매력지수 A등급 · 권리 안전·인수 0원이며 1회 유찰 후 최근 12개월 시세 대비 84% 수준의 가격 메리트
임차인 인수 위험이 없고 말소기준권리 이후 권리는 소멸하며, 최저가가 최근 12개월 평균보다 낮아 가격 경쟁력이 확인되어 A등급.
※ 이 매력지수는 리포트 본문(권리·환금성·시세 등)을 종합한 저자 주관 평가입니다.
한 줄 평 임차인 인수 위험 없이 권리는 정리되는 아파트입니다. 1회 유찰 후 최저가는 최근 12개월 실거래 평균의 84.0% 수준으로 내려와 가격 메리트가 생겼습니다. 권리보다 중요한 것은 낙찰가와 시세의 균형입니다.
감정가 / 최저가
723,000,000원 / 578,400,000원
1회 유찰
최근12개월 평균
688,750,000원
동일평형 4건
최저가 ÷ 시세
84.0%
최근12개월 기준
매수인 인수
0원
임차인 없음
서울북부지방법원 2025타경13563. 서울 성북구 석관동 중앙하이츠아파트 1동 802호, 전용면적 84.85㎡ 아파트입니다. 핵심은 두 가지입니다. 첫째, 권리관계는 말소기준권리 이후 권리가 정리되는 구조입니다. 둘째, 한 차례 유찰 후 최저가가 최근 거래 수준보다 낮아졌다는 점입니다.
물건 개요
사건번호
서울북부지방법원 2025타경13563
소재지
서울특별시 성북구 석관동 110-2 중앙하이츠아파트 1동 8층 802호
물건종류 / 전용
아파트 · 전용 84.85㎡
소유자
장재필
감정가 / 최저가
723,000,000원 / 578,400,000원
청구금액
157,000,000원
매각기일
2026.07.21
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 정리
말소기준권리는 2011.10.10 설정된 을구 6번 근저당권(주식회사에이치케이저축은행)입니다. 이후 설정된 임의경매개시결정과 전세권 등은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 임차인 조사상 인수 대상은 없습니다.
② 시세 비교 — 유찰 후 가격 경쟁력 확보
동일 면적 84.85㎡ 기준 최근 거래를 보면 최근12개월 평균은 688,750,000원, 최신 거래는 2026.06 670,000,000원입니다.
거래월
전용
층
거래가
2026.06
84.85㎡
1
670,000,000원
2026.06
84.85㎡
2
680,000,000원
2026.04
84.85㎡
4
680,000,000원
2026.03
84.85㎡
5
725,000,000원
평균
—
12건
652,500,000원
최저매각가 578,400,000원은 전체 평균 652,500,000원의 88.6%, 최근12개월 평균 688,750,000원의 84.0% 수준입니다. 최근 거래와 비교해도 가격 여유가 확보된 상태입니다.
✅ 가격 포인트 1회 유찰 후 최저가가 최근12개월 평균보다 낮아져, 신건 대비 가격 접근성이 개선됐습니다.
③ 예상배당표 (매각가 578,400,000원 가정)
배당 항목
채권액
예상배당
집행비용
-
8,184,000원
을구 6번 근저당권 · 주식회사에이치케이저축은행
338,000,000원
338,000,000원
전세권 · 세울건대부주식회사
5,000,000원
5,000,000원
소유자 교부
-
227,216,000원
매각대금 배분
감정가 vs 실거래
✅ 권리 관점 임차인 인수 위험이 없고 말소기준권리 이후 권리는 매각으로 정리됩니다.
⚠️ 확인 포인트 등기부상 근저당·전세권 등 권리관계와 실제 점유관계는 입찰 전 원본 확인이 필요합니다.
④ 입지·환금성 메모
입지. 서울특별시 성북구 석관동 소재 아파트로 석계역 인근 생활편의시설 접근성이 있습니다.
교통. 지하철 1·6호선 석계역 및 버스정류장이 인근에 위치합니다.
규모. 중앙하이츠 총 315세대, 1994년 준공 단지입니다.
거래. 동일 면적 실거래 12건이 확인되며 최근 거래는 6억대 후반 수준입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
가격 확인. 최저가는 최근12개월 평균 대비 할인 구간이나, 층·향·관리상태를 함께 비교해야 합니다.
권리 확인. 말소기준권리와 이후 권리 소멸 여부를 등기부 원본으로 재확인하세요.
점유 확인. 임대차 및 실제 점유관계는 현장 확인이 필요합니다.
관리비 확인. 입찰 전 관리비 체납 여부를 확인하세요.
맺으며 — “권리는 안전하고 가격은 내려왔다”
이 물건은 임차인 인수 부담 없이 권리관계가 정리되는 안전형 아파트입니다. 1회 유찰로 최저가는 최근12개월 실거래 평균보다 낮아졌고, 현재 회차에서는 가격 경쟁력이 확보된 상태입니다. 다만 서울 아파트 특성상 개별 동·층·향과 실제 상태가 낙찰가를 좌우하므로 현장 확인과 원본 검토가 중요합니다.
사건 개요
단지 평균
1.0회 유찰
소재지
서울특별시 성북구 석관동 110-2 중앙하이츠아파트 1동 8층 802호
법원·사건
서울북부지방법원
·2025타경13563
부동산임의경매
매각기일·장소
2026-07-21 10:00
·법정동 101호 경매법정
물건
중앙하이츠아파트 1동 8층 802호
철근콘크리트 라멘조 / 84.85㎡
물건상태
매각준비
상세 첫 화면은 판단 요약입니다. 입찰 보증금과 실거래 할인 폭을 먼저 보고, 그 다음 명세서와 변경이력으로 넘어가는 흐름이 가장 효율적입니다.
현황조사
법원 집행관
서울특별시 성북구 석관동 110-2 중앙하이츠아파트 1동 8층 802호
2025-11-08 13:06
채무자(소유자) 장재필의 배우자 배은희를 만나 점유관계 조사함.
1-1) 본 물건지에 거주하는 배은희에게 소유관계 문의하니, 배우자 장재필이 주택의 소유자이고 2010년경부터 배우자 장재필, 자녀(1명)와 같이 거주하고 있다고 하여 배은희에게 경매안내문 교부.
덧붙인 전입세대확인서 및 주민등록표등본과 같이 채무자(소유자) 장재필 세대가 등재되어 있으니 그 점유관계 등은 별도 확인을 요함.
법원 집행관의 현장 조사 내역입니다. 임차인·점유 현황·미납 관리비 등의 핵심 리스크는
매각물건명세서 본문
와 함께 반드시 교차 확인하세요.
