서울북부지방법원 2025타경13608. 장안동 에스아이팰리스장안센텀 12층 1203호 아파트입니다. 감정가는 231,000,000원, 두 차례 유찰된 현재 최저매각가는 147,840,000원입니다. 표면상 감정가의 64%까지 떨어져 보이지만, 이 사건의 중심은 유찰률이 아니라 말소기준보다 먼저 대항요건을 갖춘 임차인입니다.
진한원은 2022.11.20 임대차계약, 2022.11.21 확정일자, 2022.12.16 전입·점유를 갖췄습니다. 말소기준권리인 윤순실 근저당권의 설정일 2024.03.26보다 앞섭니다. 이후 2024.12.27 주택임차권등기도 마쳤고 배당요구도 확인됩니다. 매각물건명세서 역시 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않으면 그 잔액을 매수인이 인수한다고 명시하고 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2025타경13608 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 동대문구 장안동 416-1 에스아이팰리스장안센텀 12층 1203호 |
| 도로명주소 | 서울특별시 동대문구 한천로2길 84 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 13.88㎡ · 지하2층·지상19층 중 12층 |
| 사용승인일 | 2020.11.27 |
| 소유자 | 정영희 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 231,000,000원 / 147,840,000원 (2회 유찰, 감정가 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 235,495,734원 |
| 매각기일 | 2026.08.25 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 먼저 들어온 임차인
말소기준권리는 2024.03.26 설정된 윤순실 근저당권 100,000,000원입니다. 등기 자체는 매각으로 소멸하지만, 진한원의 전입·점유가 2022.12.16으로 더 빠르기 때문에 대항력은 별도로 살아 있습니다. 즉 “임차권등기가 말소기준 뒤에 있으니 안전하다”라고 보면 안 됩니다. 대항력의 출발점은 임차권등기일이 아니라 선행 전입·점유입니다.
| 임차인 | 보증금 | 전입 / 점유 | 확정일자 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 진한원 실제 임차인 1명 | 225,000,000원 | 2022.12.16 | 2022.11.21 | 대항력 有 우선변제 有 잔액 승계 |
이 유형은 입찰가가 더 내려가더라도 보증금 부족분 인수가 함께 커집니다. 실제 시나리오에서도 3회 유찰 시 매각가 118,272,000원에 인수액 109,183,808원, 4회 유찰 시 매각가 94,617,600원에 인수액 132,485,517원으로 나타납니다. 즉 낙찰가가 싸지는 만큼 인수액이 늘어 총 취득부담은 보증금 225,000,000원 수준을 중심으로 거의 고정되는 대항력 인수형입니다.
② 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득으로 봐야 한다
에스아이팰리스장안센텀은 99세대, 2020.11.27 사용승인된 아파트입니다. 대상 면적은 13.88㎡이며, 비교 실거래는 13.08㎡~14.21㎡ 구간입니다. 전체 11건 평균은 214,318,181원이지만, 과거 거래가 섞인 전체 평균보다 최근 12개월 평균 213,125,000원과 2026.07 최신 거래 220,000,000원을 우선해서 봐야 합니다. 최근 거래 추세도 이전 구간 대비 -0.9%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 14.14㎡ | 15 | 220,000,000원 |
| 2026.02 | 14.14㎡ | 11 | 224,500,000원 |
| 2026.01 | 13.88㎡ | 18 | 210,000,000원 |
| 2026.01 | 13.88㎡ | 8 | 198,000,000원 |
| 2025.06 | 14.21㎡ | 8 | 194,000,000원 |
| 2025.05 | 13.88㎡ | 15 | 225,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 4건 | 213,125,000원 |
현재 최저매각가 147,840,000원만 놓고 보면 최근 12개월 평균의 69.4%입니다. 하지만 이 수치는 이 사건에서는 가격 메리트의 근거가 될 수 없습니다. 임차보증금 미배당액을 반영한 실질취득 227,869,760원은 최근 12개월 평균 213,125,000원보다 높고, 최신 거래 220,000,000원보다도 높습니다. 따라서 “감정가 대비 64%니까 싸다”거나 “최근 시세 대비 69.4%니까 저렴하다”는 결론은 틀립니다.
