의정부지방법원 2025타경73330. 철원군 갈말읍 문혜리 693-37의 건물 및 토지 관련 경매로, 공부상 건물 용도는 위락시설입니다. 감정평가 현황은 방3·거실·주방·화장실 형태이고 현황 공실로 조사됐습니다. 건물은 세멘벽돌조 기와지붕 단층이며 사용승인일은 1983.11.27입니다. 사건 자체는 전체 소유권을 단순 매각하는 구조가 아니라 공유지분 매각이라는 점부터 구분해야 합니다.
현재 등기상 공유자는 신미라·신미란·신승한·이은채·이정미·이지현·이진아·장효근·장효정이며, 강제경매개시결정은 이정미 지분을 대상으로 기입됐습니다. 이정미의 등기상 지분은 204분의 18입니다. 매각물건명세서 비고에도 지분매각과 공유자 우선매수신고가 명시돼 있어, 낙찰 후에도 공유관계가 그대로 남는 구조를 전제로 판단해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경73330 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 강원특별자치도 철원군 갈말읍 문혜리 693-37 · 두루미로 7 |
| 용도 / 현황 | 기타 + 토지 · 공부상 위락시설 · 내부 방3·거실·주방·화장실 · 현황 공실 |
| 건물 | 세멘벽돌조 기와지붕 단층 · 사용승인일 1983.11.27 |
| 토지 | 대 · 347.0㎡ · 주상용 · 일반상업지역 · 평지 · 부정형 · 소로한면 |
| 매각형태 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 · 컨테이너 매각제외 · 지분매각 |
| 경매대상 지분 | 이정미 204분의 18 |
| 감정가 / 최저가 | 10,238,080원 / 3,512,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사동부에셋자산관리대부 / 18,711,846원 |
| 매각기일 | 2026.08.25 |
① 권리 흐름 — 근저당보다 ‘지분·점유’가 핵심
1983년 갈말단위농업협동조합 근저당권은 2003.06.11 해지로 이미 말소됐습니다. 이후 상속·증여로 공유관계가 형성됐고, 이진아 지분에 관한 가처분 및 소유권이전등기 분쟁을 거쳐 2025.08.27 이진아 앞으로 이뤄졌던 7번 소유권이전등기가 확정판결에 따라 말소됐습니다. 이어 2025.10.17 주식회사동부에셋자산관리대부가 이정미 지분에 강제경매개시결정을 기입했습니다.
② 임차인 — 실제 점유자 2명, 인수금액은 미상
| 이름 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 여질근 | 2025.10.10 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 박삼철 | 2006.06.09 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 없음 |
현황조사와 매각물건명세서에 확인되는 실제 점유자는 2명입니다. 여질근의 전입신고일은 2025.10.10, 박삼철은 2006.06.09로 모두 경매개시결정일 2025.10.17보다 앞섭니다. 다만 두 사람 모두 보증금과 확정일자가 확인되지 않으므로 이를 곧바로 확정적인 대항력 임차인 또는 확정 인수액으로 단정할 수 없습니다. 정확한 표현은 대항력 가능·미상, 인수금액 미상입니다.
③ 3회 유찰 — 가격 할인보다 리스크 해소가 먼저
감정가 10,238,080원에서 현재 최저매각가는 3,512,000원으로 내려왔고, 현재 회차는 3회 유찰·감정가 34%입니다. 4회 유찰 시 2,458,400원, 5회 유찰 시 1,720,880원으로 낮아지는 시나리오가 제시돼 있습니다.
그러나 이 사건에는 비교 가능한 실거래 자료를 근거로 한 시세 판단 대신, 지분매각·공유자 우선매수·미상 점유자 2명이라는 권리·환금성 요소가 먼저 작동합니다. 따라서 최저가가 감정가보다 크게 낮아졌다는 사실을 곧바로 “싸다” 또는 “가격 메리트가 크다”로 해석해서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 3,512,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 463,216원 |
| 2. 경매개시결정 · 주식회사동부에셋자산관리대부 | 18,711,846원 | 3,048,784원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서 신청채권자 미배당액은 15,663,062원이며 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 또한 점유자 2명의 보증금이 미상인 만큼, 이 배당표만으로 매수인 실제 인수액을 확정할 수 없습니다.
⑤ 입지·물건 특성 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 공부상 위락시설이나 내부는 방3·거실·주방·화장실 형태이고 현황 공실로 조사됐습니다.
- 주위환경. 문혜1리회관 북서측 인근으로 단독주택·다세대주택·근린생활시설·농경지가 혼재합니다.
- 교통. 차량 진입이 가능하며 인근에 버스정류장이 소재해 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 토지. 347.0㎡의 대지, 주상용·평지·부정형·소로한면이며 용도지역은 일반상업지역입니다.
- 규제. 가축사육제한구역·제한보호구역(전방지역:25km)·군사격장 소음대책구역·배출시설설치제한지역 등에 해당합니다.
- 공시지가. 166,600원/㎡이며 공부와의 차이는 없습니다.
- 위반 여부. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 지분 범위 재확인. 매수 대상은 전체 부동산이 아니라 이정미의 204분의 18 지분입니다.
- 공유자 우선매수. 공유자 우선매수신고가 1회 행사될 수 있으므로 일반 단독소유 경매와 입찰 구조가 다릅니다.
- 여질근 점유 확인. 2025.10.10 전입, 보증금·확정일자·배당요구 여부와 실제 점유권원을 확인해야 합니다.
- 박삼철 점유 확인. 2006.06.09 전입으로 기간이 길며, 마찬가지로 보증금·확정일자·배당요구 여부 확인이 선행돼야 합니다.
- 실질취득비용 확정 금지. 점유자 보증금이 미상인 상태에서는 최저매각가 3,512,000원만으로 총 취득비용을 계산하지 마세요.
- 매각 범위 확인. 일괄매각이고 제시외 건물은 포함되지만 컨테이너는 매각에서 제외됩니다.
- 공유관계 후속절차. 지분 취득 후 사용·수익 및 공유관계 정리 가능성을 입찰 전에 별도로 검토해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사에서 점유관계와 매각범위를 직접 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “34% 최저가”보다 먼저 볼 것
현재 최저가 3,512,000원은 감정가 10,238,080원에서 3회 유찰된 결과입니다. 숫자만 보면 할인폭이 크게 보입니다. 그러나 낙찰자가 취득하는 것은 전체 부동산이 아니라 이정미의 204분의 18 지분이고, 공유자에게는 우선매수 기회가 있습니다. 여기에 여질근·박삼철 2명의 전입이 경매개시결정보다 앞서면서도 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 대항력 가능·인수액 미상 상태가 남습니다.
따라서 이 사건은 추가 유찰로 가격이 더 내려가는지보다 지분가치와 공유관계, 두 점유자의 실제 임대차관계와 인수금액을 먼저 확정하는 것이 우선입니다. 현재 자료만으로는 낮은 최저가를 근거로 가격 메리트를 부여하기 어렵고, 권리와 환금성 모두 확인 부담이 큰 유형입니다.
