의정부지방법원 2025타경73019. 양주시 산북동 양주한승아파트 102동 12층 1206호, 전용면적 84.597㎡ 아파트입니다. 표면 숫자만 보면 감정가 203,000,000원에서 6회 유찰돼 최저매각가가 23,883,000원, 감정가의 약 11.8%까지 내려온 물건입니다. 하지만 이 사건의 핵심은 유찰률이 아니라 2017년부터 대항력을 갖춘 임차인 박효순의 보증금 160,000,000원입니다.
현재 회차 예상배당에서는 매각대금 23,883,000원 중 집행비용 829,894원을 제외한 23,053,106원이 임차인에게 배당되고, 나머지 보증금 136,946,894원은 매수인에게 인수되는 구조입니다. 즉 입찰가가 23,883,000원까지 낮아졌어도 권리분석상 실질취득은 23,883,000원 + 136,946,894원 = 160,829,894원입니다. 낙찰가가 더 내려가면 임차인의 미배당 인수액이 늘기 때문에 총 부담은 보증금 160,000,000원 부근에서 사실상 고정됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경73019 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 양주시 산북동 1 양주한승아파트 102동 12층 1206호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 84.597㎡ |
| 소유자 | 박선영 · 2023.11.28. 매매 · 거래가액 226,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 203,000,000원 / 23,883,000원 (6회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 160,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
| 단지 | 양주한승 · 498세대 · 2001.09.28. 준공 |
① 권리 흐름 — 1.6억 대항력 임차인이 핵심
실제 임차인은 박효순 1명입니다. 2017.07.28. 주민등록과 점유를 시작했고, 같은 날 130,000,000원에 대한 확정일자를 받았습니다. 2021.04.09. 보증금을 30,000,000원 증액해 총 160,000,000원이 됐고, 증액분은 2021.04.12. 확정일자를 받았습니다. 2023.12.26.에는 제1206호 전부에 대해 주택임차권등기가 이루어졌습니다.
| 임차인 | 점유 / 전입 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 박효순 제1206호 전부 · 주거(임차권등기) | 2017.07.28 | 2017.07.28 증액분 2021.04.12 | 160,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 136,946,894원 인수 |
② 유찰이 더 돼도 실질취득은 거의 그대로다
대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 훨씬 크기 때문에, 낙찰가가 내려갈수록 배당되는 보증금은 줄고 매수인이 인수할 미배당액은 증가합니다. 따라서 최저가 하락이 곧 총 취득부담 하락으로 연결되지 않습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 6회 유찰 | 23,883,000원 | 136,946,894원 | 160,829,894원 |
| 7회 유찰 시 | 16,718,099원 | 143,982,827원 | 160,700,926원 |
| 8회 유찰 시 | 11,702,669원 | 148,907,979원 | 160,610,648원 |
집행비용 추정치가 매각대금에서 먼저 차감되는 배당 구조 때문에 각 회차의 매각가+인수액은 보증금 160,000,000원보다 소폭 높지만, 핵심적으로는 유찰이 진행돼도 총 부담이 약 1.6억원 부근에서 유지됩니다.
③ 시세 비교 — 비교 대상은 2,388만원이 아니라 1.608억
양주한승 동일 면적 84.6㎡의 최근 12개월 실거래 12건 평균은 171,750,000원, 최신 거래는 2026년 9월 172,000,000원입니다. 최저가 23,883,000원은 최근 12개월 평균의 13.9%에 불과하지만, 대항력 임차인 인수액을 포함한 실질취득 160,829,894원으로 다시 계산하면 최근 12개월 평균의 약 93.6%, 최신 거래의 약 93.5%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.09 | 84.6㎡ | 7 | 172,000,000원 |
| 2026.08 | 84.6㎡ | 6 | 169,000,000원 |
| 2026.06 | 84.6㎡ | 9 | 183,000,000원 |
| 2026.05 | 84.6㎡ | 8 | 175,000,000원 |
| 2026.05 | 84.6㎡ | 2 | 150,000,000원 |
| 2026.04 | 84.6㎡ | 2 | 150,000,000원 |
| 2026.03 | 84.6㎡ | 3 | 177,500,000원 |
| 2026.03 | 84.6㎡ | 9 | 174,500,000원 |
| 2026.03 | 84.6㎡ | 2 | 173,000,000원 |
| 2026.02 | 84.6㎡ | 1 | 170,000,000원 |
| 2026.02 | 84.6㎡ | 9 | 162,000,000원 |
| 2026.01 | 84.6㎡ | 15 | 205,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 84.6㎡ | 12건 | 171,750,000원 |
실거래 범위는 150,000,000원~205,000,000원입니다. 현재 실질취득액 160,829,894원은 최근 12개월 평균보다 10,920,106원, 최신 거래보다 11,170,106원 낮습니다. 다만 실거래 최저 150,000,000원보다는 높으므로, 6회 유찰이라는 숫자만으로 압도적인 가격 메리트가 생겼다고 해석하기는 어렵습니다.
