000,000원 | 100% | 감정평가 기준금액 |
| 현재 회차 | 54,263,000원 | 24.01% | 4회 유찰 · 현재 최저매각가 |
| 5회 유찰 시 | 37,984,100원 | 16.81% | 추가 유찰 가정 |
| 6회 유찰 시 | 26,588,870원 | 11.76% | 추가 유찰 가정 |
추가 유찰 가격은 회차별 시나리오이며 확정된 매각가격이 아닙니다. 감정가 대비 비율은 시세 대비 할인율을 의미하지 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 54,263,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 1,376,734원 |
| 1. 근저당 · 수협은행 | 186,000,000원 | 52,886,266원 |
| 2. 가압류 · 롯데카드 | 10,235,250원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 삼성카드 | 6,025,443원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 경기신용보증재단 | 18,634,613원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 케이비국민카드 | 5,180,430원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
현재 최저매각가 54,263,000원을 기준으로 집행비용 1,376,734원을 제외하면 수협은행에 52,886,266원이 배당됩니다. 이후 가압류 채권자들에게 돌아갈 금액은 없으며 소유자 잔여금도 0원입니다.
배당표상 전체 채권액은 226,075,736원, 채권자 예상배당 합계는 52,886,266원, 미배당 합계는 173,189,470원입니다. 수협은행의 경매 신청 청구액 166,752,578원도 전액 충족되지 않습니다.
집행비용은 추정치입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 미반영돼 있으며, 실제 배당액과 미배당액은 변동될 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 채권 회수액은 더 줄어든다
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 4회 유찰 | 54,263,000원 | 52,886,266원 | 173,189,470원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 37,984,100원 | 36,900,386원 | 189,175,350원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 | 26,588,870원 | 25,710,270원 | 200,365,466원 | 0원 |
각 시나리오에서 매수인 인수액은 0원으로 산정됩니다. 반면 채권자에게 돌아가지 못하는 금액은 추가 유찰 시 증가합니다. 이는 채권자 회수 문제와 매수인 권리인수 문제가 별개임을 보여줍니다.
또한 최저매각가가 37,984,100원이나 26,588,870원으로 내려간다고 가정하더라도 해당 가격이 적정 매입가격이라는 뜻은 아닙니다. 실제 거래 및 매각 가능가격을 확인하기 전에는 할인 폭만으로 수익성을 판단할 수 없습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 포천시 어룡동 어룡2교 북서측 근거리에 위치합니다. 주위는 단독주택·창고·공장·다세대주택·농경지·임야 등이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하지만 버스정류장까지의 거리 등을 고려한 대중교통 편리성은 보통 이하로 평가됐습니다.
- 건물. 2021.04.08 준공된 8세대 다세대주택입니다. 철근콘크리트구조 슬래브지붕의 4층 건물이며, 대상은 4층 401호입니다. 위생·급배수·난방·승강기설비가 있습니다.
- 도로. 북측 및 북동측으로 어룡길과 접합니다. 건물 부지는 2필지 일단의 부정형 토지로 다세대주택 부지로 이용 중입니다.
- 토지 및 규제. 계획관리지역·성장관리계획구역·성장관리권역에 해당합니다. 비행안전제5구역(지원), 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역 및 토지거래계약에 관한 허가구역도 확인됩니다. 허가구역의 대상자와 적용 범위는 해당 고시를 대조해야 합니다.
- 공부 및 건축. 감정평가상 공부와의 차이는 없으며, 위반건축물 표시도 확인되지 않습니다.
- 환금성. 총 8세대의 소규모 건물입니다. 단지 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 4.0회, 낙찰률은 0.0%로 집계돼 있습니다. 다만 통계의 표본 수는 확인되지 않아 시장 전체의 낙찰률로 일반화할 수 없습니다. 비교 가능한 실거래가격과 실제 매수 수요를 별도로 확인해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최근 실거래 확인. 전용 65.35㎡의 대상 호수와 비교 가능한 다세대주택의 최근 거래가격, 최신 거래 및 가격 추세를 확인해야 합니다. 다른 면적의 거래를 동일 조건으로 취급하지 않도록 주의해야 합니다.
- 임대관계·점유 조사. 임대관계가 미상으로 기재돼 있으므로 실제 점유자, 전입세대, 임대차계약, 보증금·확정일자 및 대항력 여부를 확인해야 합니다.
- 말소기준 확인. 수협은행 근저당권의 말소기준 지위와 후순위 가압류 4건 및 경매개시결정의 소멸 여부를 최신 등기사항전부증명서와 매각물건명세서에서 재확인해야 합니다.
- 신탁 말소 확인. 과거 신영부동산신탁주식회사 명의 신탁과 우리은행 근저당권은 말소된 것으로 기재돼 있습니다. 신탁원부 및 현재 권리관계에 관한 원본 대조가 필요합니다.
- 명도비용 확인. 임차인이 확인되지 않았다는 사실만으로 공실이나 즉시 인도가 보장되는 것은 아닙니다. 현장 점유 여부와 인도 절차에 필요한 비용을 별도로 확인해야 합니다.
- 관리비·조세 확인. 공용부분 관리비 체납 여부와 배당에 영향을 줄 수 있는 당해세 등을 확인해야 합니다.
- 규제 확인. 계획관리지역·성장관리계획구역·비행안전구역 및 토지거래허가구역의 개별 적용 사항을 확인해야 합니다.
- 회차별 가격 검토. 현재 최저가 54,263,000원과 추가 유찰 시나리오의 가격을 비교하되, 실제 시장가격과 환금성이 확인되기 전까지 가격 메리트 판정은 보류해야 합니다.
- 최신 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 및 매각기일 변경 여부를 입찰 전에 확인해야 합니다.
맺으며 — “감정가의 24% ≠ 시세의 24%”
이 물건은 수협은행 근저당이 말소기준이고 후순위 가압류 4건도 매각으로 소멸 예정이어서 등기상 매수인 인수액이 0원으로 분석됩니다. 권리 소멸 구조는 비교적 명확합니다.
그러나 감정가 226,000,000원 대비 현재 최저가 54,263,000원이라는 큰 할인 폭만으로 저가 매수 기회라고 판단할 수는 없습니다. 4회 유찰, 8세대 소규모 다세대, 대중교통 여건 보통 이하, 임대관계 미상, 실거래 비교가격 미확인이라는 검토 요소가 남아 있습니다.
결론은 등기상 인수 0원이나 가격 메리트 판단은 보류입니다. 점유관계 확인을 통해 실제 인수위험을 확정하고, 최근 실거래와 현장 매수 수요를 통해 적정가격과 환금성을 검증해야 합니다. 추가 유찰 여부와 무관하게 이 물건의 핵심은 감정가 대비 할인율이 아닌 실제 취득비용과 시장에서의 매각 가능성입니다.
