서울북부지방법원 2025타경13433. 신내데시앙플렉스지식산업센터 제1층 제비-102호입니다. 사건상 용도는 근린시설이고, 감정평가상 공부 용도는 공장(지식산업센터), 가격시점 현재는 비-102호를 두 개 층으로 나눠 사무실로 이용하고 있습니다. 감정가 632,000,000원에서 두 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 404,480,000원입니다.
권리의 기준점은 2020.08.11. 설정된 중소기업은행 근저당권입니다. 채권최고액은 420,000,000원이고, 그 뒤 등기된 중소벤처기업진흥공단·우리은행·기술보증기금·서울신용보증재단· 중소기업은행·근로복지공단의 가압류, 국가 압류와 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다. 따라서 등기권리 자체에서 매수인이 승계하는 금액은 0원으로 계산됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2025타경13433 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 중랑구 신내동 신내3지구에이치1 신내데시앙플렉스지식산업센터 제1층 제비-102호 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 공부상 공장(지식산업센터) · 현재 사무실 이용 |
| 소유자 | 주식회사앤더블유 · 거래가액 482,030,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 632,000,000원 / 404,480,000원 (2회 유찰·감정가 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 중소기업은행 / 367,367,025원 |
| 매각기일 | 2026.08.25 |
| 말소기준권리 | 2020.08.11. 중소기업은행 근저당권 · 채권최고액 420,000,000원 |
① 권리 흐름 — 기준근저당 이후 권리는 소멸
2020.06.22. 케이비부동산신탁주식회사 명의의 신탁등기는 이미 말소됐고, 2020.08.11. 주식회사앤더블유로 소유권이 이전됐습니다. 같은 날 설정된 중소기업은행 근저당이 말소기준권리입니다. 이후 가압류 6건, 국가 압류, 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 점유자 — 전입은 말소기준권리보다 늦다
| 점유자 | 점유부분 | 전입신고 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| (주)원스랩(원미영) | 미상 | 2025-06-25 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
(주)원스랩(원미영)의 전입신고일은 2025.06.25.로 말소기준권리인 2020.08.11. 중소기업은행 근저당보다 뒤입니다. 제공된 판정상 대항력은 없습니다. 다만 보증금과 확정일자, 점유 부분은 확인되지 않아 매각물건명세서에서 보완 확인해야 합니다.
③ 핵심 특이사항 — 대지권 미등기
본건 토지는 아직 확정지번이 부여되지 않고 신내3지구에이치1이라는 블록지번이 부여된 상태입니다. 따라서 토지준공 완료 이후 대지권이 실제로 등록되는지 여부는 매수신청인이 재확인해야 합니다. 권리 인수액이 0원이라는 점과 별개로, 이 부분은 물건 자체의 법적·환금성 검토에서 핵심 변수입니다.
④ 가격 — 2회 유찰됐지만 시세 비교는 불가
감정가는 632,000,000원이고 현재 최저매각가는 404,480,000원으로, 두 차례 유찰돼 감정가의 64%까지 내려왔습니다. 그러나 동일 물건 또는 비교 가능한 실거래 시세 자료가 없으므로 “감정가보다 많이 내려왔다 = 시세보다 싸다”로 해석하면 안 됩니다. 현재 자료에서 판단 가능한 것은 감정가 대비 할인 폭뿐이며, 실제 시장가격 대비 매력도는 별도로 확인해야 합니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 404,480,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,444,800원 |
| 1. 근저당 · 중소기업은행 | 420,000,000원 | 398,035,200원 |
| 2. 가압류 · 중소벤처기업진흥공단 | 172,188,176원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 주식회사우리은행 | 17,522,712원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 기술보증기금 | 290,000,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 서울신용보증재단 | 57,000,000원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 중소기업은행 | 234,613,535원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 근로복지공단 | 34,664,330원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 6,444,800원을 제외한 398,035,200원이 중소기업은행 근저당에 배당되고, 후순위 채권자와 소유자에게 배당되는 금액은 0원으로 계산됩니다. 총 채권액 1,225,988,753원 중 총 배당액은 398,035,200원, 미배당액은 827,953,553원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영돼 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑥ 유찰 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 신청채권 충족 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 64% | 404,480,000원 | 398,035,200원 | 827,953,553원 | 충족 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 51% | 323,584,000원 | 318,253,824원 | 907,734,929원 | 미충족 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 41% | 258,867,200원 | 254,443,059원 | 971,545,694원 | 미충족 |
현재 회차에서는 신청채권 367,367,025원보다 중소기업은행 예상배당 398,035,200원이 커 신청채권이 충족되는 시나리오입니다. 반면 3회 유찰 시 예상배당은 318,253,824원, 4회 유찰 시 254,443,059원으로 내려가 신청채권이 충족되지 않는 것으로 계산돼 있습니다. 어느 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
⑦ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 중랑경찰서 남서측 인근이며, 주변에 아파트단지·공공시설·근린생활시설이 소재합니다.
