의정부지방법원 2025타경72165. 혜성루첸리 11층 1105호입니다. 사건의 핵심은 낮아진 최저가가 아니라 선순위 대항력 임차권입니다. 안미자는 2022년 5월 30일 임대차계약·점유개시·확정일자를 갖추고, 2024년 6월 7일 주민등록 후 2024년 6월 25일 보증금 150,000,000원의 주택임차권등기를 마쳤습니다. 말소기준은 2025년 4월 23일 주택도시보증공사의 강제경매개시결정으로 잡혀 있어, 이 임차권은 그보다 앞선 권리입니다.
현재 최저매각가 73,500,000원으로 매각된다고 가정하면 집행비용 1,723,000원을 먼저 제외한 71,777,000원이 임차인에게 배당되고, 78,223,000원이 남습니다. 이 미배당 보증금이 매수인에게 승계되는 구조이므로 낙찰가만 7,350만원으로 보는 것은 실제 부담을 과소평가합니다. 이후 회차에서 낙찰가가 더 내려가면 임차인의 미배당액이 그만큼 늘어나는 방향이어서, 경제적 실질취득 부담은 보증금 약 1.5억원 수준에 고정해 보는 것이 핵심입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경72165 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 의정부시 의정부동 214-76 혜성루첸리 11층 1105호 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 감정상 공동주택(아파트-원룸형주택: 도시형생활주택) 이용 |
| 전용면적 | 21.314㎡ · 16층 건물 내 11층 |
| 소유자 | 황재윤 · 2022.05.30 매매 · 거래가액 150,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 150,000,000원 / 73,500,000원 (11회 유찰, 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 150,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
| 토지 용도지역 | 일반상업지역 · 공시지가 3,123,000원/㎡ |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 핵심
등기상 이미 말소된 수협은행 신탁등기를 제외하면, 매수인이 가장 먼저 볼 권리는 안미자의 주택임차권입니다. 임차권등기 접수일은 2024년 6월 25일이고 주민등록일도 2024년 6월 7일로, 말소기준인 2025년 4월 23일보다 빠릅니다. 이후의 국민건강보험공단 압류는 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 주민등록 / 확정일자 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 안미자 | 제1105호 전부 · 주거(임차권등기) | 150,000,000원 | 2024.06.07 / 2022.05.30 | 대항력 有 우선변제 有 미배당 승계 |
안미자는 보증기관의 대위·승계 중복신고가 아니라 실제 임차인 1명입니다. 임대차계약일과 점유개시일은 2022년 5월 30일, 확정일자도 같은 날이며 주민등록은 2024년 6월 7일입니다. 배당요구가 확인돼 우선변제권을 행사할 수 있지만, 현재 최저가 수준에서는 보증금 전액 배당이 불가능합니다.
③ 가격 판단 — 7,350만원이 아니라 약 1.5억으로 비교
혜성루첸리의 제시 실거래 12건은 2022년 5월부터 2022년 10월까지이며, 거래가는 146,000,000원~161,000,000원, 평균은 151,250,000원입니다. 최신 거래는 2022년 10월 146,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.10 | 22.08㎡ | 3 | 146,000,000원 |
| 2022.08 | 22.08㎡ | 7 | 161,000,000원 |
| 2022.08 | 22.08㎡ | 3 | 146,000,000원 |
| 2022.07 | 22.08㎡ | 3 | 146,000,000원 |
| 2022.07 | 22.08㎡ | 4 | 146,000,000원 |
| 2022.06 | 22.08㎡ | 7 | 161,000,000원 |
| 2022.05 | 21.31㎡ | 11 | 150,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 151,250,000원 |
표면 최저가는 제시 실거래 평균의 48.6%에 불과하지만 이 수치는 이 사건에서 가격 메리트의 기준이 될 수 없습니다. 대항력 임차보증금까지 반영한 실질취득 약 150,000,000원을 기준으로 보면, 실거래 12건 평균 151,250,000원과 거의 같은 수준이고, 최신 거래 146,000,000원보다는 4,000,000원 높습니다.
