의정부지방법원 2025타경72414. 호원쉐르빌 제3층 제301호는 사건상 용도가 근린시설로 분류돼 있지만, 감정평가 당시 실제 이용상태는 오피스텔입니다. 내부는 방3, 거실, 주방 및 식당, 욕실겸 화장실2, 현관, 다용도실 등으로 조사됐습니다. 감정가 237,000,000원이 8회 유찰을 거쳐 현재 최저매각가가 13,663,000원까지 내려왔기 때문에 숫자만 보면 대폭 할인된 물건처럼 보입니다. 그러나 이 사건은 최저가가 투자원가를 뜻하지 않는 전형적인 대항력 인수형입니다.

핵심 임차인 김지수는 2021.07.08 주민등록, 2021.07.10 점유개시, 임대차계약은 2021.05.14 및 2023.06.13, 보증금은 2023.06.13 증액 후 210,000,000원입니다. 2024.05.16 주택임차권등기까지 마쳤고, 말소기준인 2025.02.11 아이엠캐피탈 가압류보다 앞서 대항력을 갖춘 것으로 분석됩니다. 따라서 배당으로 받지 못한 보증금은 매수인에게 넘어갑니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 임차권이 말소기준보다 앞선다

등기상 과거 권리 가운데 2018.02.21 우리은행 근저당 780,000,000원은 2018.04.26 말소됐고, 2019.03.20 의정부시 압류도 2020.06.08 해제됐습니다. 2020.05.27 농협은행 근저당 129,600,000원 역시 2020.07.30 해지됐습니다. 현재 경매에서 기준이 되는 권리는 2025.02.11 아이엠캐피탈 가압류이며, 그 뒤의 한국주택금융공사 가압류·주택도시보증공사 강제경매개시결정·중랑구 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.

② 임차인 — 실제 임차인 2명, 한 명은 대항력 미상

김지수의 확정일자는 보증금 200,000,000원에 대한 1차 확정일자 2021.06.10, 증액된 210,000,000원에 대한 2차 확정일자 2023.06.29로 등기돼 있습니다. 주된 인수액은 김지수 임차권에서 발생합니다.

③ 실질취득 — 낙찰가가 내려가도 약 2.10억에서 고정

현재 최저가 13,663,000원에 낙찰된다고 가정하면 집행비용 645,934원을 제외한 13,017,066원이 김지수에게 배당되고, 남은 196,982,934원을 매수인이 인수합니다. 따라서 현재 가정상 낙찰가와 인수를 합친 금액은 210,645,934원입니다.

보듯 최저가가 13,663,000원에서 9,564,100원, 다시 6,694,870원으로 내려가도 김지수의 미배당 인수액은 196,982,934원 → 201,008,054원 → 203,825,638원으로 증가합니다. 결과적으로 낙찰가 하락분이 거의 그대로 인수액 증가로 바뀌어 총취득 부담은 약 210,000,000원 부근에 묶입니다. 이 사건에서 ‘몇 %까지 유찰됐는가’보다 중요한 숫자는 보증금 210,000,000원입니다.

④ 시세 비교 — 최근 거래 2.15억, 하락 추세 -6.5%

호원쉐르빌 72.43㎡ 실거래는 2건이 확인됩니다. 최신 거래는 2026.07 · 4층 · 215,000,000원이고, 과거 거래는 2021.07 · 4층 · 230,000,000원입니다. 전체 평균은 222,500,000원이지만, 가격 판단에는 최신 거래와 최근 12개월 평균 215,000,000원을 우선해야 합니다. 최근 거래와 이전 거래의 추세는 -6.5%로 하락 방향입니다.

김지수 보증금을 경제적 기준으로 본 실질취득 약 210,000,000원은 최신 거래 215,000,000원과 매우 가깝습니다. 현재 배당가정의 낙찰가+인수액 210,645,934원을 적용해도 최신 거래가와의 차이는 크지 않습니다. 따라서 최저가가 최근 시세의 6.4%라는 표면 수치로 ‘시세보다 매우 싸다’고 판단해서는 안 됩니다. 거래 표본도 최근 12개월 1건에 불과하고 추세가 -6.5%이므로 가격 가점을 주기 어렵습니다.