- 교통. 인근 경춘북로·신내역로3길에 버스정류장이 있고, 남측 근거리에 신내역(경춘선·지하철6호선)이 있습니다.
- 이용상태. 공부상 공장(지식산업센터)이며, 현재 비-102호를 두 개 층으로 나눠 사무실로 이용 중입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 12층 공장(지식산업센터·창고)·지원시설·제1,2종근린생활시설 중 제1층 제비-102호입니다.
- 설비. 공동 위생설비·승강기설비·소방시설·주차장시설이 갖춰져 있습니다.
- 도로. 서측 약 25미터, 남동측 약 10미터 도로에 접합니다.
- 토지. 평지·사다리형이며 공장(지식산업센터) 건부지로 이용 중입니다.
- 규제. 도시지역·준주거지역·지구단위계획구역(신내3) 등에 해당합니다.
⑧ 입찰 체크리스트
- 대지권 확인. 대지권 미등기이며 유무도 알 수 없는 것으로 기재돼 있습니다. 토지준공 완료 후 대지권 등록 여부를 반드시 재확인해야 합니다.
- 점유관계 확인. (주)원스랩(원미영)의 전입은 말소기준권리 이후라 대항력 없음으로 판정됐지만 보증금·확정일자·점유부분은 미상입니다.
- 가격 검증. 현재 최저가 404,480,000원은 감정가의 64%지만 비교 실거래가 없어 시장가 대비 할인 여부는 확인되지 않습니다.
- 실제 이용 확인. 공부상 공장(지식산업센터)이나 현재 두 개 층으로 나눠 사무실로 사용 중인 점을 현장에서 확인해야 합니다.
- 배당과 인수 구분. 후순위 채권 미배당액이 크지만 데이터상 매수인 인수액은 0원입니다. 미배당 규모 자체를 인수금액으로 혼동하면 안 됩니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사와 대지권 관련 서류를 입찰 전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “64%”보다 대지권을 먼저 본다
이 사건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2020.08.11. 중소기업은행 근저당이 말소기준이고, 이후의 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하며 매수인 인수액도 0원입니다. 점유자의 전입 역시 말소기준권리보다 늦어 제공된 판정상 대항력이 없습니다.
하지만 이 물건의 핵심은 단순한 권리 말소 여부가 아닙니다. 대지권이 미등기이고 그 유무조차 확인되지 않은 상태이며, 토지준공 완료 이후 대지권 등록 여부를 매수신청인이 다시 확인해야 합니다. 여기에 실거래 시세 자료도 없으므로 현재 최저가 404,480,000원이 감정가의 64%라는 사실만으로 가격 메리트를 단정할 수 없습니다. 인수는 0원, 그러나 대지권과 시장가격은 별도 확인. 이 사건의 입찰 판단은 그 두 가지 확인에서 갈립니다.
