🔥 8회 유찰 💰 14,239,000원 🏠 보증금 259,000,000원 🧾 보증금 20%
의정부지방법원 2025타경71919. 외형상 숫자만 보면 감정가 247,000,000원이 8회 유찰되어 최저매각가가 14,239,000원까지 내려온 물건입니다. 하지만 이 사건의 핵심은 낙찰가가 아닙니다. 임차인 이병연은 2022-01-10 전입했고, 임차보증금은 259,000,000원입니다. 말소기준권리는 2023-10-18 압류이므로 전입이 말소기준보다 앞서 대항력이 있습니다. 현재 매각가를 기준으로 이병연에게 배당되는 금액은 13,582,698원에 그치고, 부족분 245,417,302원은 매수인 인수로 계산되어 있습니다.
즉 최저가가 더 내려가더라도 인수액이 커지는 구조입니다. 현재 회차뿐 아니라 9회 유찰 시 매각가 9,967,300원·인수 249,612,111원, 10회 유찰 시 매각가 6,977,110원·인수 252,548,478원으로 나타납니다. 따라서 낙찰가만 보고 가격 메리트를 판단하면 안 되고, 실질취득을 임차보증금 약 259,000,000원 수준으로 고정해 비교해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경71919 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 양주시 삼숭동 185-1 리치빌비 5층 502호 |
| 용도 / 현황 | 근린시설 · 현황 오피스텔 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지상 7층 규모 · 5층 502호 |
| 소유자 | 김은규 |
| 감정가 / 최저가 | 247,000,000원 / 14,239,000원 (8회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 259,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
| 매각조건 | 재매각 · 매수신청보증금 20% |
① 권리 흐름 — 등기는 지워져도 임차보증금 부족분은 남는다
말소기준은 2023-10-18 남동세무서장 압류입니다. 이후의 임차권등기·강제경매개시결정·양주시 압류는 등기상 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 등기 소멸과 임차보증금 인수 여부는 별개입니다. 이병연의 전입은 2022-01-10으로 말소기준보다 빠르고, 보증금 259,000,000원에 대한 현재 예상배당은 13,582,698원뿐이어서 미배당 245,417,302원이 매수인에게 인수되는 것으로 계산됩니다.
② 임차인 분석 — 실제 승부처는 이병연 보증금
| 임차인 | 점유 / 전입 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 영향 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이병연 | 제502호 전부 · 2022-01-10 | 259,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 | 미배당 245,417,302원 인수 |
| 오은규 | 2024-10-07 | 미상 | 대항력 없음 | 확인 필요 | 전입이 말소기준 이후 |
이병연의 임차권등기는 2023-12-08 접수되었고, 등기 원문에는 확정일자가 2022-08-09로 기재되어 있습니다. 이후 2024-05-03 경정등기에는 확정일자 2022-01-19가 기재되어 있습니다. 배당요구도 확인됩니다. 반면 오은규는 2024-10-07 전입으로 말소기준권리보다 뒤여서 대항력은 없지만, 보증금은 확인되지 않습니다.
③ 시세 비교 — 최저가 5.7%가 아니라 약 2.59억을 비교해야 한다
실거래 표본 12건의 평균은 249,750,000원이고, 표본의 최신 거래는 2022.07 · 259,000,000원입니다. 감정가는 247,000,000원입니다. 이 물건의 실질취득은 대항력 임차보증금 때문에 약 259,000,000원 수준으로 묶이므로 실거래 평균보다 높은 가격대이고, 표본의 최신 거래금액과 같은 수준입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.07 | 67.72㎡ | 2 | 259,000,000원 |
| 2022.07 | 67.72㎡ | 3 | 259,000,000원 |
| 2022.07 | 61.84㎡ | 6 | 211,000,000원 |
| 2022.04 | 67.72㎡ | 5 | 249,000,000원 |
| 2022.01 | 64.93㎡ | 7 | 250,000,000원 |
| 2022.01 | 64.78㎡ | 5 | 241,000,000원 |
| 2022.01 | 65.01㎡ | 7 | 251,000,000원 |
| 2021.12 | 67.72㎡ | 5 | 269,000,000원 |
| 2021.10 | 64.93㎡ | 7 | 249,000,000원 |
| 2021.10 | 67.72㎡ | 3 | 269,000,000원 |
| 2021.10 | 67.72㎡ | 2 | 269,000,000원 |
| 2021.08 | 61.84㎡ | 6 | 221,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 249,750,000원 |
실거래 범위는 211,000,000원부터 269,000,000원까지이고 평균은 249,750,000원입니다. 최저가 자체는 평균의 5.7%지만, 대항력 임차인 인수를 반영한 실질취득 기준에서는 ‘시세보다 매우 싸다’고 볼 수 없습니다. 특히 표본의 최신 거래가 2022.07이라는 점도 입찰 전 현재 시장가격을 별도로 재확인해야 할 이유입니다.
