의정부지방법원 2025타경72655. 동두천시 생연동 로뎀빌3 가동 5층 501호의 다세대주택입니다. 감정가는 128,000,000원, 현재 최저매각가는 89,600,000원으로 7회 유찰·감정가의 70%입니다. 권리분석의 핵심은 2021.09.16. 전입·점유를 시작한 임차인 이금선의 보증금 145,000,000원입니다. 이 전입은 말소기준인 2022.04.22. 현대캐피탈 가압류보다 앞서므로 원래는 대항력 있는 선순위 임차인 구조입니다.
현재 매각가 89,600,000원을 기준으로 배당하면 집행비용 2,012,800원을 뺀 87,587,200원이 임차보증금에 우선 배당되고, 보증금 부족분은 57,412,800원입니다. 확약이 없다면 이 금액이 매수인 인수로 이어져 낙찰가와 합친 실질취득은 보증금 수준인 145,000,000원에 고정되는 구조입니다. 그러나 2026.8.7. 주택도시보증공사가 “우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액 변제받지 못하더라도 임차권등기 말소에 동의”하는 확약서를 제출했습니다. 따라서 이 임차인에 관한 실질 인수는 0원으로 봅니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경72655 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 동두천시 생연동 631-1 로뎀빌3 가동 5층 501호 |
| 용도 / 전용 | 다세대 · 전용 51.78㎡ · 철근콘크리트조 평슬래브지붕 7층건 내 5층 |
| 이용상태 | 다세대주택으로 이용중 |
| 사용승인일 | 2017.02.17 |
| 소유자 | 장영근 · 2021.09.16. 매매 · 거래가액 145,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 128,000,000원 / 89,600,000원 (7회 유찰 · 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 145,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 있지만 확약이 핵심
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 전입 / 확정 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이금선 | 5층 501호 전부 | 145,000,000원 | 2021.09.16 / 2021.09.30 | 대항력 있음 | 우선변제 | 해당 없음 |
실제 임차인은 1명입니다. 이금선은 2021.09.16. 전입·점유, 2021.09.30. 확정일자를 갖추고 배당요구를 했으며, 2023.09.19. 주택임차권등기도 마쳤습니다. 전입일이 말소기준 2022.04.22.보다 앞서므로 본래 대항력이 있습니다. 다만 확약서로 이 임차인에 한해 대항력 포기와 임차권등기 말소에 동의했으므로, 매수인이 이 보증금 부족분을 실질적으로 인수하는 위험은 해소된 상태입니다.
② 시세 비교 — 확약 반영 시 현재가는 실거래의 61.8%
면적이 일치하는 실거래 표본은 2021.09 한 건으로, 전용 51.78㎡·5층 145,000,000원입니다. 현재 최저가와 확약 반영 실질취득액은 89,600,000원으로 이 거래가의 61.8%입니다. 다만 비교 표본이 1건이고 거래시점이 2021.09인 만큼, 이 수치만으로 현재 시장가를 단정하기보다는 7회 유찰·단지 경매 평균 7회 유찰·낙찰률 0.0%라는 환금성 신호를 함께 봐야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2021.09 | 51.78㎡ | 5 | 145,000,000원 |
③ 예상배당표 (매각가 89,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,012,800원 |
| 1. 임차인 이금선 보증금 | 145,000,000원 | 87,587,200원 |
| 2. 현대캐피탈 가압류 | 6,493,600원 | 0원 |
| 3. 한국자산관리공사 가압류 | 226,607,115원 | 0원 |
| 4. 서울보증보험 가압류 | 17,476,421원 | 0원 |
| 5. 주택도시보증공사 가압류 | 75,000,000원 | 0원 |
| 6. 주택도시보증공사 경매신청채권 | 145,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산만 보면 임차보증금 부족분은 57,412,800원입니다. 그러나 2026.8.7. 확약에 따라 이금선 임차권의 대항력 포기·말소 동의가 적용되므로 실질 인수액은 0원으로 판단합니다.
