서울남부지방법원 2025타경12032. 강서구 화곡동 아줄리움 9층 901호 오피스텔입니다. 소유자 권승용은 2022년 3월 8일 거래가액 380,000,000원으로 소유권을 취득했습니다. 이 물건에는 같은 금액의 임차보증금을 가진 이필중의 주택임차권등기가 존재합니다.

이필중은 2022년 3월 8일 전입 및 점유를 시작했고, 확정일자는 2022년 2월 16일입니다. 주택임차권은 2023년 12월 21일 등기됐습니다. 반면 이번 경매의 말소기준은 2025년 9월 11일 주택도시보증공사의 강제경매개시결정입니다. 따라서 말소기준보다 앞선 임차권을 일반적인 후순위 소멸권리로 취급해서는 안 됩니다.

이 사건의 핵심은 특별매각조건입니다. 미배당 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 매각조건으로 제시돼 있어 주된 임차권의 인수 문제는 해소되는 구조입니다. 하지만 별도로 전입한 사람들의 권리까지 포괄적으로 포기된 것은 아닙니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차권

수협은행의 채권최고액 4,200,000,000원 근저당은 2022년 3월 8일 이미 말소됐습니다. 현재 말소기준으로 판단할 권리는 해당 근저당이 아니라 2025년 9월 11일 강제경매개시결정입니다.

② 임차인·점유자 분석 — 확약 밖 권리가 남는다

등기로 확인되는 보증금 있는 임차권자는 이필중 1명입니다. 현황조사 및 매각물건명세서에는 그 밖에 3명의 전입자가 확인됩니다. 이들은 보증금과 계약관계가 확인되지 않았으므로 모두 독립적인 보증금 채권자라고 단정할 수 없지만, 반대로 권리 없는 단순 동거인이라고 단정할 수도 없습니다.

이필중은 등기된 임차권자이며, 추가 전입자 3명은 각각 현황조사 또는 매각물건명세서에서 확인된 인원입니다. 추가 전입자들의 실제 임대차계약 성립 여부와 보증금은 별도 확인이 필요합니다.

③ 예상배당표 (매각가 161,382,000원 가정)

현재 회차 매각가를 전제로 한 추정 배당입니다. 집행비용 3,059,348원과 이필중에 대한 배당 158,322,652원으로 매각대금이 소진됩니다. 신청채권자의 별도 예상배당은 0원입니다. 신청채권자의 청구액과 임차보증금을 서로 다른 실제 임차인의 보증금처럼 중복 합산하지 않습니다. 당해세 및 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다.

④ 회차별 시나리오 — 더 유찰돼도 권리 문제가 자동 해결되지는 않는다

표에서 명목 미배당액이 증가하는 이유는 매각가가 내려가면서 임차보증금에 돌아갈 배당액이 감소하기 때문입니다. 통상적인 대항력 인수형이라면 낙찰가가 내려가도 인수금액이 증가해 실질취득 비용은 보증금 수준으로 고정됩니다.

이 사건은 특별매각조건이 적용되므로 이필중의 미배당액을 그대로 인수하지 않는다는 차이가 있습니다. 다만 추가 전입자 3명의 권리 불확실성은 유찰 횟수가 늘어난다고 없어지지 않습니다. 해당 전입자들의 권리가 확인되기 전까지는 표의 매각가만으로 안전한 실질취득 비용을 확정할 수 없습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 위치. 서울특별시 강서구 화곡동 소재 지하철 2·5호선 까치산역 남서측 인근. 공동주택·오피스텔·근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장 및 까치산역이 있으며, 감정평가상 대중교통 사정은 보통으로 기재돼 있습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 13층 건물 중 9층 901호. 위생·급배수·난방·승강기·기계식 주차설비가 설치돼 있습니다.
• 용도. 건축물대장상 오피스텔이며, 감정평가에서도 업무시설(오피스텔) 부지로 확인됩니다.
• 도로. 북측 약 15m, 동측 약 6m 도로에 각각 접합니다.
• 토지 규제. 일반상업지역·지구단위계획구역·중요시설물보호지구(공항)·수평표면구역·대공방어협조구역·과밀억제권역 등에 해당합니다.
• 공부 및 건축물. 감정요항표상 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 오피스텔은 개별 호실의 임대차관계와 실거래 수준에 따라 취득 후 매각 여건이 달라질 수 있습니다. 감정가 대비 할인율만을 근거로 환금성을 긍정적으로 평가하기는 어렵습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 특별매각조건 원본 확인. 미배당 보증금 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소가 실제로 어떤 권리에 적용되는지 확인해야 합니다. 특히 조건의 주체와 이행 범위를 원본 서류로 대조해야 합니다.
• 추가 전입자 3명 확인. 고애·TAIRA ICHIE·INUYAMA AN의 실제 점유 여부, 임대차계약 유무, 보증금, 전입 및 점유 경위를 확인하세요.
• 대항력 별도 판단. 추가 전입자의 전입일이 말소기준보다 앞선다는 사실만으로 독립적인 대항력 임차인이라고 단정해서는 안 됩니다. 실제 계약관계와 대항요건을 함께 확인해야 합니다.
• 민간임대주택등기 점검. 2022년 3월 8일 민간임대주택등기가 기재돼 있습니다. 임대사업자 등록 및 관련 의무의 현재 상태와 매각 후 처리 여부를 확인하세요.
• 실질취득비용 검증. 이필중 임차권은 특별매각조건 이행 시 인수 0원으로 보되, 확약 외 전입자의 별도 인수위험은 독립적으로 평가해야 합니다.
• 시세 원본 대조. 동일 건물 또는 유사 오피스텔의 최근 실거래 및 임대차 수준을 확인하고 응찰가격을 정하세요. 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 저렴하다고 판단하지 마세요.
• 현장 점유·명도. 실제 거주자와 점유 범위, 열쇠 인도 및 명도 가능성을 확인하세요. 보증금 인수와 별도로 명도 절차가 발생할 수 있습니다.
• 관리비 및 설비. 체납 관리비, 기계식 주차설비 이용 조건, 내부 시설 상태를 점검하세요.
• 입찰 전 서류 재확인. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 및 특별매각조건의 변경 여부를 확인해야 합니다.

맺으며 — “확약으로 해소된 보증금과 미확인 점유위험은 별개”

서울남부지방법원 2025타경12032는 감정가 394,000,000원에서 최저가 161,382,000원까지 내려온 4회 유찰 오피스텔입니다. 겉으로 보면 큰 가격 하락이 눈에 띄지만, 분석의 핵심은 할인율보다 권리관계에 있습니다.

선순위 임차인 이필중의 보증금은 380,000,000원이고 현재 회차 기준 명목 미배당액은 221,677,348원입니다. 그러나 특별매각조건에 따라 미배당 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 유효하게 이행된다면 해당 임차권의 매수인 실질 인수는 0원입니다.

반면 추가 전입자 3명은 보증금과 실제 계약관계가 확인되지 않았습니다. 이들이 독립적인 대항력 임차인에 해당하는 경우에는 확약과 별도로 매수인의 인수위험이 남을 수 있습니다. 최근 실거래 수준도 확인되지 않아 최저가가 시장가격보다 낮다고 평가할 근거가 부족합니다.

주된 임차권은 특별매각조건으로 해소되는 구조지만, 물건 전체의 권리위험이 해소됐다고 볼 수는 없습니다. 추가 전입자의 권리관계와 확약의 적용 범위를 원본으로 확인하기 전까지는 가격과 인수위험을 모두 보수적으로 판단해야 하는 물건입니다.