의정부지방법원 2025타경73039. 포천시 이동면 도평리 60-3의 건물과 토지를 함께 매각하는 사건입니다. 감정평가상 건물은 숙박시설(이오스모텔)로 이용 중이며, 철근콘크리트조 평슬래브지붕 5층 건물입니다. 토지는 1,630.0㎡의 ‘대’이고 토지이용상황은 상업용입니다. 감정가 1,010,848,200원에서 세 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 346,721,000원까지 내려왔습니다.
권리의 기준점은 2020년 11월 27일 설정된 숭의신용협동조합 근저당권 840,000,000원입니다. 그 뒤의 근저당·가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 임차인 박양선은 2022년 4월 1일 전입으로 말소기준보다 늦어 대항력이 없습니다. 배당요구도 2025년 10월 30일 접수됐습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경73039 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 포천시 이동면 도평리 60-3 · 경기도 포천시 이동면 포화로 59 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 숙박시설(이오스모텔) |
| 건물 | 철근콘크리트조 평슬래브지붕 5층 · 숙박시설 |
| 토지 | 1,630.0㎡ · 지목 대 · 상업용 · 계획관리지역 · 평지 · 부정형 · 세로한면(가) |
| 소유자 | 개명건설주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 1,010,848,200원 / 346,721,000원 (3회 유찰) |
| 청구금액 | 682,016,576원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
현재 소유자는 개명건설주식회사이고, 2020년 11월 27일 소유권을 취득한 같은 날 숭의신용협동조합의 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당권이 말소기준권리입니다. 뒤이어 설정된 정태복 명의 근저당권 200,000,000원, 평익건설 주식회사 가압류 100,000,000원, 포천시·국의 압류와 현재 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 말소기준 근저당은 2025년 10월 22일 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전됐습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 사용 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 박양선 | 숙박시설 | 2022.04.01 | 5,000,000원 | 300,000원 | 2025.10.30 | 대항력 없음 | 미상 | 없음 |
실제 임차인은 1명입니다. 박양선의 전입일 2022년 4월 1일은 말소기준인 2020년 11월 27일보다 늦어 대항력이 없습니다. 보증금은 5,000,000원, 월세는 300,000원이며 배당요구는 2025년 10월 30일 접수됐습니다. 확정일자와 우선변제 여부는 확인되지 않아 우선변제는 단정하지 않습니다. 보증기관 대위·승계 신고도 없습니다.
③ 가격 — 감정가 34%지만 ‘시세 할인’으로 단정 금지
현재 최저매각가는 346,721,000원으로 감정가 1,010,848,200원의 34.3% 수준입니다. 4회 유찰 시 시나리오는 242,704,699원, 5회 유찰 시 169,893,289원입니다.
하지만 이 사건에는 비교할 수 있는 실거래 시세 자료가 없습니다. 따라서 “감정가 대비 많이 떨어졌으니 싸다”는 결론은 낼 수 없습니다. 특히 숙박시설은 일반 주거용 부동산보다 운영수익, 시설 상태, 접근성, 상권, 재매각 수요에 따라 가치 편차가 커질 수 있습니다. 이미 3회 유찰됐다는 사실 자체도 현재 가격에서 시장의 즉각적인 매수수요가 강하지 않았다는 신호로 봐야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 346,721,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,654,094원 |
| 2. 근저당 · 숭의신용협동조합 | 840,000,000원 | 341,066,906원 |
| 3. 근저당 · 정태복 | 200,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 평익건설 주식회사 | 100,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 가정에서 채권 총액 1,140,000,000원 중 채권자 배당액은 341,066,906원, 미배당은 798,933,094원입니다. 매수인 인수는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 포천시 이동면 도평리 ‘형제고개’ 남동측 인근. 숙박시설·근린생활시설·펜션·단독주택·농경지 등이 형성된 지방도변 상가지대입니다.
- 교통. 대상물건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 사정은 보통입니다.
- 이용. 건물은 숙박시설인 이오스모텔로 이용 중이며 기본적인 난방·위생·급배수·승강기 설비가 되어 있습니다.
- 토지. 면적 1,630.0㎡, 지목 대, 상업용 이용, 평지·부정형, 세로한면(가)입니다. 공시지가는 150,300원/㎡입니다.
- 규제. 계획관리지역·성장관리계획구역·성장관리권역·배출시설설치제한지역·가축사육제한구역·토지거래계약에관한허가구역에 포함되며, 중점경관관리구역에 저촉됩니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 숙박시설 실사. 이오스모텔의 객실·공용부·승강기·급배수·난방 설비 상태와 실제 운영 여부를 현장에서 확인해야 합니다.
- 시세 검증. 비교 실거래 자료가 없으므로 감정가 34.3%라는 비율만으로 저가 낙찰을 판단하지 말고 숙박시설·근린시설·토지 거래를 별도로 대조해야 합니다.
- 세금 배당. 국세·지방세 압류 3건이 있어 당해세 여부와 배당순위를 확인해야 합니다.
- 임차인. 박양선은 대항력이 없지만 보증금 5,000,000원·월세 300,000원으로 점유 중이므로 실제 점유관계와 인도 협의를 확인해야 합니다.
- 일괄매각. 토지와 건물을 함께 취득하고 제시외 건물도 포함되므로 경계·현황·제시외 부분을 현장에서 대조해야 합니다.
- 토지 규제. 계획관리지역과 성장관리계획구역, 토지거래계약에관한허가구역 등 각 규제의 실제 이용·거래 영향 확인이 필요합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 세금 관련 서류를 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “34%까지 떨어졌다”보다 중요한 것
이 사건은 권리관계만 보면 복잡하지 않습니다. 2020년 11월 27일 숭의신용협동조합 근저당을 기준으로 후순위 권리는 소멸하고, 임차인 박양선도 대항력이 없어 매수인 인수는 0원입니다. 문제는 가격과 환금성입니다.
감정가 1,010,848,200원이 3회 유찰되어 346,721,000원까지 내려왔지만, 실거래 비교자료가 없으므로 감정가 대비 낙폭만 보고 싸다고 평가할 수 없습니다. 더구나 숙박시설과 토지를 함께 사는 물건이고, 국세·지방세 압류 3건과 이미 발생한 3회 유찰도 확인됩니다. 권리는 정리되는 구조지만, 투자 판단은 보수적으로. 이 사건의 승부처는 낮아진 최저가가 아니라 실제 숙박시설 가치와 재매각 가능성을 얼마나 정확히 검증하느냐입니다.