④ 회차별 구조 — 확약이 없다면 총취득액이 보증금에 수렴
| 회차 | 매각가 | 계산상 인수부족 | 확약 반영 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 7회 유찰 · 70% | 89,600,000원 | 57,412,800원 | 0원 |
| 8회 유찰 시 · 56% | 71,680,000원 | 75,010,240원 | 0원 |
| 9회 유찰 시 · 44.8% | 57,344,000원 | 89,088,192원 | 0원 |
확약이 없었다면 낙찰가가 내려갈수록 임차인 미배당액이 늘어 매수인의 총부담은 보증금 수준에서 크게 줄지 않는 구조였습니다. 이번 사건에서는 확약 때문에 그 연동이 끊겨, 회차 하락이 실제 취득가격 하락으로 이어집니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 동두천고등학교 서측 인근이며 단독주택·다세대주택·근린생활시설·학교가 혼재합니다. 서측으로 1호선 지상철도가 통과합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 1호선 동두천중앙역이 있어 대중교통 사정은 무난합니다.
- 건물. 철근콘크리트조 평슬래브지붕 7층 건물이며 사용승인일은 2017.02.17입니다. 급배수·위생·도시가스·승강기·난방설비가 되어 있습니다.
- 도로. 서측으로 폭 약 5~6미터 도로에 접합니다.
- 토지·규제. 준주거지역이며 정비구역·소규모주택정비 관리지역·성장관리권역·철도보호지구 등에 해당합니다. 공시지가는 506,100원/㎡입니다.
- 공부 차이. 공부상 지목은 ‘전’이나 현황은 ‘대’입니다.
- 규모. 로뎀빌(101동)은 총 12세대이며, 경매 통계상 평균 유찰 7.0회·낙찰률 0.0%입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 이 사건의 인수 0원 판단을 좌우하는 핵심은 2026.8.7. 제출된 대항력 포기·임차권등기 말소 동의 확약입니다. 적용 대상과 문언을 원본으로 대조해야 합니다.
- 임차권 말소 확인. 이금선의 주택임차권등기는 2023.09.19. 등기돼 있습니다. 낙찰 이후 실제 말소 절차가 확약대로 이행되는지 확인해야 합니다.
- 가격자료 보수적 해석. 면적이 맞는 확인 거래는 2021.09 한 건 145,000,000원입니다. 61.8%라는 비율만으로 현재 시세 할인폭을 확정하지 않는 편이 안전합니다.
- 환금성 점검. 7회 유찰, 단지 평균 유찰 7.0회, 낙찰률 0.0%는 매수 수요가 약할 수 있다는 신호입니다.
- 현황 확인. 감정평가 당시 거주자 부재로 임대 여부는 확인되지 않았습니다. 현장 점유관계와 인도 상태를 다시 확인해야 합니다.
- 공부·현황 차이. 토지 지목은 공부상 ‘전’, 현황은 ‘대’로 기재돼 있으므로 관련 서류를 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리의 승부처는 ‘선순위 임차인’이 아니라 ‘확약의 효력’
등기와 전입 순서만 보면 이 물건은 보증금 145,000,000원의 선순위 대항력 임차인이 있는 인수형입니다. 현재 회차 배당만 적용하면 미배당액 57,412,800원이 남아 원래 실질취득액은 보증금 수준에 수렴합니다. 하지만 2026.8.7. 확약에서 대항력 포기와 임차권등기 말소 동의를 명시했기 때문에 이 임차인에 대한 실질 인수는 0원으로 바뀝니다.
따라서 현재 회차의 실질취득은 89,600,000원이며 확인된 145,000,000원 실거래의 61.8%입니다. 다만 이미 7회 유찰됐고 단지 경매 통계도 평균 7.0회 유찰·낙찰률 0.0%입니다. 가격 할인은 분명하지만, 확약의 원본 효력과 실제 말소 이행, 그리고 낮은 환금성을 함께 확인하는 것이 이 사건의 핵심입니다.
