서울북부지방법원 2025타경13547. 서울 노원구 월계동 월계극동아파트 101동 10층 1003호입니다. 감정 이용상태도 아파트로 확인되고, 실거래 비교 대상 면적은 80.28㎡입니다. 소유자는 김재호이며 현재 등기상 핵심은 2014.08.29. 설정된 주식회사한국스탠다드차타드은행 근저당 192,000,000원입니다. 이 권리가 말소기준이고, 이후의 케이비국민카드 가압류 14,771,026원, 소상공인시장진흥공단 가압류 7,324,970원과 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
가격은 감정가 522,000,000원에서 2회 유찰돼 현재 최저가가 334,080,000원까지 내려왔습니다. 동일 면적 중심의 최근 12개월 실거래 평균은 496,000,000원, 최신 거래는 2026.07. 490,000,000원입니다. 최근 거래군이 이전 거래군보다 0.8% 높은 흐름이라 하락 추세로 볼 데이터도 아닙니다. 현재 최저가는 최근 시세 평균의 67.4%로 가격 차이는 분명합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2025타경13547 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 노원구 월계동 803-1 월계극동아파트 101동 제10층 제1003호 |
| 물건종류 / 면적 | 아파트 · 실거래 비교 면적 80.28㎡ · 철근콘크리트조 평스라브지붕 14층 중 10층 |
| 소유자 | 김재호 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 522,000,000원 / 334,080,000원 (2회 유찰 · 감정가 64%) |
| 청구액 | 220,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.25 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2014.08.29. 을구 8번 근저당권입니다. 한국스탠다드차타드은행의 채권최고액은 192,000,000원이며, 그 이후 등기된 케이비국민카드 가압류와 소상공인시장진흥공단 가압류, 2025.10.30. 및 2026.04.30.의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 현재 배당 시뮬레이션상 매수인이 인수하는 금액은 0원입니다.
② 시세 비교 — 2회 유찰 뒤 최근 시세의 67.4%
극동아파트는 199세대, 1996.08.09. 준공 단지입니다. 비교 면적 80.28㎡가 대상 면적과 일치하고, 최근 12개월 거래는 5건, 평균은 496,000,000원입니다. 최신 거래는 2026.07. 490,000,000원이며, 최근 거래군은 이전 거래군 대비 0.8%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 80.28㎡ | 11 | 490,000,000원 |
| 2026.07 | 80.28㎡ | 3 | 500,000,000원 |
| 2026.07 | 80.28㎡ | 3 | 500,000,000원 |
| 2026.06 | 80.28㎡ | 10 | 490,000,000원 |
| 2026.03 | 84.95㎡ | 7 | 500,000,000원 |
| 2025.07 | 80.28㎡ | 7 | 515,000,000원 |
| 2025.05 | 80.28㎡ | 8 | 489,000,000원 |
| 2024.11 | 80.28㎡ | 14 | 490,000,000원 |
| 2024.09 | 84.95㎡ | 13 | 500,000,000원 |
| 2024.06 | 84.95㎡ | 11 | 490,000,000원 |
| 2024.04 | 84.95㎡ | 4 | 470,000,000원 |
| 2023.10 | 80.28㎡ | 7 | 490,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 5건 | 496,000,000원 |
전체 12건 평균은 493,666,666원이지만 가격 판단에는 최근 12개월 평균인 496,000,000원과 최신 거래 490,000,000원을 우선하는 편이 적절합니다. 현재 최저가 334,080,000원은 최근 12개월 평균의 67.4%이고, 전체 거래 평균 기준으로는 67.7%입니다. 두 기준 모두 현재 회차의 가격이 실거래 구간 아래에 있음을 보여줍니다.
③ 예상배당표 (매각가 334,080,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,477,120원 |
| 1. 근저당 · 주식회사한국스탠다드차타드은행 | 192,000,000원 | 192,000,000원 |
| 2. 가압류 · 주식회사 케이비국민카드 | 14,771,026원 | 14,771,026원 |
| 3. 가압류 · 소상공인시장진흥공단 | 7,324,970원 | 7,324,970원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 114,506,884원 |
현재 회차에서는 배당표에 반영된 채권액 214,095,996원이 전액 배당되고, 소유자 잔여는 114,506,884원으로 계산됩니다. 매수인 인수 추정액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 변동 요인이 될 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 신창중학교 북측 인근으로, 주위에 근린생활시설·아파트·다세대주택·교육시설이 소재합니다.
- 교통. 인근에 버스정류장이 있고 단지 내 도로와 공도가 연계돼 단지 진출입이 원활한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 평스라브지붕 14층 건물 내 10층이며 도시가스·옥내소화전·위생 및 급배수·승강기·주차장 설비가 기재돼 있습니다.
- 토지. 제2종일반주거지역이며 공시지가는 3,504,000원/㎡, 지목은 대, 토지이용상황은 아파트입니다.
- 규제. 과밀억제권역·대공방어협조구역·상대보호구역·역사문화환경보존지역·토지거래계약에관한허가구역 등이 기재돼 있습니다.
- 환금성. 199세대, 1996.08.09. 준공 단지이며 실거래 자료는 470,000,000원부터 515,000,000원까지 확인됩니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유 확인. 확인된 임차인 신고는 없지만 감정서에는 임대관계가 미상으로 기재돼 있습니다. 실제 점유자와 전입관계 확인이 우선입니다.
- 말소기준 재대조. 2014.08.29. 한국스탠다드차타드은행 근저당을 기준으로 이후 권리의 소멸 여부를 매각물건명세서 원본과 맞춰보세요.
- 가격 기준. 최근 12개월 평균 496,000,000원과 최신 거래 490,000,000원을 우선 기준으로 보고 현재 최저가 334,080,000원의 가격 여유를 판단하세요.
- 공부 차이. 감정요항표에 3층과 10층의 층면적이 등기사항전부증명서와 집합건축물대장 사이에서 상이하다고 명시돼 있습니다.
- 규제 확인. 토지거래계약에관한허가구역을 포함한 토지이용계획 및 제한사항의 실제 적용 여부를 입찰 전 확인하세요.
- 원본 확인. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서·실거래 원본을 최종 대조하세요.
맺으며 — “권리보다 점유 확인, 가격은 2회 유찰에서 달라졌다”
이 사건은 등기상 말소기준이 명확하고, 이후 확인되는 가압류와 경매개시결정도 매각으로 소멸합니다. 현재 시뮬레이션상 인수액도 0원입니다. 동시에 가격은 감정가 522,000,000원에서 2회 유찰돼 334,080,000원으로 내려와 최근 12개월 실거래 평균 496,000,000원의 67.4%입니다. 최근 추세도 +0.8%로 하락장이 아닙니다.
다만 확인된 임차인 신고가 없다는 사실과 실제 점유관계가 확인됐다는 것은 같은 말이 아닙니다. 감정서에는 임대관계 미상으로 기재돼 있고 공부상 층면적 차이도 존재합니다. 따라서 이 물건은 등기 권리는 비교적 단순하고 가격도 유찰로 낮아졌지만, 점유와 공부 차이를 원본으로 정리한 뒤 입찰하는 유형으로 보는 것이 적절합니다.