③ 예상배당표 (매각가 147,840,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,869,760원 |
| 1. 임차인 진한원 보증금 | 225,000,000원 | 144,970,240원 |
| 2. 근저당권 · 윤순실 | 100,000,000원 | 0원 |
| 3. 신청채권자 · 한국주택금융공사 | 235,495,734원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 추정에서는 임차인 보증금이 144,970,240원만 배당되고 80,029,760원이 남습니다. 이 미변제액이 매수인 인수 위험입니다. 근저당권자 윤순실과 신청채권자 한국주택금융공사에는 예상배당이 없습니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 실제 배당에서 변동될 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표·실거래 기준)
- 용도. 감정평가상 공동주택(아파트)로 이용 중입니다. 대상 면적은 13.88㎡입니다.
- 입지. 장한평역 북서측 인근으로, 주변은 아파트·주택·학교·근린생활시설 등이 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 진·출입이 용이하고 인근에 버스정류장 및 지하철역이 소재해 대중교통 상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하2층·지상19층 건물이며 사용승인일은 2020.11.27입니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
- 토지·규제. 일반상업지역·지구단위계획구역(장안평일대)이며, 토지거래계약에 관한 허가구역 지정 내용이 확인됩니다.
- 환금성. 단지는 99세대이고 비교 실거래 11건이 확인됩니다. 경매 통계상 평균 유찰횟수 12.9회, 낙찰률 5.0%로 집계돼 경매 환금성 수치는 보수적으로 볼 필요가 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최저가 기준으로 수익률 계산 금지. 현재 147,840,000원이 아니라 인수액 80,029,760원을 더한 227,869,760원을 취득원가 기준으로 봐야 합니다.
- 임차인 배당 결과 확인. 보증금 225,000,000원 중 실제 배당액이 달라지면 매수인 승계액도 달라질 수 있으므로 최종 배당관계를 확인해야 합니다.
- 대항력 소멸 오판 주의. 주택임차권등기 자체가 말소기준 후순위라고 해도, 선행 전입·점유가 말소기준보다 앞서므로 대항력 문제는 사라지지 않습니다.
- 추가 유찰 효과 제한. 3회·4회 유찰 시에도 매각가 하락분 상당 부분이 인수액 증가로 전환됩니다. 유찰 자체를 투자 메리트로 보지 마세요.
- 최근 시세 우선. 전체 평균 214,318,181원보다 최근 12개월 평균 213,125,000원과 최신 거래 220,000,000원을 우선해 비교해야 하며, 최근 추세는 -0.9%입니다.
- 토지거래허가 관련 확인. 감정자료상 토지거래계약에 관한 허가구역 지정 내용이 있으므로 입찰 전 적용 여부와 절차를 원문 기준으로 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·배당요구 관계와 최신 실거래를 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “1.48억에 사는 물건이 아니다”
이 물건의 숫자만 보면 감정가 231,000,000원이 두 번 유찰돼 147,840,000원까지 내려왔습니다. 하지만 임차인 진한원의 보증금 225,000,000원이 말소기준보다 앞선 대항력을 갖고 있고, 현재 회차에서는 80,029,760원이 미배당으로 남아 매수인에게 승계될 것으로 계산됩니다.
결국 현재 실질취득은 227,869,760원. 최근 12개월 평균 213,125,000원도, 2026.07 최신 거래 220,000,000원도 넘어섭니다. 추가 유찰이 진행돼도 낙찰가 감소분만큼 보증금 인수액이 커지는 구조라 총부담이 크게 내려가지 않습니다. 단지 경매 통계의 평균 유찰횟수 12.9회·낙찰률 5.0%까지 함께 놓고 보면, 표면 할인율에 비해 실질 가격과 권리 부담이 모두 무거운 사건입니다. 이 사건의 핵심은 “얼마나 유찰됐는가”가 아니라 “배당 후 얼마를 승계해 최종적으로 얼마에 취득하는가”입니다.
