한 줄 평 5회 유찰로 표면 가격은 크게 낮아졌지만, 이 물건의 핵심은 최저가가 아닙니다. 말소기준권리 이전에 설정된 임차권등기 박효순 보증금 160,000,000원이 있어 낙찰자는 부족 배당액을 인수할 가능성이 있습니다. 현재 회차 기준 실질취득은 약 160,000,000원 수준으로 봐야 합니다.
감정가
203,000,000원
최초 평가액
최저가
34,118,000원
5회 유찰
실질취득
약 160,000,000원
임차보증금 인수 반영
핵심지표
임차권 인수
대항력·우선변제 존재
의정부지방법원 2025타경73019. 양주시 산북동 양주한승아파트 102동 1206호, 전용 84.6㎡ 규모의 아파트입니다. 겉으로 보면 5회 유찰로 감정가 대비 약 17%까지 내려온 물건이라 매우 저렴해 보입니다. 하지만 경매에서 중요한 것은 낙찰가가 아니라 낙찰 후 실제 부담액입니다. 이 사건은 말소기준권리 이전에 성립한 임차권등기가 있어 임차보증금 인수 여부를 반드시 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경73019 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 양주시 산북동 1 양주한승아파트 102동 12층 1206호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 84.597㎡ |
| 소유자 | 박선영 |
| 감정가 / 최저가 | 203,000,000원 / 34,118,000원 |
| 유찰 횟수 | 5회 |
| 청구금액 | 160,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.25 |
① 권리 흐름 — 임차권이 핵심
말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸하지만, 이 사건의 주의점은 을구 7번 주택임차권입니다. 박효순 임차권은 2023년 12월 26일 등기되었고, 원 임대차의 전입일자는 2017년 7월 28일로 말소기준권리 이전입니다. 따라서 대항력 있는 임차권으로 판단되며, 배당 부족분은 매수인이 부담할 수 있습니다.
② 임차인 분석 — 인수 위험 확인
| 임차인 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|
| 박효순 | 160,000,000원 | 有 | 有 | 부족분 인수 가능 |
⛔ 인수 핵심 현재 최저가 34,118,000원 낙찰 가정 시 임차인은 약 33,103,876원을 배당받고, 부족액 126,896,124원은 매수인 인수 대상이 됩니다. 따라서 실질취득액은 낙찰가가 아니라 약 160,000,000원 수준으로 계산해야 합니다.
③ 시세 비교 — 실질취득 기준 판단
양주한승 동일평형 최근 거래는 12건이며 최근 12개월 평균은 172,250,000원입니다. 최저가는 낮지만 임차보증금 인수를 반영하면 실질취득액은 시세 대비 큰 할인 구간으로 보기 어렵습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 84.6㎡ | 6 | 169,000,000원 |
| 2026.06 | 84.6㎡ | 9 | 183,000,000원 |
| 2026.05 | 84.6㎡ | 8 | 175,000,000원 |
| 2026.05 | 84.6㎡ | 2 | 150,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 172,250,000원 |
⚠️ 가격 판단 최저가 34,118,000원만 보면 저렴해 보이지만, 대항력 임차보증금 인수 후 실질취득은 약 160,000,000원입니다. 최근 12개월 평균 거래가 172,250,000원 대비 할인 폭은 제한적입니다.
④ 예상 배당표 (매각가 34,118,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 집행비용 | - | 1,014,124원 |
| 임차인 박효순 보증금 | 160,000,000원 | 33,103,876원 |
| 주택도시보증공사 | 160,000,000원 | 0원 |
매각대금 배분
실질취득 vs 최근 시세
실질취득 약 1.6억원 기준으로 최근 12개월 평균 거래와 비교해야 합니다.
✅ 권리 관점 임차권의 존재는 확인되지만 등기와 전입·확정일자 정보가 명확합니다. 후순위 권리는 매각으로 정리됩니다.
⛔ 입찰 관점 낮은 최저가만 보고 접근하면 위험합니다. 대항력 임차보증금 부족분 인수 때문에 실질취득액 기준으로 판단해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 확인. 박효순 보증금 160,000,000원과 인수 가능액을 반영해야 합니다.
- 낙찰가 계산. 낙찰가 + 미배당 인수액 기준으로 총 취득비용을 산정하세요.
- 시세 비교. 최저가가 아니라 실질취득액과 최근 거래를 비교해야 합니다.
- 원본 확인. 등기부·매각물건명세서·현황조사서를 입찰 전 확인하세요.
맺으며 — “유찰이 곧 기회는 아니다”
이 물건은 5회 유찰로 숫자상 최저가는 크게 낮아졌습니다. 하지만 경매에서 중요한 것은 표시된 입찰가격이 아니라 최종 부담액입니다. 말소기준 이전 대항력 임차권으로 인해 실질취득은 약 1.6억원 수준이며, 최근 실거래 평균과 비교하면 충분한 안전마진을 확보했다고 보기 어렵습니다. 가격보다 임차보증금 인수 구조를 먼저 봐야 하는 물건입니다.