⑤ 예상배당표 (매각가 13,663,000원 가정)

현재 가정에서 김지수 보증금 부족분은 196,982,934원으로 계산돼 매수인 인수 대상입니다. 배당표에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 호암초등학교 남측 근거리에 위치하며 아파트단지, 다세대주택·연립주택, 오피스텔, 근린생활시설, 학교 등이 혼재합니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 일반 노선버스 정류장과 수도권1호선 망월사역이 있어 대중교통 상황은 양호한 편입니다.
• 이용상태. 사건 용도는 근린시설이지만 감정평가상 실제로는 오피스텔로 이용 중입니다. 공부상 용도와 실제 이용을 입찰 전 다시 확인해야 합니다.
• 건물. 철근콘크리트구조, 지상8층 건물 내 3층 301호이며 승강기 900kg·13인승, 도시가스·개별난방·급배수·위생설비가 설치돼 있습니다.
• 도로. 북측 및 동측으로 폭 약 4m 내외의 포장도로가 개설돼 있습니다.
• 규제. 제2종일반주거지역, 과밀억제권역, 철도보호지구, 상대보호구역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역 등에 해당합니다.
• 토지. 대체로 사다리형 평탄지이며 토지면적 430.0㎡, 공시지가 1,643,000원/㎡입니다.
• 환금성. 호원쉐르빌은 총 8세대이고 확인된 72.43㎡ 거래가 2건, 최근 12개월 거래가 1건입니다. 경매물건 평균 유찰 횟수도 6.8회로 나타나 거래·환금성을 보수적으로 봐야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 최저가가 아니라 실질취득가를 기준으로 응찰. 현재 13,663,000원 낙찰을 가정해도 김지수 인수 196,982,934원을 더하면 210,645,934원입니다.
• 추가 유찰 착시 금지. 9회 유찰 시 매각가 9,564,100원·인수 201,008,054원, 10회 유찰 시 매각가 6,694,870원·인수 203,825,638원으로 총부담은 계속 약 2.10억원에 머뭅니다.
• 김지수 원본 확인. 2021.07.08 주민등록, 2021.07.10 점유개시, 2024.05.16 임차권등기 및 배당요구 내용과 보증금 210,000,000원을 매각물건명세서·임차권등기 원본에서 대조해야 합니다.
• 박서이 대항력 확인. 보증금 5,000,000원·월세 800,000원·확정일자 2023.06.29이나 전입신고일이 미상입니다. 주민등록·점유·배당요구 여부를 반드시 별도로 확인해야 합니다.
• 용도 확인. 사건 용도는 근린시설, 감정 이용상태는 오피스텔입니다. 실제 사용과 공부상 용도에 따른 이용·대출·환금성 차이를 확인해야 합니다.
• 하락 추세 반영. 최신 실거래는 215,000,000원, 최근 추세는 -6.5%입니다. 과거 거래까지 섞인 전체 평균 222,500,000원만으로 응찰가를 높이지 않아야 합니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구·실거래 원본과 당해세·관리비를 입찰 전 직접 확인해야 합니다.

맺으며 — “6% 낙찰가”가 아니라 “2.10억 실질취득”

이 사건의 가장 위험한 숫자는 최저매각가 13,663,000원입니다. 감정가 237,000,000원에서 8회 유찰된 가격만 보면 극단적인 할인처럼 보이지만, 김지수의 대항력 있는 보증금 210,000,000원이 있기 때문에 낙찰자가 실제 부담하는 금액은 전혀 다릅니다. 현재 배당가정에서 인수액은 196,982,934원, 낙찰가와 합한 부담은 210,645,934원입니다.

더 유찰돼도 구조는 바뀌지 않습니다. 낙찰가가 내려가는 만큼 김지수의 미배당 보증금이 늘어 총부담은 계속 약 2.10억원에 머뭅니다. 이는 최신 실거래 215,000,000원과 큰 차이가 없고, 시장은 최근 -6.5% 하락 추세입니다. 게다가 박서이의 전입일이 확인되지 않아 대항력 가능성도 미상으로 남습니다.

결론은 “최저가는 파격적이지만 실질취득은 파격적이지 않다”입니다. 8회 유찰이라는 숫자에 끌려갈 사건이 아니라, 선순위 임차보증금과 추가 점유자, 오피스텔 이용상태, 거래표본이 적은 환금성을 함께 확인해야 하는 물건입니다.