90,160,000원
의정부지방법원 2025타경72213. 의정부동 드림팰리스 2층 203호로, 공부상 용도는 근린시설이고 감정평가상 현재 오피스텔 1개호로 이용 중입니다. 감정가는 184,000,000원이지만 11회 유찰돼 최저매각가는 90,160,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 큰 폭의 할인처럼 보입니다. 그러나 이 물건의 핵심은 최저가가 아니라 김주영의 179,000,000원 임차보증금입니다.
김주영은 2019.07.30. 점유를 시작하고 2019.08.05. 주민등록을 마쳤습니다. 말소기준인 2023.01.03. 압류보다 앞섭니다. 따라서 대항력 있는 임차인의 미배당 보증금이 매수인 부담으로 이어지는 구조로 보아야 합니다. 현재 회차의 신청채권자 미배당액은 90,862,880원이고, 이를 최저가에 더하면 실질취득 약 181,022,880원입니다. 이는 보증금 179,000,000원에 집행비용 2,022,880원이 더해진 수준입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경72213 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 의정부시 의정부동 206-6 드림팰리스 2층 203호 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 오피스텔 1개호로 이용중 |
| 대상면적 | 53.58㎡ |
| 소유자 | 박명진 |
| 감정가 / 최저가 | 184,000,000원 / 90,160,000원 (11회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 179,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 대항력 임차인이 핵심
말소기준은 2023.01.03. 강서세무서장의 압류입니다. 그 뒤의 국세·지방세 압류, 임차권등기와 경매개시결정은 등기 순서상 매각으로 소멸 대상입니다. 그러나 등기 말소와 임차보증금 인수는 별개입니다. 김주영은 2019.08.05. 주민등록을 마쳐 말소기준보다 앞선 대항력을 갖고 있으므로, 보증금의 미배당 부분은 매수인이 실질적으로 부담하는 구조입니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김주영 | 제203호 전부 · 주거(임차권등기) | 2019.08.05 | 179,000,000원 | 대항력 있음 | 없음 |
| 조유빈 | 확인 필요 | 2024.04.23 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 |
② 시세 비교 — 명목 49% 할인보다 ‘실질취득’을 봐야 한다
드림팰리스 53.58㎡·55㎡대 실거래는 모두 4건입니다. 전체 평균은 184,500,000원이지만 과거 209,000,000원 거래가 포함돼 있습니다. 최근 가격 판단에서는 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해야 합니다. 최근 12개월 거래는 2025.09. 150,000,000원 1건이며, 최근 가격 추세는 -23.5%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.09 | 53.58㎡ | 4 | 150,000,000원 |
| 2022.03 | 55.44㎡ | 11 | 209,000,000원 |
| 2022.02 | 55.44㎡ | 11 | 209,000,000원 |
| 2021.09 | 55.5㎡ | 3 | 170,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 53.58㎡ | 1건 | 150,000,000원 |
표면상 최저가 90,160,000원은 최근 시세 150,000,000원의 60.1%입니다. 하지만 대항력 인수형에 이 비율을 그대로 적용하면 안 됩니다. 실질취득 약 181,022,880원은 최근 12개월 평균 및 최신 거래 150,000,000원의 120.7% 수준입니다. 최근 가격 추세도 -23.5%이므로 ‘최저가가 싸다’는 가격 가점은 줄 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 90,160,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,022,880원 |
| 대항력 임차보증금 · 김주영 | 179,000,000원 | 0원 |
| 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 179,000,000원 | 88,137,120원 |
| 미배당 | - | 90,862,880원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
국세·지방세 압류 4건이 있어 당해세에 해당하면 선순위 차감이 발생할 수 있습니다. 현재 배당표상 신청채권자 미배당은 90,862,880원입니다. 대항력 임차보증금이 낙찰가보다 큰 구조에서는 이 미배당 부담을 포함한 실질취득총액으로 시세를 비교해야 합니다.
④ 회차별 구조 — 더 유찰돼도 총부담은 크게 줄지 않는다
| 회차 | 최저가 | 신청채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 11회 유찰 | 90,160,000원 | 88,137,120원 | 90,862,880원 |
| 12회 유찰 시 | 72,128,000원 | 70,429,696원 | 108,570,304원 |
| 13회 유찰 시 | 57,702,400원 | 56,263,757원 | 122,736,243원 |
최저가는 90,160,000원에서 72,128,000원, 다시 57,702,400원으로 내려가지만 미배당은 90,862,880원에서 108,570,304원, 122,736,243원으로 늘어납니다. 즉 이 사건은 유찰이 반복돼도 실질취득총액이 보증금 부근에 머무는 구조입니다. 일반적인 무인수 물건처럼 최저가 하락을 그대로 할인으로 볼 수 없습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 의정부경찰서 남동측 인근으로 오피스텔·근린생활시설·교육시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 의정부중앙역이 있어 대중교통 사정은 양호합니다.
- 이용상태. 감정평가상 오피스텔 1개호로 이용 중이며, 건물은 철근콘크리트구조 14층 중 2층 203호입니다.
- 토지·도로. 평탄한 사다리형 토지로 동측 대로에 접하고, 일반상업지역·특정용도제한지구·과밀억제권역 등에 해당합니다.
- 환금성. 총 9세대 규모이며 현재 사건은 11회 유찰, 단지 경매 평균 유찰은 9.6회입니다. 최근 실거래 추세도 -23.5%로 환금성 점검이 필요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최저가 착시 금지. 90,160,000원만 보지 말고 대항력 임차보증금의 미배당 인수까지 합친 실질취득총액으로 판단해야 합니다.
- 김주영 임차권 확인. 전입·점유·임차권등기와 배당관계를 원문으로 재확인해 실제 인수 범위를 확인해야 합니다.
- 조유빈 점유 확인. 2024.04.23. 전입으로 말소기준보다 늦어 대항력은 없지만, 보증금이 미상이라 실제 점유 및 명도관계를 확인해야 합니다.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류 4건 중 당해세가 있으면 배당순위와 미배당 규모가 달라질 수 있습니다.
- 최근 시세 우선. 전체 평균 184,500,000원보다 최근 12개월 거래 150,000,000원과 -23.5% 추세를 우선해 가격을 봐야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구 및 실거래 원본을 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “49% 할인”이 아니라 “대항력 인수형”
이 사건의 숫자만 보면 감정가 184,000,000원에서 90,160,000원까지 내려온 11회 유찰 물건입니다. 그러나 권리구조를 함께 보면 결론은 달라집니다. 김주영의 179,000,000원 보증금은 말소기준보다 앞선 대항력의 영향을 받으며, 현재 회차의 미배당은 90,862,880원입니다. 따라서 실질취득은 약 181,022,880원으로 보아야 하고, 최근 12개월 실거래 150,000,000원보다 높습니다.
12회·13회 유찰로 최저가가 더 내려가더라도 미배당은 동시에 커집니다. 즉 이 물건의 승부처는 ‘얼마나 많이 유찰됐는가’가 아니라 대항력 보증금까지 포함한 총부담이 최근 시세보다 낮아지는가입니다. 현재 수치에서는 실질취득이 최근 시세 이상이고, 11회 유찰·평균 9.6회 유찰·최근 -23.5% 추세까지 겹칩니다. 명목 할인율과 실제 경제적 부담을 반드시 분리해서 봐야 합니다.