④ 예상배당표 (매각가 23,883,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 829,894원 |
| 1. 임차인 박효순 보증금 | 160,000,000원 | 23,053,106원 |
| 2. 경매신청 · 주택도시보증공사 | 160,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 매각가 가정에서는 집행비용을 제외한 매각대금이 임차인 우선변제에 배당되고, 임차보증금 부족분 136,946,894원이 매수인 인수 대상으로 남습니다. 주택도시보증공사의 예상배당은 0원이며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·환금성 메모
- 용도. 양주한승아파트, 전용 84.597㎡. 단지는 498세대이며 2001.09.28. 준공됐습니다.
- 토지. 토지이용상황은 아파트, 지목은 대, 제2종일반주거지역이며 지형은 평지·부정형입니다. 공시지가는 823,400원/㎡입니다.
- 계획·규제. 성장관리권역·제2종일반주거지역·지구단위계획구역에 포함되고, 철도보호지구와 상대보호구역에 저촉됩니다.
- 거래 범위. 동일 면적 최근 12건 실거래는 150,000,000원~205,000,000원, 평균 171,750,000원입니다.
- 경매 흐름. 단지 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 4.8회이며, 이 사건은 현재 6회 유찰 상태입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 입찰가보다 인수액을 먼저 계산. 현재 최저가 23,883,000원에만 초점을 맞추지 말고 매수인 인수 136,946,894원을 합산해 판단해야 합니다.
- 실질취득 기준으로 시세 비교. 현재 실질취득 160,829,894원은 최근 12개월 평균 171,750,000원의 약 93.6%입니다.
- 추가 유찰 착시 주의. 7회 유찰 시 매각가는 16,718,099원으로 내려가지만 인수액은 143,982,827원으로 늘어 실질취득은 160,700,926원입니다.
- 임차권 원본 대조. 박효순의 전입일·점유개시일·확정일자·보증금 증액 및 임차권등기 내용을 등기부와 매각물건명세서 원본에서 다시 확인해야 합니다.
- 배당액 재확인. 현재 배당표는 매각가 23,883,000원 가정이며 당해세·최우선변제 등 실제 배당변수에 따라 미배당 인수액이 달라질 수 있습니다.
맺으며 — “2,388만원짜리 아파트”가 아니다
이 사건에서 가장 중요한 숫자는 최저매각가 23,883,000원이 아닙니다. 대항력 임차인 박효순의 보증금 160,000,000원 중 현재 예상배당으로 회수되지 않는 136,946,894원입니다. 이를 최저가와 합치면 권리분석상 실질취득은 160,829,894원으로 올라갑니다.
이 금액은 최근 12개월 동일 면적 평균 171,750,000원보다 약 6.4% 낮고, 2026년 9월 최신 거래 172,000,000원보다도 낮습니다. 그러나 6회 유찰로 최저가가 감정가의 11.8%까지 내려갔다는 표면적 할인율과 실제 가격 메리트는 전혀 다른 이야기입니다. 유찰이 더 진행돼도 임차인 인수액이 늘어 총 부담은 약 1.6억원 부근에 머무는 구조이므로, 이 물건의 판단 기준은 “얼마나 싸게 낙찰받느냐”보다 “인수액을 포함해 총 얼마를 부담하느냐”입니다.