의정부지방법원 2025타경73306. 용현그랜드아파트 101동 5층 507호입니다. 소유자 강대현은 2020.06.09 소유권을 이전받았고 당시 거래가액은 204,000,000원입니다. 이후 중소기업은행 근저당권 158,400,000원이 설정되었으나 2021.12.20 해지로 이미 말소되었습니다. 현재 권리분석의 중심은 근저당이 아니라 임차인 박형률의 주택임차권입니다.
박형률은 2021.12.20 전입·점유를 개시하고 같은 날 확정일자를 갖췄으며, 보증금은 300,000,000원입니다. 2023.12.29에는 제507호 전부에 대해 주택임차권등기를 마쳤습니다. 경매개시결정은 2025.10.10이므로 이 임차권은 그보다 앞서고, 제공된 권리판정상 대항력과 우선변제권이 모두 인정되는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경73306 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 의정부시 용현동 24-15 용현그랜드아파트 101동 5층 507호 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(아파트) · 아파트로 이용중 · 철근콘크리트조 평슬라브지붕 19층 건 내 5층 507호 |
| 소유자 | 강대현 (2020.06.09 소유권이전 · 거래가액 204,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 328,000,000원 / 229,600,000원 (4회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 300,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.25 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차보증금이 승부처
현재 실질적인 임차인은 박형률 1명입니다. 임차보증금은 300,000,000원이고 제507호 전부를 대상으로 합니다. 전입·점유개시와 확정일자는 모두 2021.12.20이며 배당요구도 이루어졌습니다. 따라서 매각대금에서 우선변제를 받되, 배당으로 충족되지 않는 보증금은 매수인이 인수하는 구조입니다.
| 임차인 | 임차 부분 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 박형률 | 제507호 전부 · 주거(임차권등기) | 300,000,000원 | 2021.12.20 / 2021.12.20 | 대항력 有 우선변제 有 미배당 승계 |
② 가격 구조 — 유찰해도 실질취득액은 약 300,000,000원대
이 물건은 이미 4회 유찰되어 최저가격이 감정가의 70%인 229,600,000원까지 내려왔습니다. 그러나 이 하락분을 그대로 가격 메리트로 볼 수 없습니다. 임차보증금이 낙찰가보다 크기 때문에 낙찰가격이 내려갈수록 임차인의 미배당액, 즉 매수인이 떠안을 금액이 커집니다.
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (4회 유찰 · 70%) | 229,600,000원 | 74,414,400원 | 304,014,400원 |
| 5회 유찰 시 (56%) | 183,680,000원 | 119,691,520원 | 303,371,520원 |
| 6회 유찰 시 (45%) | 146,944,000원 | 155,913,216원 | 302,857,216원 |
즉 최저가는 229,600,000원에서 183,680,000원, 다시 146,944,000원으로 떨어져도 실질취득액은 각각 304,014,400원 → 303,371,520원 → 302,857,216원입니다. 이 사건에서 유찰은 매수인의 총 부담을 크게 낮추는 장치가 아니라, 낙찰가와 인수액의 비중을 바꾸는 효과에 가깝습니다.
③ 예상배당표 (매각가 229,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,014,400원 |
| 1. 임차인 박형률 보증금 | 300,000,000원 | 225,585,600원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 300,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 임차인 박형률에게 225,585,600원이 배당되고, 부족분 74,414,400원이 매수인 인수로 남습니다. 신청채권자 주택도시보증공사는 청구금액 300,000,000원에 대해 예상배당 0원이며, 미배당은 300,000,000원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 의정부시 용현동 소재 탑석역(의정부경전철) 북서측 근거리에 위치하며, 주위는 아파트단지와 근린생활시설 등이 혼재하는 주거지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 탑석역(의정부경전철)이 있어 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 평슬라브지붕 19층 건 내 5층 507호이며, 위생·급배수·난방·소화전·승강기 설비가 구비되어 있습니다.
- 토지·규제. 제3종일반주거지역이며 과밀억제권역·상대보호구역· 토지거래계약에관한허가구역에 포함됩니다. 공시지가는 1,445,000원/㎡입니다.
- 물건 상태. 아파트로 이용 중이고 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 입찰가가 아니라 총 부담액으로 계산. 현재 회차는 최저가 229,600,000원이 아니라 인수액 74,414,400원을 합친 304,014,400원을 기준으로 판단해야 합니다.
- 추가 유찰 착시 주의. 5회 유찰 시 실질취득 303,371,520원, 6회 유찰 시 302,857,216원으로 최저가격 하락만큼 총 부담이 줄지 않습니다.
- 임차권 승계 전제 확인. 박형률의 대항력·우선변제와 미배당분 인수 구조가 입찰 판단의 출발점입니다.
- 배당액 변동 점검. 집행비용과 당해세·최우선변제 등에 따라 실제 임차인 배당액과 매수인 인수액이 달라질 수 있으므로 매각 직전 배당 관련 서류를 다시 확인해야 합니다.
- 점유·인도 상태 확인. 임차권등기가 존재하므로 현재 점유와 인도 가능 상태를 현장에서 별도로 확인하는 것이 필요합니다.
- 규제 확인. 대상 토지는 토지거래계약에관한허가구역에 포함되어 있으므로 입찰 전 적용 범위와 절차를 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·배당 관련 서류를 입찰 직전에 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — “2.296억 낙찰”이 아니라 “약 3억대 취득”
이 물건의 숫자 중 가장 위험한 숫자는 최저가 229,600,000원입니다. 그것만 보면 감정가 328,000,000원에서 4회 유찰된 아파트처럼 보이지만, 실제 권리구조를 대입하면 이야기가 달라집니다. 박형률의 대항력 있는 보증금 300,000,000원 중 현재 회차에서 74,414,400원이 미배당으로 남고, 매수인의 실질취득액은 304,014,400원이 됩니다.
더 유찰되어도 같은 원리가 반복됩니다. 낙찰가는 내려가지만 임차보증금 미배당 인수가 늘어 실질취득액은 303,371,520원, 302,857,216원으로 약 300,000,000원대에서 움직입니다. 따라서 이 사건은 “여러 번 유찰되어 싼 아파트”가 아니라, “대항력 보증금이 낙찰가 하락 효과를 상쇄하는 인수형 경매”로 보는 것이 맞습니다. 권리구조는 읽히지만 매수인 부담은 무겁습니다.
