의정부지방법원 2025타경73337. 민락2지구중흥에스-클래스트와이스 1층 132호의 제2종근린생활시설입니다. 등기상 소유자는 윤준노이고, 2020.06.25 소유권이전 등기 당시 거래가액은 691,000,000원으로 기재돼 있습니다. 같은 날 송포농업협동조합이 채권최고액 507,000,000원의 근저당권을 설정했고, 이 권리가 이 사건의 말소기준입니다.

이후 확인되는 두 임차인은 안성희가 2025.01.10, 주식회사 제크리 대표자 김학술이 2025.03.18 전입한 것으로 조사됐습니다. 둘 다 말소기준인 2020.06.25보다 뒤이므로 대항력은 없고, 제공된 배당 시나리오상 매수인이 승계하는 금액도 0원입니다. 두 임차인의 보증금 합계는 28,000,000원이지만, 이를 낙찰대금에 더해 매수인 실질취득가를 계산할 구조는 아닙니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후, 매수인 인수 0원

2020.04.10 한국자산신탁주식회사 명의의 소유권보존 신탁등기는 등기부상 이미 말소됐습니다. 2020.06.25 윤준노에게 소유권이전 등기가 이뤄졌고, 같은 날 설정된 송포농업협동조합 근저당권이 말소기준권리입니다. 2025.10.17 등기된 임의경매개시결정은 말소기준 이후 권리로 매각으로 소멸합니다.

임차인 현황 — 실제 임차인 2명

두 사람 모두 전입일이 말소기준권리 설정일인 2020.06.25보다 늦습니다. 따라서 조사 자료상 대항력 없음으로 판정돼 있습니다. 확정일자와 배당요구 여부는 확인되지 않아 우선변제 여부는 미상으로 두는 것이 맞습니다. 보증기관 대위·승계 신고가 아니라 실제 임차인 2명으로 집계되며, 중복 보증금 합산 문제는 없습니다.

② 가격 판단 — 감정가의 11.76%지만 ‘시세 대비 저렴’은 미확인

감정가 598,000,000원에서 6회 유찰돼 현재 최저매각가는 70,354,000원, 감정가의 11.76% 수준입니다. 다음 시나리오는 7회 유찰 시 49,247,800원, 8회 유찰 시 34,473,460원으로 제시돼 있습니다.

감정평가 당시 외관에는 DO invest 상호가 붙어 있었지만 현재 영업 여부는 확인되지 않았습니다. 감정요항에도 임대관계는 미상으로 기재돼 있어, 낙찰가 판단에서 영업·임대수익을 임의로 가정해서는 안 됩니다.

③ 예상배당표 (매각가 70,354,000원 가정)

현재 회차 기준 채권최고액 507,000,000원 대비 예상 미배당은 438,312,372원입니다. 이 미배당은 근저당권자 측의 부족액을 뜻하며 매수인 인수액은 0원입니다. 배당 추정에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 경기도 의정부시 민락동 소재 이마트 서측 인근. 아파트단지, 업무시설, 각종 근린생활시설, 공공시설 등이 소재하는 택지지구 내 주상혼용지대로 조사됐습니다.
• 교통. 본건까지 차량 진출입이 원활하고 인근에 시내버스정류장이 소재해 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
• 이용상태. 제2종근린생활시설이며 외관에 DO invest 상호가 붙어 있으나 현재 영업 여부는 확인되지 않았습니다.
• 도로. 동측 및 남서측으로 폭 약 35m, 북측으로 폭 약 20m 내외의 포장도로에 각각 접합니다.
• 토지·규제. 준주거지역·지구단위계획구역(민락2지구)·공공주택지구·과밀억제권역이며, 공시지가는 2,335,000원/㎡입니다.
• 물건 상태. 공부와의 차이는 해당사항 없고 위반건축물 표시도 없습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 실거래 가격 확인. 감정가 대비 11.76%라는 숫자만으로 저가 매수라고 판단하지 말고, 현재 시점의 동일·유사 근린시설 거래가격을 확인해야 합니다.
• 영업 상태 확인. 외관에는 DO invest 상호가 있으나 현재 영업 여부가 확인되지 않았으므로 현장 이용상태를 직접 확인할 필요가 있습니다.
• 임차관계 확인. 실제 임차인 2명의 대항력은 없지만 확정일자와 배당요구 여부는 미상입니다. 매각물건명세서와 현황조사 원문을 입찰 직전에 다시 대조해야 합니다.
• 배당과 인수 구분. 현재 미배당 438,312,372원은 채권최고액 기준 부족액이며 매수인이 떠안는 금액이 아닙니다. 현재 매수인 인수액은 0원입니다.
• 추가 유찰 시나리오. 7회 유찰 시 49,247,800원, 8회 유찰 시 34,473,460원으로 제시되지만, 더 낮은 최저가 자체가 환금성이나 수익성을 보장하지는 않습니다.

맺으며 — 권리는 단순하지만 가격은 별도 검증

이 사건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2020.06.25 송포농업협동조합 근저당이 말소기준이고, 안성희와 주식회사 제크리 대표자 김학술의 전입은 모두 그 이후입니다. 따라서 두 임차인 모두 대항력이 없고, 현재 시나리오의 매수인 인수액은 0원입니다.

다만 가격 판단은 별개의 문제입니다. 최저가 70,354,000원은 감정가 598,000,000원의 11.76%에 불과하지만, 최근 실거래 비교자료가 없고 이미 6회 유찰됐습니다. 권리상 실질취득가는 70,354,000원이지만 그것이 곧 시장가치보다 낮다는 뜻은 아닙니다. 권리는 인수 0원, 가격은 실거래·영업·임대상태 확인 후 판단 — 이 사건의 핵심은 여기에 있습니다.