④ 예상배당표 (매각가 14,239,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 656,302원 |
| 1. 임차인 이병연 보증금 | 259,000,000원 | 13,582,698원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 259,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 매각가 14,239,000원 가정에서 집행비용 656,302원을 제외한 13,582,698원이 이병연 보증금에 배당되고, 부족분 245,417,302원은 매수인 인수로 계산됩니다. 신청채권자 주택도시보증공사와 소유자에게는 배당이 없습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 광숭초등학교 북서측 인근이며 주택·아파트·학교·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 대중교통시설 및 시내권 주 간선도로와의 연계성은 보통으로 평가됐습니다.
- 현황. 공부상 근린시설이지만 실제 이용상태는 오피스텔입니다. 내부는 공동현관 보안과 이해관계인 부재로 직접 확인하지 못했습니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역(삼숭지구)이며 성장관리권역·배출시설설치제한지역·가축사육제한구역·상대보호구역에 포함됩니다.
- 토지. 공시지가 612,100원/㎡, 토지면적 436.0㎡, 주거용 건부지이며 남측 약 4m 포장도로와 접합니다.
- 환금성. 리치빌B는 4세대 규모이고 경매 평균 유찰 횟수가 8.4회로 나타납니다. 다회 유찰 이력이 있는 만큼 가격만 보고 환금성을 높게 평가하기 어렵습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최저가가 아니라 실질취득을 계산. 현재 회차의 매각가 14,239,000원에 매수인 인수 245,417,302원이 붙는 구조를 먼저 확인해야 합니다.
- 이병연 대항력 확인. 2022-01-10 전입이 말소기준 2023-10-18보다 앞서며, 보증금 259,000,000원의 미배당분이 핵심 위험입니다.
- 확정일자 경정 확인. 임차권등기 원문 2022-08-09와 2024-05-03 경정등기의 2022-01-19 기재를 원본에서 대조해야 합니다.
- 오은규 점유 확인. 대항력은 없지만 보증금이 확인되지 않아 실제 점유관계와 명도조건을 확인해야 합니다.
- 재매각 조건. 매수신청보증금 20%가 적용됩니다.
- 용도 확인. 근린시설 등기와 현황 오피스텔 이용 사이의 차이를 확인하고, 실제 사용·인허가·금융 가능 여부를 점검해야 합니다.
- 시세 재확인. 실거래 표본의 최신 거래가 2022.07이므로 현재 시장가격은 별도로 확인할 필요가 있습니다.
맺으며 — “1,423만원 낙찰”로 끝나는 물건이 아니다
이 사건은 최저가가 감정가의 5.7%까지 내려왔다는 숫자가 가장 먼저 눈에 들어옵니다. 하지만 권리분석의 결론은 정반대입니다. 이병연의 보증금 259,000,000원은 말소기준보다 앞선 전입에 기초한 대항력이 있고, 현재 예상배당 후에도 245,417,302원이 남습니다. 그래서 낙찰가가 낮아져도 매수인이 떠안을 금액이 커질 뿐이며, 실질취득은 약 259,000,000원 수준에서 움직입니다. 실거래 표본 평균 249,750,000원보다 높고 최신 표본 거래 259,000,000원과 같은 수준이므로, 이 물건의 핵심은 ‘얼마나 싸게 낙찰받느냐’가 아니라 대항력 임차보증금을 포함한 총 취득비용을 감당할 가치가 있는지입니다.
