201,728,000원
서울남부지방법원 2025타경12032. 화곡동 아줄리움 9층 901호 오피스텔입니다. 감정가는 394,000,000원이지만 3회 유찰돼 현재 최저매각가는 201,728,000원입니다. 등기상 핵심은 2023.12.21. 설정된 이필중의 주택임차권 380,000,000원입니다. 주민등록일자와 점유개시일자는 2022.03.08., 확정일자는 2022.02.16.이고 배당요구도 확인됩니다.
통상 이 구조라면 낙찰가가 보증금보다 낮아질수록 미배당 보증금이 매수인에게 남아 낙찰가만 보고 싸다고 판단할 수 없습니다. 실제 현재 회차 배당표에서도 이필중에게 198,103,808원이 배당되고 181,896,192원이 부족한 것으로 계산됩니다. 다만 이 사건에는 별도의 특별매각조건이 있습니다. 주택도시공사가 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각하므로, 이필중 임차권의 부족분은 실질 인수 0원으로 처리해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경12032 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 918-1 아줄리움 제9층 제901호 |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 대장상 용도 오피스텔 · 철근콘크리트구조 13층 건물 내 9층 |
| 소유자 | 권승용 · 2022.02.14. 매매 · 거래가액 380,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 394,000,000원 / 201,728,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 380,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
① 권리 흐름 — 주된 임차권은 특약, 미상 점유자는 별도
2022.02.09. 수협은행 근저당권은 채권최고액 4,200,000,000원으로 설정됐지만 2022.03.08. 일부포기를 원인으로 말소됐습니다. 현재 선언된 말소기준은 2025.09.11. 주택도시보증공사의 강제경매개시결정입니다. 이필중의 임차권은 그보다 앞선 2023.12.21. 등기이며, 등기상 보증금은 380,000,000원입니다.
임차·점유 조사
| 성명 | 점유 | 전입 / 주민등록 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이필중 | 건물전부 · 주거(임차권등기) | 2022.03.08 | 380,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 특약상 실질 0원 |
| 고애 | 미상 | 2025.02.26 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 별도 확인 |
| INUYAMA AN | 미상 | 2025.03.28 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 별도 확인 |
| TAIRA ICHIE | 미상 | 2025.06.02 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 별도 확인 |
② 가격 판단 — 3회 유찰됐지만 시세 확인 전 ‘싸다’ 판단 금지
감정가 394,000,000원에서 3회 유찰돼 현재 최저매각가는 201,728,000원으로 내려왔습니다. 수치상 감정가의 51.2%입니다. 다음 시나리오는 4회 유찰 시 161,382,400원, 5회 유찰 시 129,105,920원으로 계산돼 있습니다.
다만 동일 오피스텔의 최근 실거래 평균·최신 거래·가격 추세를 확인할 수 있는 시세가 없어, 현재 최저가가 시장가격보다 싸다고 결론낼 근거는 없습니다. 특히 이 사건은 임차관계가 핵심이므로 단순한 “감정가 대비 할인율”만으로 가격 가점을 주면 안 됩니다.
| 회차 | 매각가 | 배당표상 임차보증금 부족분 | 특별조건 반영 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 201,728,000원 | 181,896,192원 | 이필중 관련 실질 0원 |
| 4회 유찰 시 | 161,382,400원 | 221,676,954원 | 이필중 관련 실질 0원 |
| 5회 유찰 시 | 129,105,920원 | 253,501,563원 | 이필중 관련 실질 0원 |
표의 부족분은 배당 계산상 금액입니다. 이필중 관련 부족분은 특별매각조건상 매수인에 대한 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건이 적용되므로 실질 인수 0원으로 봅니다. 미상 점유 3명의 보증금은 별도입니다.
③ 예상배당표 (매각가 201,728,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,624,192원 |
| 1. 임차인 이필중 보증금 | 380,000,000원 | 198,103,808원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 380,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 배당표상 이필중 보증금 부족분은 181,896,192원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 특별매각조건에 따라 이필중 관련 미배당 잔액은 실질 인수 0원으로 보되, 미상 점유자 3명의 권리는 별도 확인 대상입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 강서구 화곡동, 지하철 2·5호선 까치산역 남서측 인근입니다. 공동주택·오피스텔·근린생활시설이 혼재하는 지대입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 까치산역이 있어 대중교통 사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 13층 건물 내 9층 901호이며, 위생·급배수·난방·승강기·기계식 주차설비가 되어 있습니다.
- 토지. 정방형·평지의 업무시설(오피스텔) 건부지이며 북측 약 15m, 동측 약 6m 도로에 접합니다.
- 규제. 일반상업지역·중요시설물보호지구(공항)·지구단위계획구역·수평표면구역·대공방어협조구역·과밀억제권역 등에 포함됩니다. 공시지가는 7,183,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 확인. 주택도시공사의 미배당 임대차보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 매각조건으로 실제 적용되는지 매각물건명세서 원문을 최종 대조해야 합니다.
- 미상 점유 3명 확인. 고애·TAIRA ICHIE·INUYAMA AN의 보증금, 확정일자, 임대차계약, 점유범위와 배당요구 여부를 확인해야 합니다.
- ‘51.2% 할인’만 보고 응찰 금지. 실거래 시세가 확인되지 않은 상태이므로 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 확정하지 마세요.
- 임차권 말소 절차 확인. 이필중 임차권등기가 특별조건에 따라 실제 말소되는 절차와 시점을 확인해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.03.08. 민간임대주택등기가 존재하므로 매각 후 처리와 현재 상태를 원본 서류로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구 및 점유관계 원본을 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “주된 3.8억은 해소되지만, 미상 3명까지 0원인 것은 아니다”
이 사건의 가장 중요한 포인트는 두 가지를 분리해 보는 것입니다. 첫째, 이필중의 380,000,000원 임차권은 현재 최저가 201,728,000원보다 훨씬 크고 배당표상 181,896,192원이 부족하지만, 특별매각조건 때문에 그 부족분을 매수인이 실질적으로 인수하지 않는 구조입니다. 따라서 최저가와 181,896,192원을 단순 합산해 실질취득가로 보면 안 됩니다.
둘째, 그 특약이 확인됐다고 해서 권리분석이 끝나는 것은 아닙니다. 고애·TAIRA ICHIE·INUYAMA AN은 전입 사실이 있으나 보증금과 확정일자가 미상이라 대항력 가능·미상입니다. 이 3명의 실체가 정리되지 않은 상태에서는 전체 인수액을 확정적으로 0원이라 할 수 없습니다. 게다가 동일 오피스텔의 최근 실거래 시세가 확인되지 않아, 감정가의 51.2%까지 내려왔다는 사실만으로 가격이 싸다고 평가하기도 어렵습니다. 주된 임차권 특약은 긍정적이지만, 남은 점유관계 확인이 입찰 여부를 가르는 사건입니다.