④ 예상배당표 (매각가 73,500,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,723,000원 |
| 1. 임차인 안미자 보증금 | 150,000,000원 | 71,777,000원 |
| 2. 주택도시보증공사 | 150,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 임차보증금 미배당액은 78,223,000원입니다. 집행비용이 매각대금에서 먼저 빠지는 배당 구조 때문에 낙찰가와 미배당액의 단순합계는 보증금과 차이가 날 수 있으나, 대항력 인수형에서는 보증금 150,000,000원이 경제적 실질부담의 기준점입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가는 내려가도 인수는 늘어난다
| 시나리오 | 매각가 | 미배당 인수 | 실질취득 판단 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 11회 유찰 | 73,500,000원 | 78,223,000원 | ≈150,000,000원 |
| 12회 유찰 시 | 58,800,000원 | 92,658,400원 | ≈150,000,000원 |
| 13회 유찰 시 | 47,040,000원 | 104,206,720원 | ≈150,000,000원 |
12회 유찰 시 매각가는 58,800,000원으로 낮아지지만 미배당 인수액은 92,658,400원으로 증가하고, 13회 유찰 시에는 매각가 47,040,000원에 미배당 인수액 104,206,720원이 됩니다. 즉 회차가 더 내려간다고 경제적 부담이 같은 비율로 내려가는 사건이 아닙니다. 대항력 보증금 150,000,000원이 가격의 바닥처럼 작동합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 의정부중앙역 인근으로 단독주택·다세대주택·학교·아파트·오피스텔·근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철역이 있어 대중교통 여건은 양호합니다.
- 이용상태. 공동주택(아파트-원룸형주택: 도시형생활주택)으로 이용 중이며, 건물은 철근콘크리트구조 16층 중 11층입니다.
- 도로. 남측으로 폭 약 30미터 내외의 도로가 있습니다.
- 규제. 일반상업지역이며 과밀억제권역·철도보호지구·중점경관관리구역 등에 포함되고 대로2류에 접합니다.
- 건물 상태. 공부와의 차이는 기재되지 않았고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성 지표. 혜성루첸리는 47세대, 2022.01.05 준공이며 제시된 경매통계상 평균 유찰 횟수는 8.2회, 낙찰률은 0.0%입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 승계 재확인. 안미자의 보증금 150,000,000원과 배당요구, 주민등록·확정일자·점유개시일을 매각물건명세서와 등기 원본에서 다시 대조해야 합니다.
- 최저가가 아닌 실질취득으로 비교. 현재 73,500,000원만 시세와 비교하지 말고 대항력 인수 구조를 반영한 약 150,000,000원을 기준으로 판단해야 합니다.
- 추가 유찰의 착시 주의. 12·13회차로 내려가도 미배당 승계액이 증가하므로 낙찰가 하락 자체가 곧 총부담 감소를 의미하지 않습니다.
- 실거래 시점 확인. 제시된 최신 거래가 2022.10이므로 2026년 입찰 전 현 시점 거래가격과 매물가격을 별도로 확인해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.06.10 민간임대주택 등록 등기가 존재하므로 관련 등기와 현 상태를 원본에서 확인해야 합니다.
- 관리비·세금·배당변수. 실제 배당에서 당해세, 최우선변제, 체납 관리비 등 추가 부담 여부를 확인해야 합니다.
맺으며 — “11회 유찰”보다 중요한 것은 1.5억 보증금
이 사건의 숫자만 보면 감정가 150,000,000원에서 11회 유찰돼 73,500,000원까지 내려온 물건입니다. 그러나 권리를 붙여 보면 의미가 완전히 달라집니다. 실제 임차인 안미자의 대항력 있는 보증금이 150,000,000원이고, 현재 회차에서도 78,223,000원이 배당되지 않는 구조입니다.
따라서 가격 판단의 기준은 7,350만원이 아니라 실질취득 약 1.5억원입니다. 이 금액은 제시 실거래 12건 평균 151,250,000원과 거의 같고, 최신 거래 146,000,000원보다 높습니다. 여기에 이미 11회 유찰됐고 단지 경매 통계상 평균 유찰도 8.2회라는 점까지 겹칩니다. 이 사건은 낮은 최저가가 곧 낮은 취득가로 이어지지 않는 전형적인 대항력 인수형으로, 입찰가보다 먼저 임차보증금 승계 구조를 계산해야 합니다.
